L’analyse de
Grégory Beurrier, président d’EXPERTIMO.
Entre prudence et
opportunités, le marché retrouve peu à peu ses repères.
Après trois années de crise particulièrement difficiles, le marché immobilier français semble reprendre son souffle et s’engager dans une phase d’accalmie, voire de normalisation.
Les taux se stabilisent, les prix poursuivent leur correction et
les transactions redémarrent.
Malgré un contexte économique et politique encore fragile – avec une nouvelle dégradation de la note de la France par Standard & Poor’s, un mois après celle de l’agence Fitch – les Français restent intéressés par la pierre et souhaitent reprendre leurs projets immobiliers.
Alors que les premières discussions sur le PLF 2026
commencent à l’Assemblée nationale, le choc fiscal espéré par le secteur ne
semble pas être pour tout de suite mais une grande partie des acquis de 2025
semble perdurer. Une stabilité relative qui offre paradoxalement une certaine
visibilité bienvenue aux investisseurs privés.
« Le marché ne
redémarre pas en trombe, analyse
Grégory Beurrier, mais il montre toutefois des signes d’ajustement plutôt
que de rupture. Les fondamentaux restent solides et le rééquilibrage structurel
encourageant ouvre des opportunités pour les Français, à condition d’investir
avec discernement et stratégie ».
Un marché qui se
rééquilibre enfin
Après une année 2024
marquée par une chute historique des transactions, le marché de l’ancien
retrouve progressivement de la fluidité. La reprise graduelle se confirme et la
FNAIM anticipe même près de 940 000 ventes pour l’ensemble de l’année, soit un
rebond de +11% après deux exercices en net repli.
Sur le front des prix,
la tendance est désormais à la stabilisation. Après un recul moyen de 5 à 10%
depuis la mi-2023, la correction se résorbe : les baisses s’atténuent dans la
plupart des grandes métropoles et la valeur des biens se réaligne sur les
capacités de financement des ménages.
D’ailleurs, le
financement immobilier semble également retrouver des conditions plus lisibles.
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des nouveaux crédits
dans le secteur concurrentiel s’établissait à 3,12% en septembre 2025, après
une stabilisation autour de 3,07% en milieu d’année. Dans le même temps, les
durées moyennes se sont étendues : en 2025, plus des deux-tiers des prêts
contractés (67,6%) sont étalés sur 25 ans. Cette extension des durées permet de
diminuer les mensualités et d’élargir l’accès à l’emprunt, notamment pour les
primo-accédants ou les profils modestes.
Selon Grégory Beurrier,
le marché du financement n’est plus un facteur bloquant : « Avec des taux
autour de 3% sur 20 ans et des durées d’emprunt qui s’allongent, la capacité
d’achat retrouve de l’oxygène. Nous sortons d’une logique de survalorisation
entretenue par l’argent gratuit. L’immobilier redevient un marché d’usage, où
la valeur repose sur les fondamentaux : emplacement, qualité du bien et
potentiel locatif ».
Légende
- Jusque août 21 : euphorie alimentée par la baisse des
taux (1,2 million de transactions)
- Août 21 - Mars 24 : 3 ans de baisse continue (pic de recul en 2024 à 780 000 transactions) du fait des prix trop élevés et des taux à plus
de 4%
- Depuis Mars 24 : Reprise sous l'effet de la baisse des prix et des taux (professionnels estiment un atterrissage entre 900 000 transactions
et 940 000 à fin 2025)
- Perspectives : Les prix ne baissent plus, les taux non
plus, le marché devrait se stabiliser autour de 900.000 transactions
Un cadre fiscal
relativement inchangé, un signe de stabilité bienvenu
Le Projet de Loi de
Finances 2026, présenté début octobre, n’apporte initialement ni réforme
majeure, ni choc fiscal pour l’immobilier :
• Pas de nouvelle incitation pour soutenir l’investissement
locatif ou le neuf.
• Pas de relance spécifique du PTZ, désormais recentré
sur le neuf en zones tendues.
• Abandon du projet initial de statut du bailleur privé, et rejet en commission dès mardi 21 octobre des amendements portés par certains députés, alors que le nouveau ministre du Logement,
Vincent Jeanbrun, avait
annoncé vendredi 17 octobre sa volonté de réintroduire le sujet dans le débat
parlementaire.
Toutefois, la
commission des finances de l’Assemblée nationale a annoncé le mardi 21 octobre
avoir adopté deux amendements visant à rééquilibrer la fiscalité de la location
:
• Micro-foncier : l’abattement fiscal
pour la location nue passe de 30 à 50%, alignant ainsi les avantages fiscaux
avec la location meublée (régime micro-BIC).
• Amortissements en location meublée : les amortissements
déductibles, avantage principal de la location meublée non professionnelle,
pourraient être supprimés pour tendre vers un équilibre avec la location nue.
« La stabilité du cadre
fiscal est toujours majoritairement préservée, mais ces amendements montrent
que certaines mesures ciblées peuvent affecter la rentabilité relative des
différents types de locations, note Grégory Beurrier. Il faudra suivre
attentivement la suite du débat parlementaire pour comprendre l’impact réel sur
les investisseurs, mais pour l’instant, le marché conserve un environnement
lisible et relativement stable, propice à une stratégie patrimoniale réfléchie
et à la sécurisation des projets immobiliers. »
Investir aujourd’hui :
une question de stratégie et de valeur, pas de timing
Dans ce contexte de
normalisation du marché, Expertimo observe un retour mesuré mais solide des
investisseurs patrimoniaux. Les primo-accédants, eux, restent prudents mais
bien informés, bénéficiant d’un marché plus lisible et de conditions de
financement stabilisées.
La sélectivité est
désormais essentielle : emplacement, qualité de construction et potentiel
locatif demeurent les critères prioritaires pour sécuriser un investissement
rentable et durable :
• Des biens résidentiels de qualité, situés dans des zones
économiquement solides et résilientes.
• Des placements locatifs offrant un rendement
ajusté,
privilégiant la stabilité à la spéculation.
• Des actifs conformes aux normes énergétiques, préservant leur valeur
à horizon 2030.
« Le bon moment pour investir n’est pas celui du plus bas, mais celui où le marché devient prévisible et cohérent. C’est dans ces phases de normalisation que se construisent les meilleures stratégies patrimoniales », rappelle Grégory Beurrier.