Un peu plus d’un an après sa
création, l’Alliance pour le Logement Auvergne-Rhône-Alpes dresse un premier
état des lieux de la situation du secteur, dans le sillage de la loi de
finances 2025.
Des mesures salutaires mais tardives ont été adoptées, les effets
tardent donc à se faire sentir et les tensions en logements restent vives pour
les ménages et pour les acteurs de la filière.
Face à un marché encore fragile,
l’Alliance identifie trois conditions pour amorcer une reprise.
Créée en mars 2024 par
9 organisations régionales de la filière (FFB, AURA HLM, Pôle Habitat-FFB, FPI,
Procivis, FNAIM, UNSFA, UNIS, UNTEC), l’Alliance pour le Logement
Auvergne-Rhône-Alpes dresse un premier bilan suite aux mesures adoptées dans la
loi de finances 2025.
« Comme vous le savez,
la filière est frappée par une crise historique. Qu’il s’agisse des mises en
chantier ou des autorisations, l’année 2024 marque le plus bas niveau des 25
dernières années ! 39 900 logements ont été mis en chantier, soit 13 300 de
moins que la moyenne de longue période et 42 100 logements ont été autorisés,
soit 21 000 de moins que la moyenne de longue période ! rappelle Samuel
Minot, président de la FFB Auvergne-Rhône-Alpes. Très clairement, la
relance n’est pas encore là. La chute ralentit mais il n’y a pas de
renversement de tendance. Les raisons sont simples : la loi de finances a été
adoptée tardivement et ne produit pas encore d’effets et il manque clairement
un dispositif pour compenser la disparition du Pinel ».
Les membres de
l’Alliance constatent que les difficultés d’accession au logement restent
vives, puisque sur les 3 piliers du logement (social, primo accédant et
investisseur), les deux derniers restent en panne.
Faute d’attractivité,
les investisseurs ne misent plus sur l’immobilier
Côté promotion
immobilière, la commercialisation de logements neufs auprès des particuliers
reste en berne avec un volume bas de mises en vente et de réservations,
respectivement en recul de 10,4% et de 5,6% sur 1 an au 1er trimestre 2025.
« On éprouve beaucoup
de difficultés à trouver des acquéreurs, en résidence principale mais aussi en
investisseurs, notamment en raison de la fin du dispositif PINEL. L’activité
commerciale a été extrêmement mauvaise au mois de mai et les perspectives sur
l’année sont loin d’être positives. Nous avons un espoir partagé au sein de
l’Alliance : la mise en place d’un statut du bailleur privé qui inciterait à
investir »
précise Hervé Simon, président de l’union régionale de la FPI (Fédération
des Promoteurs Immobiliers).
La maison individuelle
« en chute libre »
Le marché de la
construction de maisons individuelles demeure sinistré, tendance qui contraste
avec une demande persistante qui elle, ne fléchit pas. « Les mises en
chantier ont atteint le point le plus bas et les autorisations sont en chute
libre. On compte seulement 8 900 logements mis en chantiers à fin avril 2025
sur 12 mois, ce qui correspond à une baisse de 19,8% commente Jean-Luc
Lachard, président de Pôle Habitat-FFB Auvergne-Rhône-Alpes. Des chiffres
qui s’expliquent notamment par des problématiques de financement : « les
ménages ont des difficultés à financer leur projet. Le PTZ a pour le moment un
faible impact. C’est un coup de pouce mais ce n’est pas suffisant, d’autant
plus que les coûts de production dans le neuf restent élevés »
précise-t-il.
Ancien : vente et
location à l’arrêt
Malgré une stabilité
des prix de vente à l’échelle régionale et même une baisse dans certaines
grandes métropoles (sur 2 ans : -10,1% sur Lyon, -9,6% sur Grenoble, -11,4% sur
Clermont-Ferrand), le marché de l’ancien reste à l’arrêt. « La situation est
tendue et morose, indique Pascal Pancrazio, président de la FNAIM Rhône.
Le marché du neuf et de l’ancien sont liés : s’il n’y a pas de nouvelles
constructions, les logements ne se libèrent pas pour la location ou la vente.
On attendait une reprise, mais ce n’est pas le cas, c’est toute la chaîne qui
est grippée, il est indispensable de rétablir la confiance ».
« Le marché locatif est
extrêmement tendu, souligne Bérengère Servat, directrice générale de
Procivis Savoie, évoquant une baisse significative du volume de mise en
location et une demande en forte augmentation, qui se reporte notamment vers le
parc social par manque d’offre dans le privé.
« Sur Lyon, seuls 4 000 logements sont disponibles à la location
alors qu’il en faudrait 8 000 » illustre-t-elle.
Autre point d’attention
: la rénovation énergétique du parc ancien qui va être difficile à réaliser
dans la temporalité actuelle : de nombreux logements sont classés DPE E, F ou G
en région Auvergne-Rhône-Alpes et vont sortir du parc locatif. La récente suspension
de MaPrimeRenov’ à compter de juillet envoie un très mauvais signal.
Logement social : des
besoins de plus en plus importants
Dans ce contexte tendu,
les bailleurs sociaux sont confrontés à une demande qui augmente régulièrement
: +7,4% entre 2023 et 2024, près de 20 000 demandeurs supplémentaires selon les
données d’AURA HLM.
Le loyer moyen des
logements sociaux s’élève à 6,4€/m² soit environ moitié moins que le loyer
moyen constaté dans le parc privé. Cette attractivité entraine une baisse du
taux de mobilité à 8,24% : pour un parc de 600 000 logements cela représente 4
300 logements proposés en moins à la location.
« Toutes ces données
démontrent la nécessité de produire de nouveaux logements sociaux. Le soutien
financier des collectivités et de l’Etat reste déterminant dans un contexte
d’augmentation des coûts et des taux d’intérêts qui pèse sur la production de
nouveaux logements,
souligne Anne Warsmann,
Vice-Présidente d’AURA HLM. De manière plus
globale, il est aussi nécessaire de retrouver une dynamique sur le secteur de
l’immobilier afin de permettre aux locataires de logements sociaux de retrouver
de la mobilité ».
Comment sortir de
l’impasse ?
Les impacts sur les
entreprises et les emplois sont bien réels : « Les conséquences de cette
situation continuent bien évidemment de peser sur l’outil de production et
l’emploi. Nous avons perdu 6 200 salariés en deux ans (sur un total de 200 000).
Les défaillances d’entreprises continuent d’augmenter de plus 58% sur un an au
quatrième trimestre 2024 », précise Samuel Minot, président de la FFB
Auvergne-Rhône-Alpes.
Malgré ce constat
plutôt sombre au 1er trimestre 2025, l’Alliance pour le Logement
Auvergne-Rhône-Alpes énonce quelques « espoirs » et appelle au respect des 3
conditions suivantes pour que 2025 constitue le creux de la vague :
• ne pas geler les
permis de construire dans la période électorale qui s’ouvre
• mettre en place le
statut du bailleur privé afin de faire revenir durablement les investisseurs
sur le marché immobilier
• sortir rapidement de l’impasse de MaPrimeRenov’.