Acteur de l’immobilier
de luxe en France avec 23 % de parts de marché de l’offre et une hausse de 40%
de son volume de vente sur le marché parisien, Barnes livre un premier bilan
2025. Au 1er trimestre, le prix moyen au mètre carré a atteint 14
450 €/m² dans Paris intra-muros, en hausse de 2% sur un an glissant. Après deux
années marquées par un certain attentisme, la capitale amorce un net
redémarrage. Porté par un contexte géopolitique incertain outre-Atlantique et
un retour marqué des acheteurs internationaux, le marché haut de gamme reprend
de la vigueur : les volumes progressent et les prix se stabilisent…quand ils ne
repartent pas à la hausse.
Une hiérarchie des prix
bousculée
Si le VIIe
arrondissement reste la locomotive du luxe parisien (20 221 €/m²), talonné par
le VIe
(18 698 €/m²) et le IVe (17 998 €/m², en hausse spectaculaire de +19%),
le véritable gagnant est le XVIIIe arrondissement dont les prix s’envolent de
+35%, porté par l’engouement pour les secteurs de Montmartre, Pigalle et
Martyrs. Si les tarifs s’établissent en moyenne entre 12 500 et 15 000 €/m²
pour le bureau BARNES du secteur, les biens exceptionnels franchissent aisément
la barre des 20 000 €/m². Qu’il s’agisse du XVIIIe ou IXe limitrophe XVIIIe, un
appartement ancien parfaitement rénové avec terrasse et vue sur Paris se
négociera sur une base minimale de 18 000 à 26 000 €/m². Apprécié par la
clientèle familiale, le XVIIIe séduit par sa vie de quartier, ses maisons avec
vue et ses prix encore jugés accessibles pour du très haut de gamme. À
l’inverse, des arrondissements historiquement prisés comme le VIIIe (-9%), ou
le IIe (-12%) subissent des ajustements, ainsi que le IXe, autrefois en
tension, qui chute de -14%. En effet, traditionnellement le Ier arrondissement
connaît peu de transactions. Cette offre rare a tendance à favoriser le
maintien du prix moyen à un niveau relativement élevé. D’autre part, la
politique de la mairie, visant à réduire la place de la voiture dans le centre
de Paris, favorise l’acquisition de pied à terre par des étrangers au détriment
de l’installation des familles. Dans le VIIIe, cette diminution des prix
provient principalement d’un affaiblissement de la demande internationale dans
les quartiers les plus prisés (Triangle d’Or et Madeleine).
*Ces résultats portent
sur la période janvier/mars 2025, donc sur des volumes encore parcellaires, et
demanderont à être affinés dans les mois à venir. Source Barnes.
Paris IVe | Marais
• Appartement de 207 m²
• 5e et dernier étage
• 4 chambres
• 3 900 000€
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Paris XVIIIe | Junot
• Maison de 266 m² (surface totale de
326 m²)
• 3 niveaux et jardin
• 6 chambres
• 6 495 000 €
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Paris VIIe | rue
Oudinot
• Maison de 274 m² (Loi Carrez)
• Rez-de-chaussée + 3 étages + sous-sol
• Jardin de 170 m²
• 6 510 000 €
• Nationalité vendeur : française
• Nationalité acquéreur : française
Les biens à rénover de
nouveau recherchés
En 2023 et début 2024
seule la perfection séduisait. En 2025, le charme opère de nouveau sur les
biens avec un potentiel…de travaux. De nombreux acquéreurs perçoivent désormais
cela comme l’opportunité d’accéder à un bien de caractère (parquets, moulures…)
qui bénéficiera d’une rénovation personnalisée. L’intégration de prestations
contemporaines, de la domotique au mobilier sur mesure, dans des écrins
haussmanniens ou Art déco, devient un enjeu de valorisation et de
différenciation sociale. « Nous voyons revenir des projets de rénovation lourde
dans les plus beaux quartiers. Les acheteurs, Français comme étrangers, veulent
façonner leur pied-à-terre ou leur résidence principale dans l’authenticité
parisienne, » confie Richard Tzipine, directeur général de Barnes..
Le marché de
l’ultra-luxe reprend des couleurs
Porté par une demande
solide et une offre toujours plus rare, le marché parisien des biens
d’exception connaît un net regain d’activité depuis le début de l’année. Sur le
segment de l’ultra-luxe — à partir de 5 millions d’euros — les prix progressent
de +24 %, dopés par plusieurs transactions record, dont la vente d’un hôtel
particulier dans le VIIe arrondissement (secteur
Invalides/Saint-Germain-des-Prés) autour de 100 000 000 € (près de 40 000 euros
du m²), et d’un appartement dans le IVe arrondissement avec vue sur Notre-Dame
pour plus de 10 M€ (plus de 37 000€ le m²). Les biens les plus convoités
allient emplacement emblématique (vue sur la tour Eiffel, sur la Seine ou
certaines adresses Rive gauche comme la place de Furstemberg), prestations haut
de gamme et caractère unique. Les appartements avec vues spectaculaires et les
hôtels particuliers trouvent preneurs rapidement, souvent sans négociation.
Sur ce marché, les produits clés en main restent appréciés, notamment par une clientèle internationale à la recherche d’un bien habitable immédiatement. Dans le VIe arrondissement, le niveau d’exigence des acheteurs atteint désormais des sommets. Prêts à investir entre 20 000 et 30 000 €/m², ces derniers attendent une qualité irréprochable, jusque dans les moindres détails : un escalier trop sombre ou quelques marches supplémentaires avant l’ascenseur peuvent suffire à déclasser un bien.
Le marché des biens
d’exception s’est brusquement accéléré durant l’hiver 2024-2025, sous l’effet
conjugué d’un regain d’intérêt pour Paris et d’une conjoncture internationale
incertaine. Les Jeux Olympiques ont joué un rôle de catalyseur, rassurant tant
les acheteurs étrangers que français sur la vitalité et l’attractivité de la
capitale, qui a su briller aux yeux du monde entier. « Cet événement planétaire
a redonné confiance et redynamisé l’image de Paris, mais la véritable impulsion
actuelle provient surtout d’un contexte économique mondial instable, qui pousse
les investisseurs à se tourner vers la pierre, une valeur tangible et pérenne.
À Paris, un bien d’exception à une belle adresse reste un actif refuge, à
l’abri des variations de marché », analyse Laure de la Rivière, directrice des
Biens d’exception chez Barnes.
Ce regain d’intérêt
s’accompagne par ailleurs du retour en force de la clientèle américaine, dont
l’activité s’est nettement intensifiée depuis janvier 2025, avec le retour de
Donald Trump à la présidence des États-Unis.
Dans les quartiers les
plus convoités – IVe, VIe, VIIe et XVIIIe arrondissements – les acheteurs
américains, séduits par le rayonnement culturel de Paris, recherchent aussi
bien des pied-à-terre prestigieux que des appartements familiaux.
L’Ouest parisien, un
marché à plusieurs vitesses
Dans les Hauts-de-Seine
et les Yvelines, la baisse des prix observée en 2024 laisse désormais place à
un redémarrage progressif de l’activité, hétérogène selon les secteurs.
À Neuilly-sur-Seine,
souvent qualifiée de XXIe arrondissement parisien, le marché retrouve un net
regain depuis le début de l’année. Après une phase de ralentissement amorcée il y
a 18 mois, l’immobilier neuilléen s’est ressaisi à l’automne 2024, avec une
accélération marquée depuis
janvier 2025.
Le prix moyen s’y
établit à 12 035 €/m², en recul modéré de 4% sur un an, mais les promesses de
vente progressent de +15 % au 1er trimestre 2025. « Toujours très recherchée
pour sa qualité de vie unique, mêlant atmosphère résidentielle, écoles
renommées et vastes avenues arborées, Neuilly bénéficie également de connexions
rapides avec Paris intra-muros et le quartier d’affaires de La Défense, ainsi
que de la présence du bois de Boulogne, » explique Valentine Paillet,
directrice de BARNES Neuilly. Malgré la correction, les prix y restent bien
au-dessus de la moyenne du marché des Hauts-de-Seine et sont comparables à ceux
des arrondissements familiaux parisiens limitrophes du XVIe et du XVIIe.
Boulogne-Billancourt, de son côté, enregistre une baisse plus prononcée (-9 %),
reflet d’un ajustement post-euphorie, même si l’activité montre des signes de
redémarrage.
Dans les Yvelines, le
marché immobilier est très hétérogène. Saint-Germain-en-Laye confirme son
positionnement privilégié sur le segment haut de gamme auprès d’une clientèle
sensible à la qualité de vie, au charme patrimonial et à la réputation de ses
établissements scolaires internationaux. On constate une demande croissante sur
les biens supérieurs à 3 millions d’euros, notamment de la part d’acquéreurs
étrangers à la recherche d’un cadre résidentiel à la fois verdoyant, sécurisé
et connecté à Paris. Après une correction de -8 % des prix en 2024, combinée à
un environnement de taux d’intérêt plus favorable, le marché local bénéficie
d’un nouveau souffle. Si la reprise semble amorcée, elle reste encore à
consolider sur la seconde moitié de l’année. Quant à Versailles, le prix moyen
chute de -18%, à
7 805 €/m², traduisant un marché encore hésitant, marqué par
une forte sélectivité des acheteurs.