Rapport Immobilier Avison Young
- Face aux défis actuels, l’économie française a su se montrer plus résiliente que ses voisins européens et devrait continuer à surpasser l’économie de la zone euro avec une croissance attendue de 0,8% pour les deux prochaines années.
- Le marché immobilier français a néanmoins été fortement impacté et montre une baisse de 33% des volumes transactés au S1 par rapport à la même période l’année dernière.
- Une stabilisation des taux et un cycle d’assouplissement sont à prévoir à horizon 2024-2025.
Après deux années de fluctuations fortes liées aux perturbations géopolitiques et financières, l’immobilier commercial commence enfin à se stabiliser laissant entrevoir des opportunités.
La hausse des taux d’intérêts, leur évolution incertaine et le resserrement des conditions d’octroi de crédit ont entrainé un fort ralentissement cyclique en France ainsi qu’une baisse conséquente des transactions immobilières d’environ un tiers au 1er semestre par rapport à la même période l’année dernière.
La France, bonne élève de la zone euro
Malgré cet essoufflement notable, le marché français résiste mieux que ses voisins européens : le Royaume-Uni a observé une baisse du volume des transactions de 56% et l’Allemagne de 57% sur l’ensemble des classes d’actifs de l’immobilier commercial là où la France n’a connu qu’une contraction de 33%.
En effet, la France affiche des indicateurs économiques comparativement plus performants en termes d’inflation et de croissance du PIB avec des perspectives encourageantes pour 2024 : 2,7% d’inflation et une croissance de 0,8%. Le taux de vacance dans Paris QCA, à peine supérieur à 2% au T2 2023, est le plus bas parmi les principaux marchés européens. Les loyers continuent d'augmenter, en particulier dans Paris intra-muros où l'offre est limitée et pour les immeubles de bureaux de premier ordre conformes aux normes ESG.
Des opportunités sur plusieurs classes d’actifs
Le marché français devrait garder ce lead en Europe et sortir à partir de 2024 de ce cycle, d’autant plus que les taux de la BCE ne semblent plus augmenter et que la valeur du capital immobilier commence à se stabiliser.
Ainsi, le marché des bureaux reste recommandé pour les stratégies "core" et "value-add" : investissement dans des actifs parisiens de premier ordre offrant une sécurité de revenus ou mise à niveau d'actifs stratégiquement situés selon les normes ESG.
Nous constatons néanmoins une évolution des préférences des investisseurs vers d’autres secteurs, notamment le résidentiel. Au cours des cinq dernières années, sa part dans les investissements (en ce compris le résidentiel géré) a presque triplé par rapport à la période quinquennale précédente : il représente 15% du total des transactions sur la période 2018-2022, contre 5% sur la période 2013-2017.
Le retail et l’hôtellerie voient leur activité dopée par des évènements à fort potentiel touristique, comme la Coupe du monde de rugby ou encore Jeux Olympiques en 2024.
Enfin, d’autres secteurs comme la logistique urbaine, des data-center ou encore le secteur de la santé et du Life Science présentent de belles dynamiques de croissance et donc d’investissement.
Une sortie de cycle à horizon 2024-2025
Cette diversification et la stabilisation de l’environnement financier devraient permettre de donner un second souffle au secteur de l’immobilier commercial, soutenu par une croissance française estimée à 0,8% par an au cours des deux prochaines années.
« En supposant qu'il n'y ait pas de chocs économiques imprévus, l’économie française et le marché parisien ont des perspectives positives à moyen terme. Nous prévoyons également de nombreuses opportunités attrayantes pour les investissements immobiliers dans un cadre de relative résilience des fondamentaux du marché. Ces opportunités devraient déjà se concrétiser à partir du printemps 2024 », conclut Dr. Alexandra Krystalogianni, Directrice Recherche et Stratégie EMEA.