Pourtant, le prêt
relais permet à ceux qui ont trouvé la perle rare de se lancer sans attendre
d’avoir revendu, dans de bonnes conditions financières tout en profitant de
nombreuses sécurités. Empruntis fait le point sur cette formule trop souvent
victime de préjugés.
Aide-toi, le ciel
t’aidera. Une maxime qui sied tout particulièrement à ceux qui revendent pour
acheter. Oubliés du PTZ, des offres spéciales premier achat des banques et des
exonérations sur les droits de mutation, ces secundo-accédants n’hésitent pas à
se lancer dans de nouveaux projets immobiliers.
« Ils avancent seuls et
c’est bien eux qui redonnent un second souffle au marché immobilier » explique
Caroline Pasquereau, Directrice marketing stratégique et communication chez
Empruntis.
Ces secundo-accédants
ont de solides atouts à faire valoir. Plus avancés dans la vie, ils disposent
de revenus plus élevés et d’une épargne plus importante, autant de critères qui
comptent aux yeux des banques. Ils savent que le crédit à 1% ne reviendra pas,
que les taux devraient rester stables et que les prix repartent à la hausse.
Motivés mais prudents,
ils gardent leur budget sous contrôle et ne comptent que sur eux-mêmes.
Ainsi, pour mener leur
projet à bon port, 37% des secundo-accédants utilisent le prêt relais pour
concrétiser leur projet, très majoritairement orienté pour un achat de maisons
individuelles (83%), selon Empruntis.
Contrairement aux idées
reçues, qu’Empruntis s’attache à déconstruire, cette solution leur
permet
d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien, tout en évitant
des risques excessifs.
Idée reçue n° 1 : le
prêt relais est dangereux
La réponse d’Empruntis
: Le prêt relais est surtout avantageux. Il permet de ne pas rater le bien coup
de coeur, la perle rare ou tout simplement le toit dont on a besoin tout en
prenant le temps de bien vendre. Le plus souvent, le prêt-relais est conclu sur
vingt-quatre mois, le délai moyen étant généralement inférieur à 6 mois. « En
pratique, il ne court que sur quelques mois et le délai butoir des vingt-quatre
mois est très rarement atteint » explique Caroline Pasquereau.
Idée reçue n° 2 : avec
un prêt relais, les risques sont plus élevés
La réponse d’Empruntis
: Le risque zéro, en immobilier comme ailleurs, n’existe pas. En matière de
prêt relais, la réussite repose sur une estimation rigoureuse du prix et des
délais de vente compte tenu du contexte de marché au moment de la transaction. «
Les banques, qui avancent jusqu’à 80% de la valeur du bien à vendre, réalisent
une expertise poussée pour réduire les risques au maximum » observe
Caroline Pasquereau.
Idée reçue n° 3 : il
faut vendre dans l’urgence
La réponse d’Empruntis
: Bien au contraire. Avec une durée plafond de vingt-quatre mois, le prêt
relais permet de ne pas brader le bien. De plus, les banques ne prennent en
général pas de garantie sur le bien mais le plus souvent une promesse
d’affectation hypothécaire si la vente n’est pas réalisée au-delà des 24 mois,
évitant ainsi d’alourdir le coût de l’opération « Les banques ont mis en
place des alertes si la vente n’est pas conclue au bout de dix-huit mois. Par
ailleurs, au-delà de 24 mois, elles peuvent également proroger le prêt relai
dans les mêmes conditions, le temps de trouver la solution la plus adaptée. Surtout,
elles ne donnent leur accord que si le prix du logement à vendre est en phase
avec le marché, l’emprunteur comme le prêteur ayant intérêt à ce que la
transaction aboutisse dans les meilleures conditions. », détaille Caroline
Pasquereau.
Idée reçue n° 4 : le
taux d’un prêt relais est prohibitif
La réponse d’Empruntis
: Selon les banques, le taux d’un prêt relais est soit identique à celui des
crédits immobiliers de courte durée (juin 2025 : taux moyen sur 10 ans :
3,15%), soit à peine plus cher, une différence qui varie de 10 à 20 points de
base. Pendant la phase « relais », l’emprunteur ne paie que les intérêts et
l’assurance, ce qui allège son taux d’effort. « Si le montant prêt relais
est inférieur à 80% de la valeur du bien à vendre, les intérêts n’entrent pas
dans le calcul du taux d’effort, allégeant la charge de remboursement qui,
rappelons-le, ne peut pas dépasser 35% des revenus selon le HCSF » analyse
Caroline Pasquereau.
Idée reçue n° 5 : ce
n’est pas le bon moment
La réponse d’Empruntis
: Les taux se sont stabilisés. Les prix, eux, augmentent modérément. Autrement
dit, acheter aujourd’hui coûte moins cher que demain. Surtout, c’est le besoin
qui commande : une nouvelle chambre pour un nouvel enfant ne peut pas attendre
une improbable chute des taux… « Il reste des possibilités pour améliorer le
pouvoir d’achat immobilier, comme les pièces offertes dans le neuf ou les prêts
à taux réduits en cas de rénovation énergétique. Le courtier est un bon
accompagnateur pour identifier ces opportunités », précise Caroline
Pasquereau.
Idée reçue n° 6 : les
banques n’aiment pas les prêts-relais
La réponse d’Empruntis
: Avec un marché qui repart, les banques n’hésitent plus à se positionner sur
les prêts relais. Elles proposent des barèmes avantageux aux particuliers qui
disposent de hauts revenus et/ou d’une solide épargne (ce qui est souvent le
cas des secundo-accédants), d’un apport important grâce à la revente. « Les
banques peuvent réduire leurs exigences pour séduire ces clients à fort
potentiel, qu’elles équiperont plus tard en services et autres placements
financiers » remarque Caroline Pasquereau.
Idée reçue n° 7 : les
prêts relais sont réservés aux très bons profils ?
La réponse d’Empruntis
: Le prêt relais est accessible à tous les propriétaires qui souhaitent acheter
avant de revendre pour peu qu’ils respectent les critères d’octroi : revenus,
taux d’effort, gestion saine des comptes, reste à vivre, épargne, etc. « Le
courtier apporte une aide précieuse car il connaît les conditions des banques
et peut ainsi aider l’emprunteur à bâtir le meilleur dossier possible quels que
soient ses revenus » note Caroline Pasquereau.
Idée reçue n° 8 : il
vaut mieux vendre avant d’acheter
La réponse d’Empruntis : Ce n’est pas la question : dans les deux cas, il y a un coût. Avec un prêt relais, l’emprunteur paie intérêts, garanties et assurances. Il doit aussi ajuster son prix en fonction du marché. Mais attention : s’il vend avant d’acheter, il devra sans doute payer un loyer… s’il trouve un bien à louer compte tenu de la forte tension du marché locatif. « En matière de prêt relais, les banques développent des financements sur-mesure qui facilitent les opérations, ce qui n’est pas possible si l’on vend avant d’acheter » constate Caroline Pasquereau.
Focus : une solution de
transition plus avantageuse qu’il n’y paraît
- Pour un bien estimé à
300 000€ (soit environ 60 m² à Lyon, selon Se Loger), un prêt relais peut
financer jusqu’à 210 000€, en tenant compte d’un capital restant dû de 110 000€.
- À un taux de 3,10%
hors assurance, la mensualité s’élève à 284€.
- Un coût contenu si
l’on compare aux 1 280€ de loyer mensuel moyen pour un 80 m² à Lyon (16 €/m²),
une somme non réinvestie dans un projet immobilier.
- En plus d’éviter une
période de location « à fonds perdu » ou un double déménagement, le prêt relais
offre une vraie continuité dans le parcours résidentiel.
Idée reçue n° 9 : qui
dit prêt relais dit perte financière
La réponse d’Empruntis : Selon les données d’Empruntis, les secundo-accédants consacrent 390 800€ à leur projet en 2025 contre 419 700€ en 2023. Grâce au fruit de la revente, ils disposent souvent d’un bénéfice une fois le prêt-relais soldé. De quoi épargner, financer des travaux, des projets personnels…
« Le courtier peut
négocier en amont des conditions intéressantes comme la réduction, voire la
suppression des indemnités de remboursement anticipées, rendant le projet
encore plus intéressant » signale Caroline Pasquereau.
Conclusion de Caroline Pasquereau chez Empruntis : « Avec un marché qui retrouve des couleurs, le prêt relais montre tout son intérêt pour acheter avant de revendre. Associant deux transactions, et le plus souvent deux financements, il demande une vraie expertise tant en matière de crédit que d’immobilier. Familier de l’exercice, le courtier, qui connaît les pratiques des banques et sait bâtir les bons dossiers, reste le professionnel le mieux à même d’accompagner les particuliers vers la réussite de leur projet »