Depuis le
1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
Et ce
n’est qu’une première étape : les logements classés F seront à leur tour
concernés en 2028, puis ceux notés E en 2034.
Selon l’Observatoire
Guy Hoquet Location, ces trois catégories représentent près d’un quart de
l’offre locative entre janvier et septembre 2025. Un volume considérable, qui
fait peser un risque majeur sur l’équilibre d’un marché déjà sous tension.
Un risque de
contraction massive de l’offre
La hausse du coût des
travaux et la complexité des aides freinent de nombreux propriétaires. Certains
préfèrent retirer leur bien de la location plutôt que de s’engager dans une
rénovation lourde ; d’autres risquent de répercuter une partie des dépenses sur
les loyers, alimentant la hausse déjà observée sur la période janvier-septembre
2025 : +2,5% en un an.
En effet, la loi Climat
et Résilience interdit déjà la mise en location des logements classés G, qui ne
représentaient que 1,4% de l’offre locative en 2024. Mais le véritable tournant
s’annonce avec l’interdiction progressive des logements classés F en 2028, puis
E en 2034. Bien plus nombreux, ces biens représentent respectivement 4,2% et 17,6%
de l’offre locative enregistrée entre janvier et septembre 2025. À terme, près
d’un quart du parc locatif pourrait ainsi être retiré du marché si les
rénovations nécessaires ne sont pas effectuées, exerçant une pression sans
précédent sur l’offre disponible et risquant de déséquilibrer durablement le
marché.
Vers une nouvelle
géographie locative
L’impact de
l’interdiction progressive des « passoires » énergétiques est bien différent
selon les régions. Par exemple, l’Ile-de-France voit plus de 30% de son offre
locative concernée à terme par les interdictions tandis qu’il s’agit «
seulement » de 4,3% des biens proposés en Corse.
Les disparités
territoriales s’accentuent :
• les régions attractives et métropolitaines,
déjà sous tension, verront leur offre se contracter davantage,
• les zones rurales ou intermédiaires
pourraient, à l’inverse, regagner en attractivité grâce à des loyers plus
accessibles et un parc mieux rénové.
Stéphane Fritz,
président de Guy Hoquet l’Immobilier, analyse : « Les exigences
énergétiques sont nécessaires, mais sans accompagnement efficace, elles
risquent d’assécher l’offre locative dans des territoires déjà fragilisés. Il
faut transformer la contrainte en opportunité pour les bailleurs : simplifier,
financer et valoriser la rénovation. »
% de l’offre
locative classées en DPE E, F et G –
Janvier/Septembre 2025
Le paradoxe des prix :
décote à la vente et surchauffe à la location
Dans de nombreuses
grandes villes, les logements classés E, F ou G enregistrent une décote
sensible sur le prix/m². Et plus la note énergétique se dégrade, plus la baisse
est marquée : les biens F perdent généralement davantage de valeur que les E,
et les logements G affichent les reculs les plus importants. Cette dynamique
concerne l’ensemble du territoire, signe que le marché intègre désormais très
clairement le coût des travaux et les contraintes réglementaires liées aux
passoires thermiques.
A l’inverse, les
loyers/m² restent orientés à la hausse, y compris - et parfois surtout - pour
les logements
F et G. Malgré leur faible performance énergétique, ces biens conservent une attractivité locative liée à la tension persistante dans de nombreuses zones. Dans plusieurs villes, les loyers des passoires thermiques progressent même plus vite que ceux des biens mieux classés, portés par une demande soutenue, une offre insuffisante et l’anticipation des restrictions de mise en location, qui raréfient progressivement les biens disponibles.
Effet du DPE sur la
valorisation des biens à la vente et à la location dans les 20 plus grandes
villes
Janvier/Septembre 2025
*Top 20 parmi les villes étudiées dans l’Observatoire GH Transaction & Location – Janvier-Septembre 2025, hors Ile de France sauf Paris / Italique : nombre de biens compris entre 10 et 30 / NS : nombre de biens inférieur à 10
Une évolution du DPE
qui pourrait changer la donne
À partir du 1er janvier
2026, la méthode de calcul du DPE évoluera : le coefficient de conversion de
l’électricité passera de 2.3 à 1.9, permettant à près de 850 000 logements
chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique.
Un ajustement bienvenu,
mais qui ne suffira pas à compenser le manque de logements disponibles. Pour
éviter cette contraction, le marché doit donc être soutenu dès maintenant par
les pouvoirs publics, afin d’éviter que de nombreux logements ne sortent de la
location faute de rénovation.