Selon
Renée Costes, acteur des solutions de monétisation immobilière, vendre
un logement en viager ou en nue-propriété permet d’anticiper sa succession en
préservant son cadre de vie et en soutenant financièrement ses proches.
D’autant que la loi de finances pour 2025 a instauré, sous certaines
conditions, une exonération temporaire des dons familiaux, plafonnée à 300 000€
par donataire.
Le démembrement, un
levier fiscal sous-exploité
Autrefois perçus comme
complexes, les dispositifs de monétisation des logements des seniors s’imposent
aujourd’hui dans de nombreux schémas d’optimisation patrimoniale. Au cœur des
dispositifs de monétisation, se trouvent le très populaire viager, mais aussi
la vente en nue-propriété. L’opération consiste à scinder la pleine propriété
d’un logement en deux : d’une part, la nue-propriété (la possession des murs)
et de l’autre, l’usufruit ou le droit d’usage (le droit d’utiliser le bien). Ce
mécanisme permet d’obtenir des liquidités importantes tout en conservant
l’usage de son logement.
La vente en viager ou
en nue-propriété permet ainsi de mobiliser une partie de la valeur de son bien
tout en continuant à l’occuper. Le capital perçu lors de la vente peut ensuite
être transmis sous forme de donations, bénéficiant d’une fiscalité de droit
commun avantageuse : jusqu’à 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15
ans, auxquels s’ajoutent 31 865 euros supplémentaires pour les dons d’argent
effectués avant 80 ans.
Contrairement à une
succession, souvent tardive, cette approche permet de transmettre au moment où
les enfants en ont réellement besoin : acquisition d’un logement, création
d’entreprise ou soutien face à une difficulté financière.
Par ailleurs, la loi de
finances 2025 (art 71, codifié à l’article 790 A bis du CGI) permet aux
familles de soutenir financièrement leurs proches (enfant, petits-enfants,
arrière-petits-enfants voire neveu/petit neveu ou nièce/petite nièce en absence
de descendance d’un oncle ou d’une tante) dans l’acquisition d’un logement neuf
destiné à leur résidence principale (ou à celle d’un locataire) ou la
réalisation de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, les dons sont
exonérés à hauteur de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et
de 300 000 euros par donataire. Cette exonération se cumule avec les
abattements de droits communs. Attention, la disposition est temporaire (du 15
février 2025 au 31 décembre 2026) et le donateur doit être âgé de moins de 80
ans.
Une tendance en forte
progression ces dernières années
Depuis 2020, les
opérations de monétisation immobilière ont progressé de 20% en France. En
2024, plus de 6 000 opérations ont été réalisées, pour un montant global
supérieur à 1,1 milliard d’euros redistribués aux vendeurs. L’âge moyen des
cédants est désormais de 74,4 ans et 21% d’entre eux déclarent avoir choisi de
monétiser leur logement pour aider financièrement leurs enfants. La
transmission patrimoniale se fait ainsi plus tôt, dans une logique d’entraide
intergénérationnelle.
Des situations concrètes et humaines illustrent la portée de ces choix :
En mai 2022, un couple a vendu la nue-propriété de leur appartement, d’une valeur de plus de
3
millions d’euros, pour anticiper leur succession et soutenir leurs quatre
enfants : chacun a pu recevoir 200 000€ et acquérir son premier logement,
tandis que les parents ont continué à vivre chez eux. Le reste du bouquet perçu
à quant à lui été placé.
Michèle, 79 ans et veuve, a quant à elle opté pour la vente de son bien en viager en avril 2025 : elle a ainsi pu soutenir sa petite-fille dans l’achat d’un bien immobilier en lui faisant une donation du bouquet perçu, soit 80 000 euros tout en améliorant son confort quotidien grâce à la rente mensuelle de
262 euros.
« En 2025, la
transmission de patrimoine ne se limite plus à l’héritage futur. C’est un acte
d’entraide concret et réfléchi entre générations. Les solutions de monétisation
immobilière et en particulier le viager et la nue-propriété permettent d’aider
ses proches aujourd’hui, tout en préservant sa liberté et son indépendance
financière »,
souligne Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes.