Faute d’impulsion en matière de politique du logement, l’immobilier neuf s’installe dans une traversée du désert qui perdure, avec une production de logements toujours en berne malgré une hausse des permis de construire délivrés de 13,3% depuis le début de l’année par rapport à 2024.
De son côté, le marché locatif continue d’enregistrer une
demande constante, aboutissant à une tension sans précédent. Or, depuis la fin
du Pinel, peu de dispositifs incitent les investisseurs à se tourner vers
l’immobilier neuf. Un vide considérable pour l’offre locative.
Dans ce contexte, le
Logement Locatif Intermédiaire (LLI) dispose d’un potentiel stratégique, encore
méconnu, offrant une solution d’investissement innovante capable de concilier
sécurité patrimoniale, rendement pérenne et utilité sociale.
« Le LLI est un outil
d’investissement qui redonne du sens à la pierre : il permet de loger les
classes moyennes et de soutenir la relance de la construction, tout en offrant
aux investisseurs un équilibre attractif entre rendement, sécurité et cadre fiscal
spécifique (TVA réduite, exonération possible de la taxe foncière), souligne Mylène
Samson-Chartrou, Directrice Stellium Immobilier chez Finzzle Groupe. Nous
y voyons une véritable opportunité patrimoniale, alignée avec les besoins du
marché et les attentes sociétales. Il constitue également un levier de
démocratisation de l’investissement immobilier, valeur que nous défendons
depuis les débuts du groupe ».
Une alternative
crédible avec la fin des dispositifs fiscaux
Le LLI est un
dispositif d’investissement créé pour répondre aux besoins des ménages dont les
revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à se loger
au prix du marché libre. Avec la disparition du Pinel, le LLI s’est rapidement
placé comme un levier d’investissement alternatif, d’autant plus intéressant
que la cible locataire est large (jeunes actifs, familles modestes, familles
monoparentales, retraités avec une faible pension…).
À noter que le LLI ne
peut se faire qu’au travers d’une société, qu’elle soit soumise à l’IR ou à
l’IS, et que ce dispositif s’applique à la fois dans le cadre de la location
nue ou d’une location meublée, sous conditions.
En parallèle, le
dispositif propose une fiscalité avantageuse : TVA réduite à 10% sur
l’acquisition et exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans, selon la
durée de conservation du bien. De plus, dans le cadre d’un investissement via
une SCI à l’IS, il est possible d’amortir le bien, le mobilier et les charges,
avec une imposition réduite (15% jusqu’à 42 500€ de bénéfices).
Cette combinaison
d’avantages, couvrant l’ensemble des étapes de l’investissement (acquisition,
détention, revenus et transmission), fait du LLI une alternative solide et
surtout lisible sur la durée, un atout dans un marché où les investisseurs
peinent à se projeter.
Un rendement sécurisé
dans un marché structurellement porteur
Le LLI combine une
rentabilité brute moyenne de 3,5 à 5%, avec une forte sécurité locative. En
effet, la cible des loyers intermédiaires, les classes moyennes, correspond à
un segment de la population structurellement demandeur, ce qui limite le risque
de vacance. De plus, la décote à l’achat crée un potentiel de valorisation à la
revente, puisque le bien pourra être cédé au prix du marché libre. Enfin, la
gestion locative s’inscrit dans un cadre réglementaire défini par l’État et mis
en œuvre par l’opérateur, qui renforce la visibilité et la stabilité pour
l’investisseur.
Par ailleurs, investir
en LLI permet de bénéficier de solutions juridiques adaptées aux stratégies
patrimoniales de long terme :
• SCI à l’IS ou
sociétés familiales pour amortir le bien et déduire l’intégralité des charges
réelles. La SCI permet en plus la transmission facilitée via des parts
sociales, permettant une anticipation sereine du patrimoine familial.
• Diversification
possible via des SCPI spécialisées, accessibles dès quelques milliers d’euros,
pour mutualiser le risque.
Un placement
responsable, aligné avec les enjeux sociétaux
Au-delà des aspects
financiers, investir dans un logement locatif intermédiaire offre aux
investisseurs l’opportunité de donner un impact social et territorial à leur
capital. Il s’agit en effet de répondre à la demande des ménages exclus du
logement social et de favoriser la mixité sociale et urbaine tout en
contribuant à désaturer le marché locatif en zones tendues.
Ces logements LLI s’intègrent également dans une démarche environnementale en respectant les normes les plus récentes (RE 2020 / RE 2025), permettant ainsi aux investisseurs de conjuguer performance patrimoniale et impact durable.