À quelques jours des vacances d'hiver et alors que des milliers de vacanciers s'apprêtent à prendre la route des stations de ski, la FNAIM révèle les résultats de son étude annuelle sur l'immobilier en montagne.
L'analyse des 370 stations
françaises, entre prix records, mutations climatiques et enjeux énergétiques,
met en lumière un attrait toujours croissant pour les biens en stations de
skis, notamment en haute altitude.
Des prix élevés, malgré
une inflexion récente
Les stations de ski continuent d'afficher des prix immobiliers bien au-dessus de la moyenne nationale, avec une valeur moyenne de 3 781€/m² au 1er novembre 2024, contre 2 931€/m² en France. Les maisons, souvent des chalets, atteignent même 3 359€/m², soit près de 50% de plus que dans le reste du territoire.
Après une envolée
spectaculaire de +28% entre juillet 2020 et avril 2023, due à la période
post-Covid et à l'attrait des résidences secondaires, une légère correction est
observée sur les 18 derniers mois (-3%).
Les prix grimpent avec
l’altitude
Sans surprise, la
présence d’une station de ski fait donc nettement grimper les prix. Ainsi, les
Alpes du Nord restent les plus prisées avec un prix moyen de 4 957€/m². À
l'autre extrémité, les massifs moins renommés comme le Massif central (1 578€/m²)
ou la Corse (1 495€/m²) enregistrent les prix les plus bas. Le cas de la Corse
mérite de s’y attarder car, si les prix au m² dans les stations de ski y sont
effectivement le plus bas, lorsqu’on regarde l’ensemble des communes de
montagne les prix au m2 sont au contraire les plus élevés de l’ensemble des
massifs. Un écart qui s’explique par la géographie de l’île de beauté et le
fait que de nombreuses communes considérées comme « de montagne » sont en fait
proches du littoral, où les prix sont le plus élevés.
Ainsi, les prix des
logements des communes stations de ski sont 37% supérieurs aux prix des
logements des communes de montagne dans les Alpes du Nord, d’environ +25% dans
les massifs des Pyrénées, du Jura et des Vosges et de +6% dans le Massif
central. Dans les Alpes du Sud, il y a peu de différence entre les prix dans
les communes stations de ski et dans les communes de montagne.
Les stations de haute
altitude consolident leur position dominante, attirant les acheteurs à la
recherche de garanties d'enneigement. Depuis 10 ans, les prix y ont progressé
deux fois plus vite qu’en basse altitude (+40% contre +20%).
On observe globalement
une relation croissante entre altitude et prix immobilier, quel que soit le
massif.
Val d'Isère, Courchevel
et Méribel en tête des stations les plus chères
Le trio de tête reste
inchangé avec Val d’Isère (13 997€/m²), Courchevel (12 629€/m²) et Méribel (10
982€/m²). Dans les plus grands domaines skiables français comme l’Espace Killy
et les Trois Vallées, les prix dépassent les 10 000€/m² pour des biens
d’exception.
Des logements
majoritairement énergivores
Majoritairement
construites avant la première règlementation thermique de 1974, les stations de
ski françaises se distinguent également par un parc immobilier ancien et peu
performant sur le plan énergétique. 28% des logements y sont classés F ou G
selon les diagnostics de performance énergétique (contre 13% au niveau
national), et cette proportion grimpe à 33,8% dans les Alpes. À l’horizon 2034,
près des deux tiers des logements en stations pourraient être interdits à la
location longue durée sans travaux de rénovation, posant un défi majeur pour
ces territoires.
Quand
le climat redistribue les cartes
Le
réchauffement climatique menace l’activité des stations de ski à basse
altitude, certaines ayant déjà fermé leurs portes définitivement. Si certaines
pourront se réinventer, en mettant en avant d’autres activités ou par
l’enneigement artificiel, ces solutions temporaires n’inverseront pas la
tendance.
À
l’inverse, les stations en haute altitude, mieux armées face au manque de
neige, attirent davantage les skieurs, mais devront gérer une forte affluence,
peut-être au prix de quotas. Quotas d’ores et déjà expérimenté dans certaines
stations, à l’image de l’Alpe d’Huez.
Un marché dynamique,
mais exigeant
Avec 5 465 transactions
enregistrées sur les 12 derniers mois dans les 71 stations alpines étudiées, le
marché immobilier en montagne reste actif, porté par l’attrait touristique.
Toutefois, il devra répondre à des enjeux de durabilité, d’efficacité énergétique
et d’adaptation climatique.
« Cette nouvelle étude confirme que l’altitude joue un rôle de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski, une tendance amplifiée par les défis climatiques.
Par ailleurs, les communes de montagne doivent relever un enjeu crucial de rénovation énergétique, encore plus marqué que dans le reste du territoire.
Il est impératif de mobiliser tous les acteurs pour accompagner cette transition et préserver l’attractivité de nos territoires de montagne », note Loïc Cantin, président de la FNAIM.