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[Tribune] Périphéries urbaines : pourquoi sont-elles les territoires stratégiques de demain pour le secteur immobilier ?

Analyse de Julien Collin, directeur Immobilier chez Bartle

Les périphéries de villes sont certes toujours bien fréquentées mais leur foncier reste sous-exploité/sous-utilisé notamment compte tenu de leur proximité des centres urbains où la demande de logements peut être forte.

En ajoutant à cela les contraintes dues au ZAN qui rendent ces fonciers encore plus attractifs et la croissance continue du e-commerce qui fait baisser la fréquentation, le sujet de leur « renouvellement » devient donc de plus en plus important.

Comment changer / faire évoluer les périphéries de ville ?

  • Transformer ces zones en y apportant de la mixité notamment du logement et les infrastructures qui vont avec (santé, éducation…) voire du logement.

  • Pour maximiser le potentiel de foncier, apporter également de la « verticalité » : très souvent, certains magasins occupent une surface foncière importante avec un seul niveau : nous pouvons imaginer garder cet espace commercial en pied d’immeuble, avec aux étages des logements par exemple.

  • Une infrastructure de transport adaptée : de transports en commun, routier… sur ce point les nouvelles lignes du Grand Paris devrait augmenter le potentiel de certaines zones périphériques. Pour les grandes villes de province, cela dépendra des potentiels projets de réseaux RER qui pourraient voir le jour (projet évoqué par Emmanuel Macron pour les 10 plus grandes villes de France).

  • Enfin pour que l’équation tienne, ces zones doivent être dans un bassin d’emploi ou proches d’un bassin d’emploi pour que le résidentiel ait du sens.

Malgré des contraintes assez fortes

  • Dans l’exécution : il est compliqué d’opérer des travaux - en particulier des travaux importants - dans une zone active. Cela signifie par exemple de fermer temporairement des commerces avec donc des impacts pour ces derniers mais également pour les propriétaires.

  • Dans la « vie courante » : une mixité des usages nécessite une cohabitation des différentes populations se rendant sur la zone, notamment les habitants et les visiteurs pour le commerce

Des opportunités environnementales

  • Des travaux sur ces zones seraient l’occasion de créer des écoquartiers où énergie renouvelables, mobilité douce pourraient avoir leur part belle, avec un reverdissement de ces espaces.

  • Cela commence déjà à être le cas avec les obligations de déployer du PV en toiture de bâtiments commerciaux et sur des parkings d’une certaine taille.

  • La transformation des espaces périurbains doit se faire dans une logique maximisant transformation & frugalité de dépenses carbone.

  • Il ne faut pas oublier le rôle clé de ces espaces périurbains entre l'espace urbain et le monde rural. Ils restent fondamentaux dans l'approche urbanistique des villes évitant congestion des centres villes (et pollution associé).

  • Cette transformation se fera soit lentement et progressivement, suivant le déclin de ces zones et l’essor des centres, soit via un « big bang » qui nécessitera des capitaux importants pour lever les freins économiques et juridiques.

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