Par
Virginie Wallut, Directrice de la recherche et de l'ISR Immobilier, La
Française Real Estate Managers.
Après une année 2024
marquée par la reprise des volumes investis en immobilier tertiaire en Europe,
le premier trimestre 2025 révèle une certaine stabilité des marchés tertiaires
à l’échelle européenne. Toutefois, cette stabilité dissimule des dynamiques
contrastées selon les régions, soulignant une reprise encore fragmentée.
Si la Banque Centrale
Européenne (BCE) a bien poursuivi sa politique de baisse des taux,
plusieurs facteurs de tensions
continuent de freiner une véritable détente, empêchant une décrue durable des
taux longs, condition essentielle à une compression significative des taux
immobiliers. L’orientation monétaire plus souple de la BCE contribue à la
repentification des courbes de taux, renforçant l’attractivité relative des
produits Immobiliers.
Investissements : des
dynamiques régionales contrastées
Au cours du premier trimestre 2025, 36,6 milliards d'euros ont été investis en immobilier tertiaire portant le total sur douze mois à 165 milliards.
Le marché semble être entré dans une phase de consolidation après les ajustements observés en 2023 et 2024. Les investisseurs européens en relatif renforcent leur présence, représentant jusqu’à 40% des volumes investis, tandis que les flux nord-américains reculent face à l’incertitude géopolitique latente. Les dynamiques d'investissement en Europe présentent des contrastes marqués au premier trimestre 2025.
En France,
le volume d’investissement augmente de 41% sur un an, tandis que l'Allemagne
et le Royaume-Uni enregistrent des replis respectifs de -7 et -31%.
Au premier trimestre,
les secteurs du commerce et des bureaux enregistrent une croissance notable de
leur volume d’investissements, avec des hausses respectives de 17 et 25%, suite
à l’ajustement des valeurs.
Des compressions de
taux modérées
Au premier trimestre
2025, les taux de rendement prime des bureaux en Europe affichent de légères
compressions, reflétant un regain d'intérêt des investisseurs pour cette classe
d’actifs après une période de correction significative des valeurs et l’amélioration
des conditions de financement.
À la fin mars 2025, les
taux de rendements des bureaux prime dans les capitales européennes se situent
entre 4 et 5% (Paris 4,2% ; Londres 4% ; Milan 4,5% ; Amsterdam 5% ; Berlin 4,8%
; Madrid 4,85%), tandis que dans les grandes métropoles régionales, ces taux
varient de 5,5 à 6,5% (Lille 5,85% ;
Lyon : 5,5%).
Les investisseurs
restent très sélectifs, privilégiant les actifs bien situés répondant aux
dernières normes techniques et environnementales, tandis que les actifs
secondaires restent sous pression avec des rendements plus élevés et une
demande plus faible.
Une reprise contrastée
de la demande placée
La demande placée en
Europe connaît une légère augmentation, bien que les entreprises demeurent
encore prudentes. Cette reprise reste contrastée selon les différents marchés.
Berlin enregistre une baisse de sa demande placée de 25% sur un an glissant,
atteignant son niveau le plus bas depuis 2013, tandis que Francfort et Dublin
voient leur demande plus que doubler sur la même période. La demande reste
concentrée sur les actifs modernes et incite les propriétaires à réinvestir des
capitaux pour rénover leurs actifs afin de rester compétitifs. Soutenus par la
demande, les loyers prime continuent à progresser au premier trimestre 2025
mais à un rythme moins soutenu qu’en 2024.
L’offre en Europe continue de progresser, alimentée par les livraisons de projets initiés avant la crise et le ralentissement de la demande, et de libération de surfaces suite aux stratégies de rationalisation immobilière. Seules trois villes – Hambourg, La Haye et Madrid – voient leur taux de vacance diminuer au premier trimestre 2025.