Acteur de l’immobilier de luxe
en France avec 23% de parts de marché de l’offre et une hausse de 40% de son
volume de vente sur le marché parisien, BARNES livre un premier bilan 2025
encourageant.
Au 1er trimestre, le
prix moyen au mètre carré a atteint 14 450 €/m² dans Paris intra-muros, en
hausse de 2% sur un an glissant. Après deux années marquées par un certain
attentisme, la capitale amorce un net redémarrage.
Porté par un contexte
géopolitique incertain outre-Atlantique et un retour marqué des acheteurs
internationaux, le marché haut de gamme reprend de la vigueur : les volumes
progressent et les prix se stabilisent…quand ils ne repartent pas à la hausse.
Une hiérarchie des prix
bousculée
Si le VIIe
arrondissement reste la locomotive du luxe parisien (20 221 €/m²), talonné par
le VIe
(18 698 €/m²) et le IVe (17 998 €/m², en hausse spectaculaire de +19%),
le véritable gagnant est le XVIIIe arrondissement dont les prix s’envolent de
+35 %, porté par l’engouement pour les secteurs de Montmartre, Pigalle et
Martyrs. Si les tarifs s’établissent en moyenne entre 12 500 et 15 000 €/m²
pour le bureau BARNES du secteur, les biens exceptionnels franchissent aisément
la barre des 20 000 €/m².
Qu’il s’agisse du
XVIIIe ou IXe limitrophe XVIIIe, un appartement ancien parfaitement rénové avec
terrasse et vue sur Paris se négociera sur une base minimale de 18 000 à 26 000
€/m². Apprécié par la clientèle familiale, le XVIIIe séduit par sa vie de quartier,
ses maisons avec vue et ses prix encore jugés accessibles pour du très haut de
gamme. À l’inverse, des arrondissements historiquement prisés comme le VIIIe
(-9%), ou le IIe (-12%) subissent des ajustements, ainsi que le IXe, autrefois
en tension, qui chute de -14%. En effet, traditionnellement le Ier
arrondissement connaît peu de transactions. Cette offre rare a tendance à
favoriser le maintien du prix moyen à un niveau relativement élevé. D’autre
part, la politique de la mairie, visant à réduire la place de la voiture dans
le centre de Paris, favorise l’acquisition de pied à terre par des étrangers au
détriment de l’installation des familles. Dans le VIIIe, cette diminution des
prix provient principalement d’un affaiblissement de la demande internationale
dans les quartiers les plus prisés (Triangle d’Or et Madeleine).
*Ces
résultats portent sur la période janvier/mars 2025, donc sur des volumes encore
parcellaires,
et demanderont à être affinés dans les mois à venir. Source
BARNES
Paris
IVe | Marais
• Appartement de 207 m²
• 5e et dernier étage
• 4 chambres
• 3 900 000 €
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Paris
XVIIIe | Junot
• Maison de 266 m² (surface totale de
326 m²)
• 3 niveaux et jardin
• 6 chambres
• 6 495 000 €
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Paris
VIIe | rue Oudinot
• Maison de 274 m² (Loi Carrez)
• Rez-de-chaussée + 3 étages + sous-sol
• Jardin de 170 m²
• 6 510 000 €
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Les
biens à rénover de nouveau recherchés
En 2023
et début 2024 seule la perfection séduisait. En 2025, le charme opère de
nouveau sur les biens avec un potentiel…de travaux. De nombreux acquéreurs
perçoivent désormais cela comme l’opportunité d’accéder à un bien de caractère
(parquets, moulures…) qui bénéficiera d’une rénovation personnalisée.
L’intégration de prestations contemporaines, de la domotique au mobilier sur
mesure, dans des écrins haussmanniens ou Art déco, devient un enjeu de
valorisation et de différenciation sociale. « Nous voyons revenir des
projets de rénovation lourde dans les plus beaux quartiers. Les acheteurs,
Français comme étrangers, veulent façonner leur pied-à-terre ou leur résidence
principale dans l’authenticité parisienne, » confie Richard Tzipine,
directeur général de BARNES.
Le
marché de l’ultra-luxe reprend des couleurs
Porté par
une demande solide et une offre toujours plus rare, le marché parisien des
biens d’exception connaît un net regain d’activité depuis le début de l’année.
Sur le segment de l’ultra-luxe — à partir de
5 millions d’euros — les prix
progressent de +24%, dopés par plusieurs transactions record, dont la vente
d’un hôtel particulier dans le VIIe arrondissement (secteur
Invalides/Saint-Germain-des-Prés) autour de 100 000 000 € (près de 40 000 euros
du m²), et d’un appartement dans le IVe arrondissement avec vue sur Notre-Dame
pour plus de 10 M€ (plus de 37 000 € le m²). Les biens les plus convoités
allient emplacement emblématique (vue sur la tour Eiffel, sur la Seine ou
certaines adresses Rive gauche comme la place de Furstemberg), prestations haut
de gamme et caractère unique. Les appartements avec vues spectaculaires et les
hôtels particuliers trouvent preneurs rapidement, souvent sans négociation.
Sur ce
marché, les produits clés en main restent appréciés, notamment par une
clientèle internationale à la recherche d’un bien habitable immédiatement. Dans
le VIe arrondissement, le niveau d’exigence des acheteurs atteint désormais des
sommets. Prêts à investir entre 20 000 et 30 000 €/m², ces derniers attendent
une qualité irréprochable, jusque dans les moindres détails : un escalier trop
sombre ou quelques marches supplémentaires avant l’ascenseur peuvent suffire à
déclasser un bien.
Le marché
des biens d’exception s’est brusquement accéléré durant l’hiver 2024-2025, sous
l’effet conjugué d’un regain d’intérêt pour Paris et d’une conjoncture
internationale incertaine. Les Jeux Olympiques ont joué un rôle de catalyseur,
rassurant tant les acheteurs étrangers que français sur la vitalité et
l’attractivité de la capitale, qui a su briller aux yeux du monde entier. «
Cet événement planétaire a redonné confiance et redynamisé l’image de Paris,
mais la véritable impulsion actuelle provient surtout d’un contexte économique
mondial instable, qui pousse les investisseurs à se tourner vers la pierre, une
valeur tangible et pérenne. À Paris, un bien d’exception à une belle adresse
reste un actif refuge, à l’abri des variations de marché », analyse
Laure de la Rivière, directrice des Biens d’exception chez BARNES.
Ce regain
d’intérêt s’accompagne par ailleurs du retour en force de la clientèle
américaine,
dont l’activité s’est nettement intensifiée depuis janvier 2025,
avec le retour de Donald Trump à la présidence des États-Unis.
Dans les
quartiers les plus convoités – IVe, VIe, VIIe et XVIIIe arrondissements – les
acheteurs américains, séduits par le rayonnement culturel de Paris, recherchent
aussi bien des pied-à-terre prestigieux que des appartements familiaux.
L’Ouest
parisien, un marché à plusieurs vitesses
Dans les
Hauts-de-Seine et les Yvelines, la baisse des prix observée en 2024 laisse
désormais place à un redémarrage progressif de l’activité, hétérogène selon les
secteurs.
À
Neuilly-sur-Seine, souvent qualifiée de XXIe arrondissement parisien, le marché
retrouve un net regain depuis le début de l’année. Après une phase de
ralentissement amorcée il y a 18 mois, l’immobilier neuilléen s’est ressaisi à
l’automne 2024, avec une accélération marquée depuis janvier 2025.
Le prix
moyen s’y établit à 12 035 €/m², en recul modéré de 4% sur un an, mais les
promesses de vente progressent de +15% au 1er trimestre 2025. « Toujours
très recherchée pour sa qualité de vie unique, mêlant atmosphère résidentielle,
écoles renommées et vastes avenues arborées, Neuilly bénéficie également de
connexions rapides avec Paris intra-muros et le quartier d’affaires de La
Défense, ainsi que de la présence du bois de Boulogne, » explique
Valentine Paillet, directrice de BARNES Neuilly.
Malgré la correction, les
prix y restent bien au-dessus de la moyenne du marché des Hauts-de-Seine et
sont comparables à ceux des arrondissements familiaux parisiens limitrophes du
XVIe et du XVIIe. Boulogne-Billancourt, de son côté, enregistre une baisse plus
prononcée (-9%), reflet d’un ajustement post-euphorie, même si l’activité
montre des signes de redémarrage.
Dans les
Yvelines, le marché immobilier est très hétérogène. Saint-Germain-en-Laye
confirme son positionnement privilégié sur le segment haut de gamme auprès
d’une clientèle sensible à la qualité de vie, au charme patrimonial et à la
réputation de ses établissements scolaires internationaux. On constate une
demande croissante sur les biens supérieurs à 3 millions d’euros, notamment de
la part d’acquéreurs étrangers à la recherche d’un cadre résidentiel à la fois
verdoyant, sécurisé et connecté à Paris.
Après une
correction de -8% des prix en 2024, combinée à un environnement de taux
d’intérêt plus favorable, le marché local bénéficie d’un nouveau souffle. Si la
reprise semble amorcée, elle reste encore à consolider sur la seconde moitié de
l’année. Quant à Versailles, le prix moyen chute de -18%, à
7 805 €/m²,
traduisant un marché encore hésitant, marqué par une forte sélectivité des
acheteurs.
