Alors que l’immobilier français traverse une période contrastée, la Côte Basque confirme une fois encore sa singularité.
Après une année 2023 marquée par un fort ralentissement des transactions, la dynamique de reprise observée depuis le printemps 2024 se consolide : le marché retrouve des couleurs, porté à la fois par une offre abondante et une demande soutenue, même si l’équilibre reste fragile.
Un rebond structurel,
malgré un contexte macroéconomique incertain
La reprise, amorcée il
y a 18 mois, s’est confirmée à l’automne 2025 et ce, malgré les turbulences
politiques et économiques. Le nombre de mandats a fortement progressé, porté
par une inflation des prix qui a stimulé les mises en vente, atteignant des niveaux
records par rapport à 2020. Parallèlement, la correction engagée sur les prix,
notamment sur le segment des appartements, a permis de fluidifier les
négociations et de relancer le volume de transactions.
Si une majorité des
acquéreurs n’ont pas recours au crédit, la baisse continue des taux (2,9% sur
15 ans) et l’assouplissement des conditions d’octroi ont contribué à redonner
confiance aux acheteurs. Le marché se redresse ainsi dans un contexte où la
demande, longtemps atone, retrouve un nouveau souffle.
Soit une évolution de +360% entre janvier 2022 et janvier 2025. @BARNES
Une offre élargie, une
demande plus sélective
Les indicateurs suivis
mensuellement par BARNES confirment cette tendance : le stock de mandats
connaît une hausse spectaculaire depuis trois ans, offrant aux acquéreurs
davantage de choix et de pouvoir de négociation. Mais cette abondance relative
ne doit pas masquer une réalité structurelle : les biens véritablement premium
ou ultra-luxe demeurent rares et se négocient toujours à des prix soutenus.
« Nous assistons à une
phase de réajustement saine, qui redonne de la fluidité aux transactions tout
en préservant la valeur patrimoniale du marché basque, analyse Philippe
Thomine Desmazures, directeur de Barnes Côte Basque. L’offre s’élargit,
les prix se stabilisent progressivement, et la demande reste au rendez-vous.
Cet équilibre fragile mais réel témoigne de la résilience de notre marché. »
En parallèle, l’encadrement renforcé des locations saisonnières (désormais limité aux résidences principales) et des loyers a modifié l’arbitrage de nombreux propriétaires : la revente est souvent devenue plus rationnelle et plus rentable que la location. Cette évolution a mécaniquement alimenté le volume d’offres sur le marché de la transaction.
Une fluidité retrouvée,
mais un équilibre précaire
Cette reprise s’appuie sur une mécanique simple : une offre soutenue et une demande solvable, qui permettent de débloquer des transactions. Les vendeurs acceptent des marges de négociation raisonnables, tandis que les acquéreurs bénéficient d’un marché moins sous tension que par le passé. Pour autant, ce nouvel équilibre reste fragile : les tensions géopolitiques, la volatilité des marchés financiers et le contexte politique français peuvent à tout moment freiner cette dynamique.
Politique de l’offre vs/
politique de la demande
Longtemps tiré par une
demande surpuissante, le marché basque s’appuie désormais davantage sur une
politique de l’offre : le volume de mandats croît, les prix se réajustent, les
acquéreurs ont plus de leviers. Cette évolution s’avère jusqu’ici favorable au
segment prestige, qui bénéficie d’une clientèle moins exposée aux conditions de
financement et capable de se positionner rapidement.
Mais cette dynamique pourrait être mise à l’épreuve d’une fiscalité moins accommodante : les débats autour de la taxe Zucman, du retour de l’ISF ou encore de nouvelles contributions sur les hauts patrimoines pourraient peser sur l’appétit de certains investisseurs.
Philippe Thomine-Desmazures conclut : « Dans un environnement économique, fiscal et géopolitique mouvant, le marché immobilier basque fait preuve d’une remarquable capacité d’adaptation. L’augmentation de l’offre, la baisse des taux, le réajustement des prix et le retour progressif des acquéreurs permettent aujourd’hui d’envisager un atterrissage maîtrisé, loin des excès observés ces dernières années.
Le segment premium et prestige, moins dépendant des conditions de financement, continue de tirer son épingle du jeu, confirmant le positionnement unique de la côte Basque dans le paysage immobilier français. La rareté structurelle de ce marché, conjuguée à son attractivité patrimoniale, en fait une valeur refuge, mais aussi un marché sous surveillance tant son équilibre reste délicat.
À l’automne 2025, la Côte Basque continue d’incarner un marché singulier, solide et attractif.
Plus
que jamais, notre rôle est d’accompagner nos clients dans une lecture fine et
stratégique de ce territoire unique ».
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