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[Etude] Marché des bureaux 2021 : Des signaux encourageants en régions

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, réagit aux chiffres du marché des bureaux des grandes métropoles régionales pour l’année 2021. Après une année chahutée, la demande placée repart à la hausse, grâce notamment à la concrétisation de grandes opérations et au dynamisme constant des PME/PMI. Côté investissement, le marché affiche de très belles performances dans un contexte de rareté de l’offre. Les grandes métropoles régionales ont pu montrer leur résilience et maturité durant cette année toujours bousculée par la crise sanitaire.

Stanislas Leborgne, Directeur Exécutif Régions et Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions dressent ici le bilan de l’année 2021.

L’attractivité des métropoles boost le marché locatif des bureaux

Même si le contexte reste encore très volatil, les marchés tertiaires en régions affichent un rebond et des signaux encourageants en 2021. Au global, près d’1,2 millions de m² ont été placés*, soit une hausse de + 40% par rapport à 2020. Cette hausse est néanmoins à nuancer car elle reste en dessous de sa moyenne de long terme. « Dans le contexte actuel, les utilisateurs sont plus que jamais à la recherche de produits neufs et situés dans les secteurs les plus lisibles et établis. La centralité et la qualité des immeubles deviennent les critères majeurs au sein des projets immobiliers », rappelle Stanislas Leborgne.

Même si l’offre immédiate progresse légèrement, atteignant 1,4 Mm² (+3% sur un trimestre), le taux de vacance régional est contenu, toujours en dessous du seuil de 5%. Si l’absorption des surfaces neuves est plus rapide, le stock en seconde main continue néanmoins de peser fortement sur le parc tertiaire. Les valeurs locatives se sont maintenues, même si une hausse modérée se fait ressentir sur certains loyers prime. Les valeurs en seconde main, pour des actifs situés dans les secteurs en tensions, subissent également une légère pression.

« Il sera difficile de retrouver les niveaux pré-Covid à court terme et les marchés en régions pourraient se heurter à une bulle d’air, compte tenu du niveau élevé des pré-commercialisations et du pipeline des livraisons qui reste faible, au regard de la demande. Les lancements en blanc et la réhabilitation des immeubles de seconde-main deviennent plus que jamais indispensables afin de maintenir l’attractivité des métropoles », poursuit Stanislas Leborgne.

Un marché de l’investissement dynamique en régions

3 Mrds€ ont été investis en bureaux en région, soit une hausse de +11% sur 1 an, reflet de la reprise du marché locatif. Les opérations < 50 M€ constituent le socle du marché, cumulant un peu plus de la moitié des volumes. Le segment 50-100 M€ affiche une très belle performance, totalisant 27% des volumes (contre 19% en 2020). « Malgré le contexte actuel, les marchés en régions confirment leur maturité et résilience. Les investisseurs se sont davantage positionnés sur des actifs liquides et sécurisés », précise Yves Gourdin.

Moteur de croissance, la reprise des opérations en VEFA se fait timidement, mais ces opérations pourraient prendre de la vigueur au cours des prochains mois. La part du blanc est toujours aussi importante (45%), signe d’un marché locatif porteur. Face au manque de produits neufs et de la concurrence sur les rares opportunités, les taux de rendement deviennent plus agressifs pour des actifs prime. « Sur l’ensemble des marchés nous avons enregistré une compression des taux, qui devraient encore perdurer, au regard de la dynamique des marchés en région », ajoute Yves Gourdin.

*Sur le marché des 7 grandes métropoles régionales : Lille, Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice-Sophia-Antipolis, Toulouse.

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