La baisse des prix et
des taux remarquée ces derniers mois a permis de relancer de nombreux projets
immobiliers dans l’Hexagone. De la part des Français (80% des 18-34 ans
aspirent à devenir propriétaires) mais aussi d’une catégorie particulière
d’acquéreurs : les non-résidents. Et ce, qu’ils soient Français expatriés,
non-résidents de nationalité étrangère, ou étrangers habitant en France, mais
sans revenus de source française, la demande s’accroît. En matière de
financement se pose la question du choix entre leur pays d’origine et la
France. CAFPI International, avec 13 courtiers polyglottes répartis sur
l’ensemble du territoire, permet aux non-résidents de bénéficier des
spécificités des crédits immobiliers français : des taux bas et sécurisés. En
effet, la quasi-totalité des financements se fait à taux fixes.
« Selon les Notaires,
en 2022, 1,8% des transactions de logements anciens en France métropolitaine
étaient le fait d’acquéreurs étrangers non-résidents. Cela représente près de
20 000 transactions, et ce marché ne cesse de croître depuis la période Covid.
Il était naturel pour nous d’apporter l’expertise CAFPI à cette clientèle
particulière »,
souligne Laura Martino, directrice des financements spécialisés.
Qui sont les acquéreurs
non-résidents aujourd’hui ?
Les acquéreurs
non-résidents ont un profil différent des accédants français. Ils ont un âge
médian de 45 ans (38 ans pour les Français) et un budget moyen d’acquisition de
406 323 euros contre 250 000 euros en moyenne pour les acquéreurs résidents.
Si une partie des
clients non-résidents financés par CAFPI International en 2024 vivaient déjà en
France (18%), les autres venaient principalement d’Europe : Royaume-Uni et
Pays-Bas en tête. Les résidents fiscaux américains représentaient 6% des
acheteurs. Les pays du Golfe (Qatar, Émirats arabes unis) et l’Asie (Singapour,
Hong Kong) sont également représentés.
En matière de
localisation, les non-résidents étrangers privilégient la Côte d’Azur
(notamment, Cannes, Grasse ou Valbonne) mais également Paris, les Alpes
(Annecy, Chamonix…) et le Sud-Ouest (Bidart, Andernos, Hendaye…). « Les
Français expatriés, quant à eux, ciblent les zones urbaines pour de
l’investissement locatif, dans le but de percevoir des revenus complémentaires
et de conserver une attache immobilière en France », indique Sharon Revol,
Responsable de CAFPI International.
Dans quelles conditions
financer son achat quand on est non-résident ?
Les taux en France sont plus stables et restent bas comparés à ceux des États-Unis (7,2% fixe pour
30
ans en moyenne en janvier selon Nasdaq.com) ou du Royaume-Uni (5,5% fixe sur 2
ans selon Which, sachant que le prêt passe par la suite en taux variable, plus
élevé), ce qui incite les non-résidents à faire leur emprunt immobilier en
France plutôt que dans leur pays d’origine dans la plupart des cas. « Si le
coût du crédit est plus élevé et les conditions d’accès plus strictes, il n’en
reste pas moins qu’avec des taux nettement inférieurs à ceux d’autres pays et
fixes, le financement par un établissement bancaire français reste très
intéressant pour un non-résident », insiste Sharon Revol.
Taux d'intérêt moyen sur les nouveaux crédits immobiliers (en %, entre décembre 2021 et mars 2024) – source : BCE
La baisse des taux
intervenue en 2024 a permis aux banques de se relancer sur la production de
crédits immobiliers, notamment pour les non-résidents, un marché porteur, car
la clientèle y est plus aisée que dans le marché immobilier classique.
Malgré cela, les
banques pratiquent traditionnellement des taux légèrement plus élevés pour les
non-résidents, car elles ne peuvent pas bénéficier de la domiciliation des
revenus, et n’ont pas de réelle visibilité sur les flux des dépenses, sur les
comptes bancaires, etc. Aujourd’hui, ceux-ci s’établissent entre 3,5% et 4,1%
sur 20 ans pour un taux fixe, là où un acquéreur résident peut espérer 3,1%.
« Pour négocier leur
taux, les établissements bancaires demandent souvent aux non-résidents des
contreparties afin d’obtenir des taux moindres, se rapprochant ainsi de ceux
accordés aux résidents. Il s’agit souvent d’un placement d’épargne pouvant
servir de garantie financière pour la banque. Les montants peuvent varier selon
le profil du client, mais il n’est pas rare que les banques demandent entre 18
et 30 mois de mensualités de crédit en placement. Cette garantie vise à
prévenir les risques d’impayés, un client non-résident pouvant plus facilement
oublier, ou avoir du retard, pour effectuer un virement depuis son compte
bancaire étranger vers son compte bancaire en France afin de payer son crédit
»,
ajoute Sharon Revol.
En matière d’apport,
les banques établissent une distinction entre un client français expatrié et un
non-résident. Les non-résidents doivent fournir plus d’apport, car ayant moins
de liens avec la France, ils représentent un risque plus élevé pour les banques.
En moyenne, l’apport demandé se situe entre 20% et 40% du coût du projet,
versus 21% d’apport moyen pour un Français établi en France en 2024.
Un marché en pleine
expansion
Le marché des
non-résidents est tributaire de la conjoncture internationale. Ainsi,
l’instabilité politique à l’étranger a entrainé une forte augmentation des
demandes notamment en provenance des États-Unis avant et après les élections
présidentielles. D’autant que la France a aussi bénéficié d’un effet JO, le
pays ayant été sous le feu des projecteurs durant plusieurs semaines.
En conséquence, les demandes affluent chez CAFPI International. En 2024, le service a traité
2 481 demandes contre 1 665 en 2023, soit une progression de 49,01% en un an. Cette accélération a surtout été marquée sur le second semestre, le début d’année étant resté stable par rapport à 2023.
« Entre juillet et décembre, CAFPI International a vu le nombre de demandes augmenté de 201% »,
se félicite
Sharon Revol.
Conséquence de ce dynamisme du marché, les courtiers spécialisés dédiés à la clientèle non-résidente sont passés de 3 à 13 au cours de l’année et d’autres recrutements sont prévus cette année.