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[Etude] Marché des bureaux en régions :  un bon démarrage au premier semestre !

Dans un contexte de marché volatil, marqué par la remontée des taux, les marchés régionaux se montrent particulièrement actifs. Le marché des bureaux en régions enregistre un premier semestre 2022 sans précédent. L’investissement affiche de beaux volumes portés par des transactions significatives.

Stanislas Leborgne, Directeur Exécutif Régions et Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions de CBRE, dressent le bilan du premier semestre 2022 et se projettent pour l’année à venir.

La belle performance du marché utilisateurs

La demande placée a enregistré un net rebond sur ce 1er semestre avec 862 600 m² placés sur l’ensemble des
12 métropoles, soit une hausse de +30% sur un an. Ce semestre s’illustre donc par son niveau record.

Les grandes transactions (> 5 000 m²) sont en hausse et ont permis de conforter la dynamique de marché de ce 1er semestre. Au nombre de 16, elles totalisent un volume de 176 800 m² et ne représentent toutefois, que 20%
de la demande placée du semestre.

« Le marché des grandes transactions a atteint un bon niveau grâce à la part élevée des comptes propres. Sur ce créneau de surface, l’absorption nette est positive et témoigne des besoins prégnants des grands utilisateurs qui avaient mis leurs mouvements en suspens ces 2 dernières années » déclare Stanislas Leborgne.

Le socle de marché des petites et moyennes transactions a de fait été aussi très dynamique. La demande se positionne de façon privilégiée sur des surfaces de qualité. Boostée par les grandes transactions qui ont toutes porté sur des surfaces neuves, au total, la part du neuf représente 45% des volumes.

Le stock immédiat est en léger recul sur un an pour atteindre près de 1,9 M de m². Le taux de vacance régional est contenu, toujours en dessous du seuil de 5%. Si des disparités géographiques existent, l’absorption des surfaces neuves, portée par les pré-commercialisations, s’accélère et le stock de seconde main continue de peser sur le parc tertiaire de l’ensemble des métropoles. Au global, les valeurs locatives se maintiennent, même si une hausse est constatée dans les secteurs où l’offre est la plus tendue. Les loyers de seconde main, pour des actifs situés dans les secteurs recherchés, mais où l’offre manque subissent aussi une légère pression. A l’inverse, les secteurs périphériques, moins établis, dans le diffus, peu recherchés par les utilisateurs peuvent voir des ajustements de loyers à la baisse.

« Près de 921 300 m² d’offres futures certaines neuves sont dans le pipeline d’ici 2025 dont une partie est déjà en négociation. La demande placée annuelle moyenne dans le neuf avoisine les 705 800 m². Au vu du dynamisme des pré-commercialisations, la situation de l’offre paraît tendue pour les années à venir », poursuit Stanislas Leborgne.

Un marché de l’investissement dynamique

En régions, près de 1,3 Mrd€ ont été investis sur les bureaux, soit une légère hausse de +9% sur un an. Les opérations < 50 M € continuent de porter le marché, cumulant 63% des volumes. Les grandes transactions se sont également illustrées dès le début d’année avec les cessions de l’Urban Garden (69) et de la Marseillaise (13).
« Ces résultats permettent aux régions de représenter 20% des investissements bureaux nationaux ; une part qui ne cesse de progresser depuis 2016 », souligne Yves Gourdin.

Les VEFA continuent de prendre une part plus importante dans le marché de l’investissement bureaux. Elles ont représenté 31% au 1er semestre 2022 dont 56% a porté sur du blanc. Cela reflète la solidité des fondamentaux des marchés dans les grandes métropoles françaises et l’opportunité pour les investisseurs confiants de se positionner sur des opérations plus rémunératrices. « Le spread de taux moyen blanc vs. loué est attractif et atteint 119 pbs »,  ajoute Yves Gourdin.

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