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[Enquête] Le Havre : quel quartier privilégier pour un investissement locatif ?

Beanstock, la plateforme européenne d'investissements locatifs clé en main, qui permet d’acheter et de gérer des biens en ligne a calculé les rentabilités nettes d'un investissement locatif "moyen" au Havre, quartier par quartier. Lesquels offrent la meilleure rentabilité locative ?

Bord de mer et prix attractifs attirent les investisseurs

A seulement deux heures de Paris, Le Havre est la première ville de Normandie et la deuxième ville portuaire de France. Ville étudiante (13.300 étudiants) et dynamique (taux de chômage plus bas que la moyenne nationale) avec son patrimoine culturel, historique et son territoire d’industries, Le Havre attire de nombreux profils de locataires. Avec sa population de 170 000 habitants, il est malin d’y investir car la ville offre des rendements intéressants du fait d’un prix de l’immobilier plus bas que dans la majorité des grandes villes (budgets à moins de 85 000 €). Le prix moyen du m² : 2 091 euros le m² pour un appartement, un prix en hausse de 10,4% en 2 ans (source meilleursagents)

Les équipes de Beanstock ont agrégé des centaines de données en prenant en compte plusieurs facteurs qui impactent la rentabilité :

  • Le prix au m², calculé sur la base de l’historique de transactions Beanstock et des offres en lignes sur SeLoger sur des surfaces similaires (entre 15 et 25m²)
  • Une surface moyenne définie à 20 m², surface moyenne d’un studio dans une grande ville de province
  • Les frais de notaire à 8%
  • Un montant de travaux et ameublement calculé sur la moyenne de notre historique pour ce type de surface
  • Les frais Beanstock de 7,2% du montant FAI (avec un minimum de 10000€)
  • Les montants des loyers charges comprises : loyers / m² déterminés grâce à l’historique de transactions Beanstock pour un appartement meublé dans chaque quartier
  • Les montants de charges moyens / m² observés dans l’historique de transactions Beanstock
  • La taxe foncière locale moyenne pour la surface définie

La carte montre également le potentiel d’investissement : un indicateur interne à Beanstock, attribuant une note variant de 1 à 4 basé sur les variables suivantes :

  • La tension locative (temps moyen en jours de mise en location selon l'historique de transactions de Beanstock)
  • Potentiel de plus-value (calculé sur l’historique de croissance du marché locale, l’écart de prix par rapport aux quartiers voisins aux caractéristiques similaires, les projets d’urbanisme (nouveau tram par exemple))
  • La trésorerie nette mensuelle prévisionnelle (cash-flow), c’est-à-dire la différence entre les revenus et les coûts du projets (mensualité de crédits, charges de copropriété, taxe foncière). Si le montant est positif, l’investissement s’autofinance et la trésorerie du projet est positive. Si le montant est négatif, l’investisseur doit sortir ce montant de son épargne chaque mois pour couvrir les coûts du projet.

Les 5 quartiers à privilégier d’après Beanstock :

Le quartier de l’université

Avec 13.000 étudiants en moyenne chaque année qui fréquentent l'université et les 8 grandes écoles, Le Havre représente un marché dynamique pour les investissements locatifs. Au sein du quartier de l’université Sainte-Marie Saint-Léon, les petites surfaces comme les studios répondent à la demande et assurent une bonne rentabilité nette (4,95%). Une zone idéale à des prix attractifs, où l’investissement de départ s’avère très accessible.

Le quartier de l’Eure en pleine transformation

Autour des bassins et docks de l’ancienne zone portuaire, le quartier de l’Eure, au sud, s’est réinventé afin de transformer les hangars à coton laissés à l'abandon. En pleine redynamisation, avec de beaux immeubles Havrais et des constructions plus récentes, il profite de la proximité de l’école de commerce EM Normandie. L’immobilier locatif affiche 4,89% de rentabilité nette.

Le centre ville particulièrement prisé 

Réalisé par de célèbres architectes, le centre-ville du Havre s’étend tout autour du port de plaisance. Il constitue un secteur d’investissement immobilier idéal pour une location à l’année avec tous les transports et commodités nécessaires dans un cadre agréable et animé : il concentre de nombreux commerces et restaurants, l’université et la gare. Proche du littoral ou de l’hôtel de ville, la tension locative y est maximale pour un faible taux de vacance et les opportunités se font de plus en plus rares. 

Le quartier populaire Anatole France Danton

Un quartier animé et populaire en perpétuel évolution. ​​Nombre d'immeubles sont antérieurs à 1944 et de belle facture, le quartier n'ayant été que peu touché par les bombardements. Fort d’une belle rentabilité 4,65% et d’une forte tension locative, c’est une zone que nous conseillons pour y réaliser un investissement locatif

Le quartier Saint-Vincent proche du littoral

Particulièrement demandé pour sa douceur de vivre, le quartier Saint-Vincent longe le front de mer, en restant à proximité de l’hypercentre de la ville et à deux pas des plages de Normandie. Malgré un prix moyen plus élevé que le reste de la ville, nous conseillons d’investir dans un bien immobilier sur ce secteur (réseau de transport et nombreux commerces) qui offre 3,90% de rentabilité nette.

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