Knight Frank et Z#BRE
révèlent l’ampleur de la « vacance invisible » et lancent une nouvelle métrique
pour mesurer la performance réelle des bureaux : l’euro par mètre carré activé.
Dans un contexte de
mutation profonde des usages, marqué par l’hybridation des modes d’organisation
du travail, la pression ESG et les nouvelles attentes des entreprises, Knight
Frank et Z#BRE associent leurs expertises pour mettre en lumière un indicateur-clé
jusqu’alors ignoré : l’occupation réelle des bureaux.
Le constat est sans
appel : dans de nombreux immeubles tertiaires, certains espaces ne sont occupés
qu’à 50% aux heures de pointe, sans que cela n’apparaisse dans les indicateurs
classiques de performance des actifs. Cette vacance invisible grève inutilement
les coûts d’exploitation, augmente les émissions carbone… sans contrepartie de
valeur d’usage.
Une occupation
contractuelle, mais une vacance hors radar
La généralisation du
travail hybride a brouillé les repères traditionnels du marché tertiaire. Le
taux d’occupation réelle des espaces est décoléré de la signature du bail : des
plateaux entiers peuvent rester vides certains jours de la semaine, tout en continuant
à générer loyers, charges… et en dégradant l’empreinte environnementale.
Face à cette distorsion
entre la réalité physique de l’occupation et les engagements contractuels,
Knight Frank et Z#BRE proposent une nouvelle approche, fondée sur la mesure
objective des usages grâce aux données issues du terrain.
Une nouvelle unité de
mesure : l’euro par m² activé
Plutôt que de raisonner
uniquement en surface louée, les deux acteurs proposent d’introduire une
nouvelle métrique : l’euro par mètre carré réellement utilisé. Cette mesure
croise le rendement locatif avec le taux d’usage effectif de l’espace, révélant
ainsi les performances réelles – économiques, énergétiques, sociales – d’un
actif immobilier et ses sources d’optimisation.
« Deux immeubles
affichant le même rendement locatif peuvent avoir des performances très
différentes selon leur taux d’occupation réelle. Le pilotage par l’usage
devient alors un critère de création de valeur à part entière tant pour son
occupant dans une logique d’optimisation de ses coûts financiers et de sa
politique ESG que pour son propriétaire investisseur par une meilleure
compréhension de la dynamique d’usage des immeubles détenus », explique Magali
Marton, Directrice Études & Recherche de Knight Frank.
100 000 m² analysés :
jusqu’à 6 M€ d’économies annuelles
Cette nouvelle approche a été déployée à grande échelle par un acteur majeur du transport sur l’ensemble de ses bureaux en France (100 000 m² au total, dont un siège de 25 000 m²). Grâce à l’installation de 3 500 capteurs connectés, l’entreprise a pu mesurer en continu la fréquentation, les flux
et les usages effectifs de ses
espaces.
Les résultats sont
édifiants :
• 42% de taux
d’occupation moyen constaté ;
• Jusqu’à 28% de
réduction des consommations énergétiques (chauffage, ventilation,
climatisation) ;
• 5 à 6 millions
d’euros d’économies annuelles ;
• 30% de surfaces
rationalisées ;
• Un outil de pilotage
désormais intégré au comité exécutif.
Un outil stratégique
pour les investisseurs et les utilisateurs
La technologie
développée par Z#BRE, qui conjugue capteurs intelligents et intelligence
artificielle, permet aux investisseurs comme aux entreprises occupantes de
classer leurs immeubles selon trois catégories :
• Opportunité : bâtiments optimisables
sans travaux et donc Capex lourds ;
• Alerte : actifs
sous-performants à réinventer ou à transformer ;
• Résilience : immeubles efficaces et
stables.
« L’immobilier de
bureaux ne manque pas de mètres carrés, il manque de lisibilité. En révélant
l’usage réel, on transforme ces mètres carrés dormants en gisements de valeur, souligne Nicolas
Vauguier, directeur des partenariats chez Z#BRE. L’intensité
d’occupation deviendra bientôt un benchmark aussi stratégique que le taux de
vacance ».
Vers un immobilier
piloté par la donnée et la sobriété
Cette nouvelle vision de la performance immobilière s’inspire directement du secteur du retail, où chaque mètre carré est analysé en fonction du trafic client. Transposée aux bureaux, cette logique transforme les espaces en actifs immobiliers vivants, pilotés en temps réel selon les besoins des organisations, favorisant une gestion plus agile, plus économe, et mieux alignée avec les enjeux RSE des entreprises.