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[Tribune] Immobilier : Comment gagner une ou deux lettres au DPE ?

Dès le 1er janvier 2023 les logements classés avec un DPE G ayant une consommation énergétique de plus de 450 kWh/m²/an seront interdits à la mise en location.

Spécialisée dans l’investissement locatif, la start-up Circuméo fait le point avec le diagnostiqueur B2I Expertises pour gagner 1, voire 2 lettres ou plus et ainsi pouvoir continuer à louer son bien en toute sérénité.

 

Actuellement sur les 37 millions de logements qui composent le parc immobilier français, on estime à entre 4,9 et 7,2 millions le nombre de passoires thermiques, soit entre 13 et 17% du parc. Les échéances fixées par la loi énergie-climat arrivent vite : dès septembre 2022, il sera obligatoire d’effectuer un audit énergétique pour pouvoir vendre un logement considéré comme « passoire thermique ». En janvier 2023, les prix des loyers des logements étiquetés G et F seront gelés. En janvier 2025, les logements classés G sur le DPE ne pourront plus être mis en location. Trois ans plus tard ce sera au tour des logements classés F. Et enfin à celui des logements classés E en 2034.

Afin d’anticiper au maximum ce bouleversement dans le secteur de l’investissement locatif, Circuméo et B2I Expertises unissent leurs forces pour proposer quelques conseils.

« Avant de définir un plan d’action pour entreprendre les travaux, il est impératif de déterminer le contexte que ce soit lors d'un nouvel investissement, ou dans le cadre de l'arbitrage sur son patrimoine immobilier existant. Puis dans un second temps de définir ses objectifs : le propriétaire souhaite-t-il garder le bien à court, moyen ou long terme ? Pour quel ratio coût/performance ? en plus du gain de confort pour l'habitant », questionne Thomas Charrier, Gérant chez B2I Expertises.

Pour gagner une lettre :

Les travaux étant généralement à la main du copropriétaire, il peut :
- Opter pour l’isolation par l’intérieur
- Changer ses radiateurs par des radiateurs dits intelligents
- Changer ses ouvrants (fenêtres, portes, etc.) avec potentiellement un accord préalable de la copropriété et/ou respect du code couleur, des matériaux, ...

Pour gagner deux lettres ou plus :

Attention, dans ce cas de figure, les travaux ne sont, le plus souvent, plus à la main du copropriétaire. Il convient pour cela de réaliser des travaux de rénovation plus lourds, qui nécessitent généralement d'une proposition à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et du vote majoritaire des copropriétaires. 
- Isolation (des murs par l'extérieur, isolation toiture, isolation plancher...),
- Rénovation ou installation d'une VMC performante
- Changement du système de chauffage

Dans ces cas, il convient de se rapprocher du syndic de copropriété afin que le plan d'action soit en concordance avec les travaux éventuellement discutés et/ou déjà envisagés par les copropriétaires.

Le DPE projeté, un outil intéressant

Un « DPE projeté » est un Diagnostic de Performance Energétique qui fait état de la consommation en énergie estimée après travaux. Ce DPE projeté, effectué par un diagnostiqueur, permet d'identifier les postes clés de travaux à réaliser pour atteindre l'objectif de performance énergétique visé par l'investisseur et de le coupler à des devis d'artisans.

Le bailleur peut alors réaliser un plan d'action à court/moyen terme et ainsi anticiper les éventuels travaux et coûts qu'il aura à réaliser pour son/ses biens en patrimoine, et réaliser en fonction des arbitrages : vente, travaux, nouvel investissement, ... notamment pour les biens avec un DPE en F ou G, ou les biens en DPE "vierges" (classification auparavant réservée aux biens dont la consommation énergétique des anciens habitants était inconnue).

« Ce qui va être primordial dans les années à venir, c'est d'identifier au plus tôt les éventuels travaux et coûts y afférents, en fonction des obligations réglementaires et de ses projets. Puis définir & exécuter son plan d'action (avant le rush lié aux échéances) ! Anticiper et arbitrer vont être les maîtres mots », conclut Clémence Lamothe, co-fondatrice de Circuméo.

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