Depuis sa création en 2017, Viagimmo, premier
réseau de franchise dédié au viager, s’engage à démocratiser cette solution
patrimoniale. Bien que le viager soit ancestral, il offre une réponse moderne
aux défis actuels de notre société, marquée par l’allongement de la durée de
vie, la baisse du pouvoir d’achat et les obstacles persistants à l’accession à
la propriété.
Avec son statut de
Société à mission, Viagimmo confirme son engagement en faveur d’un viager
éthique et responsable, au service des seniors et des investisseurs, et
continue de se développer avec l’ouverture de ses dernières agences à Nancy,
Sainte-Maxime, Grenoble et Le Mans.
Même si à ce jour ce
chiffre n’a pas été authentifié par les services concernés (direction générale
des Finances publiques et Conseil Supérieur du Notariat), il semblerait qu’en
France, le marché du viager affiche environ 5 500 transactions, ce qui représente
plus d’1,6 Mrd€ de volume d’affaires.
Pour mettre en lumière
les spécificités de cette transaction immobilière, Viagimmo publie son
observatoire du viager. Cet outil repose sur une analyse approfondie des
données collectées au sein du réseau en 2024, enrichie par une comparaison avec
les tendances observées depuis 2017.
Les tendances clés du
viager en 2024
En 2024, la valeur
moyenne des biens immobiliers vendus en viager atteint 295 000€, confirmant une
progression de 5% par rapport à 2023.
L’observatoire de
Viagimmo montre que le vendeur est dans 71% des cas une personne seule, les
couples ne représentant eux que 29% des profils.
Le marché du viager en
France est porté par des disparités géographiques. Ainsi, 43% des ventes en
viager se concentrent dans l’Ouest du pays, du Nord au Sud, une région
particulièrement prisée pour son cadre de vie attractif qui séduit autant les
vendeurs que les acheteurs.
En comparaison,
l’Île-de-France et le Nord totalisent 26% des transactions, tandis que le Sud,
réputé pour son climat agréable et son art de vivre, capte 31% des ventes.
Ces données illustrent
la richesse et la diversité des opportunités qu’offre le viager en fonction des
spécificités régionales.
Le viager occupé, le
cas le plus répandu
Le viager occupé reste
la formule la plus courante, représentant 67% des transactions. Cette option
permet au vendeur de continuer à occuper son bien aussi longtemps qu’il le
souhaite, souvent jusqu’à un départ en maison de retraite.
Le viager libre, bien
que plus rare, est de plus en plus plébiscité. Cette formule offre à l’acheteur
la possibilité d’exploiter immédiatement le bien pour y vivre ou le louer ; il
représente 13% des ventes en 2024.
« Le viager libre, très
attractif pour les acquéreurs, suscite une forte demande : en moyenne, une
offre en viager libre reste moins de dix jours sur le marché », précise Sophie
Richard, fondatrice de Viagimmo.
Par ailleurs, la
nue-propriété représente également 13% des transactions, avec un capital moyen
versé de 301 527€ en 2024. Cette formule basée sur le principe du démembrement
de propriété est particulièrement attractive pour les investisseurs à la
recherche d'une gestion patrimoniale à long terme, car elle permet d’acheter un
bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur totale, le tout sans avoir à
gérer les contraintes locatives immédiates. L'acquéreur peut ainsi bénéficier
d’une plus-value importante à terme, lorsque l'usufruit s’éteint et qu’il
récupère la pleine propriété du bien.
Enfin, les 7% restants
représentent la vente à terme, solution alternative au viager. Celle-ci permet
de vendre un bien avec un paiement échelonné sur une durée définie, offrant
ainsi une sécurité financière et une flexibilité adaptées aux besoins des vendeurs
et des acquéreurs.
Typologie la plus
courante du bien vendu en viager
Les transactions
viagères concernent majoritairement des maisons (54%), tandis que les
appartements représentent 46% des cas analysés. Les propriétés de plus de 500
000€ restent minoritaires, ne représentant que 14% des ventes.
En 2024, le bouquet
moyen versé lors de la signature pour un achat en viager occupé est de 83 574€,
contre 68 391€ en 2023, complété communément par une rente mensuelle moyenne de
l’ordre de 651€, contre 696€ en 2023. Concernant le viager libre, le bouquet
moyen versé est de 72 516€, accompagné d’une rente moyenne de 1 050€.
Un profil type de
vendeur ….
Alors que 73% des seniors de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale
(source INSEE), le viager séduit de plus en plus. Les vendeurs sont, pour 49%, âgés de 76 à 85 ans et pour 22% âgés de 71 à 75 ans. En revanche, seuls 16% ont moins de 70 ans tandis que 13% ont plus de
86 ans. Ce chiffre est lié aux
besoins du 4e âge qui deviennent plus lourds à financer et qui nécessitent donc
des revenus complémentaires.
« De nombreux seniors
ignorent encore que leur patrimoine immobilier peut se transformer en
liquidités pour les aider à mieux vivre leur retraite. Le viager est une
solution pertinente face à la hausse des coûts liés à la dépendance qui
participe également à soulager financièrement les aidants et descendants », ajoute Sophie
Richard.
Les motivations des
cédants sont principalement de nature financière : 51% vendent leur bien en
viager pour percevoir des revenus complémentaires, 30% pour pouvoir rester chez
eux, 10% pour protéger son/sa conjoint(e) ou encore 9% pour faire des donations.
…et d’acquéreur
Le profil des
acquéreurs de biens en viager se distingue à travers différents critères
d’âges, de statuts et de motivations. Parmi eux, 56% sont des hommes et 44% des
femmes. Les acquéreurs se répartissent essentiellement dans la tranche d’âge
active, avec 57% ayant entre 35 et 50 ans, 22% entre 51 et 60 ans et enfin
seuls 17% ont moins de 35 ans et 4% plus de 60 ans.
Concernant leur
situation familiale, 46% achètent en couple, tandis que 35% réalisent leur
acquisition seuls. 19% des investisseurs sont des SCI familiales.
Nous pouvons retenir de l’observatoire que 41% des acquéreurs sont des chefs d’entreprise. Leurs démarches reflètent une approche stratégique de l’investissement : 58% privilégient le viager pour construire un patrimoine à moindre coût, 16% pour la gestion locative, 13% pour y vivre, 7% pour être propriétaire sans avoir recours à la banque ou encore 6% pour acheter une résidence secondaire.