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[Enquête] FNAIM : Immobilier 2021, une dynamique en sursis ?

Le marché du logement s’est montré une nouvelle fois particulièrement résistant, avec un volume de transactions en légère baisse, mais qui reste sur l’année 2020 au-dessus du million de ventes. De leur côté, les prix (arrêtés au 10 juin 2021) résistent, toujours soutenus par le niveau très bas des taux d’intérêt.

Alors, quel impact aura eu la crise sanitaire et ses confinements sur le marché immobilier ? Un changement des comportements et des attentes : les zones rurales et les villes moyennes se sont montrées les plus dynamiques et il y a eu, indéniablement, une ruée vers le littoral et l’Ouest.

 

La pierre a remarquablement résisté en 2020

De fait, malgré un léger décrochage par rapport au record de l’année 2019 (1 067 000 ventes), le volume de transactions est resté en 2020 au-dessus du million, en s’établissant à 1 024 000 ventes. Au-dessus donc des années précédentes.

Plus marquant encore, sur un an à fin mars 2021, la FNAIM dénombre 1 080 000 ventes, en hausse de 4% sur un an. Preuve que le marché est resté particulièrement dynamique malgré les épreuves.

Ce niveau élevé peut surprendre. Ce n’est pas forcément le ressenti le plus communément partagé, à cause de l’effet loupe de Paris, où les transactions ont en effet chuté de 16% depuis janvier 2020, alors que l’immobilier est resté dynamique dans les villes moyennes et les zones rurales.

Pour Jean-Marc Torrollion, « Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, seul actif dont la volatilité est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français. »

La hausse des prix reste significative

De même, en valeur, les prix au 2ème trimestre 2021 (au 10 juin 2021) se sont non seulement maintenus, mais ils ont poursuivi leur progression, à +5,1%, alors que, parallèlement, l’inflation s’est établie à 1,4%.

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 892€. Plus précisément, à 3 916€ pour les appartements (+5%) ; et à 2 364€ pour les maisons (+5,2%).

C’est sur les maisons que la hausse apparaît la plus indicative, preuve du regain d’intérêt pour ces dernières depuis la crise sanitaire. A titre de comparaison, les prix au m² des maisons n’avaient augmenté que de 2,6% au 2ème trimestre 2020 et de 1,4% au 2ème trimestre 2019.

Paris décroche, les villes moyennes et la France rurale décollent

La synthèse occulte de fortes disparités, en particulier entre la capitale et le reste du territoire. A Paris, les prix ont pour la première fois depuis plusieurs années connu un léger repli à -0,9% (pour rappel au 2nd semestre 2020 les prix sur Paris étaient en hausse de 6,4%), et atteignent, pour les appartements, les 10 371€ du mètre carré. En Île-de-France, la progression est de 3,5%, à 6 377€ le mètre carré pour les appartements, et de 6,1% à 3 566€ pour les maisons. En province, les prix progressent significativement aussi, de 5,7% pour l’ensemble des biens. Tandis que dans les DOM (hors Mayotte), ils augmentent de 2,4%, (contre 4,4% sur la même période en 2020).

Marqueur du changement concernant les attentes et les critères des Français concernant leur parcours immobilier, ce sont les zones rurales et les villes moyennes qui se montrent les plus dynamiques. Alors que les prix étaient en augmentation de « seulement » 0,7% en zones rurales et 3,4% pour les villes moyennes sur un an au 10 juin 2020, ils augmentent de 2,4% pour les zones rurales et de 7,2% sur un an au 10 juin 2021.

En parallèle, les métropoles sont moins dynamiques (« seulement » +3,6% d’augmentation des prix au m² sur un an), avec des disparités. Ainsi, si Dijon connaît une hausse de 6,2% sur un an, Ajaccio 5,6% et Orléans et Rennes 5,5%. Bordeaux, qui avait connu une envolée des prix suite à l’arrivée de la ligne LGV voit une augmentation des prix au m² de « seulement » 2,2% sur un an. Pour Toulouse, cette augmentation est de 1%, en queue de peloton des capitales régionales.

Corollaire de ces différences, la surface achetable (pour un bien de 60 m²) augmente légèrement à Paris (+1,2 m²), alors qu’elle recule dans l’ensemble des autres villes à l’exception de Toulouse où la surface reste exactement la même.

Ce décrochage de Paris, par rapport à la France rurale et aux villes moyennes, est l’indicateur marquant de l’effet de la crise sanitaire sur le parcours immobilier des Français.
« Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espace, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airnbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non », explique Jean-Marc Torrollion. « Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? En tous cas, on assiste aujourd’hui clairement à une forme de « revanche » des territoires en dehors des villes, et des grandes métropoles, à rebours des tendances de ces dernières années. Ce ne sera pas sans impact. Il y aura un effet sur les prix. »

Politique : Réussir la rénovation énergétique ou faire face à une pénurie de logements ?

Alors que le Sénat vient d’achever l’examen du projet de loi Climat et Résilience, force est de constater qu’il a conforté l’ambition écologique d’un texte qui n’en manquait déjà pas, tout en insufflant une nécessaire dose de pragmatisme. Avant l’étape décisive de la Commission Mixte paritaire, la FNAIM invite les parlementaires à préserver cet équilibre.  L’affichage d’objectifs climatiques ne doit pas l’emporter sur le réalisme des mesures votées. La FNAIM rappelle la réalité du parc frappée par les mesures du projet de loi, tout en soulignant que le paysage est en mouvement puisque « 40% des biens vont changer de classe entre l’ancien et le nouveau DPE », qui entre en vigueur le 1er juillet 2021.

Loi Climat et résilience & nouveau DPE

Le projet de loi Climat et résilience avait été profondément modifié à l’Assemblée nationale, lorsque les députés avaient introduit une interdiction de location des logements classés E en 2034, en complément de l’interdiction de location des F et G à horizon 2028. L’exigence grandissante au fil de l'examen du texte n’est accompagnée d’aucune mesure convaincante d’accompagnement pour les bailleurs ou les copropriétés.

Le Sénat a corrigé ces deux points : reportant l’interdiction de location des logements E en 2040, tout en prévoyant des dispositifs ambitieux d’accompagnement de la rénovation des F et G.

La FNAIM s’en félicite, doublement. « La FNAIM partage l’objectif de rénovation des logements très énergivores : elle s’est fortement mobilisée, depuis longtemps, pour faciliter, accompagner cet effort indispensable. », rappelle Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM. « Mais faire croire que rénover la moitié du parc privé locatif en seulement 12 ans c’est juridiquement, techniquement et financièrement possible est malhonnête. Nous avons été rassurés par le report de l’échéance pour les logements E à 2040. Nous espérons vivement, pour l’avenir du parc locatif privé, que ce calendrier sera confirmé. Commençons par nous concentrer sur la rénovation des logements F et G : le défi est déjà immense ».

La FNAIM rappelle la réalité de ces biens (très) énergivores : dans le seul parc privé locatif, 70% sont situés en copropriété. Ce sont des petites superficies (60% des biens de moins de 30 m²) et des logements anciens (70% des logements datant d’avant 1948 ; 55% des logements construits entre 1949 et 1974). Les biens F et G actuellement loués dans le parc privé représentent 1,7 million de logements, 22% du parc ; les biens E représentent 1,9 millions de logements supplémentaires, 26% du parc privé locatif.

La FNAIM rappelle également que les biens énergivores ne sont pas forcément ceux que l’on croit. Avec la réforme du DPE, qui entre en vigueur ce 1er juillet 2021, ce sont 40 % des biens qui vont changer de classe entre nouveau et ancien DPE : près de 200 000 logements chauffés au gaz et 600 000 chauffés au fioul qui n’étaient pas classés F ou G le deviendront. Elle avertit encore : ces biens sont d’abord situés dans des départements ruraux et/ou montagnards (+ 40% Nièvre/Creuse ; 46% Cantal) – et ce déséquilibre territorial sortira conforté de la réforme du DPE puisque le chauffage au gaz et au fioul est d’abord présent dans les territoires. Ce sont les mêmes populations, les mêmes territoires qui sont touchés par les mesures sur les véhicules.

« La conjonction de mesures sur le logement créé un cadre contraignant et dévalorisant pour le patrimoine dans nos territoires. Il faut l’anticiper », explique Jean-Marc Torrollion.

Un accompagnement financier nécessaire

Autres requêtes de la FNAIM : que les ménages et les copropriétés concernés soient accompagnés financièrement dans le cadre de ces nouvelles obligations. Elle salue les mesures adoptées par le Sénat, qui vont dans le sens d’une préservation du parc privé locatif.

Outre le maintien du report d’interdiction de location des logements E de 2034 à 2040, il faut :

  • Ne pas envoyer de mauvais signaux aux bailleurs en préparant un accompagnement financier réservé à une « rénovation performante » trop souvent techniquement irréalisable. Tous les logements ne pourront pas atteindre les seuils A ou B du DPE. Une rénovation performante, c’est celle qui permet de sortir du statut de « passoire thermique »
  • Maintenir les mesures votées au Sénat : Doublement du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique, extension du Denormandie aux logements classés F et G, renforcement des outils juridiques (congé pour travaux, simplification du PPT, portabilité du fonds travaux)
  • Garantir à long-terme les dispositifs MaPrimeRénov’, l’Eco-PTZ

« Il faut prendre soin des copropriétaires et des propriétaires investisseurs, sans quoi ils ne seront plus moteurs du mouvement », met en garde Jean-Marc Torrollion. « Nous n’ignorons pas le coût des mesures que nous proposons. Il ne s’agit pas de demander la gratuité de la rénovation, juste qu’elle soit soutenable, pour réussir. La réussite de la rénovation est le seul impératif qui nous oblige dans le temps long de l’histoire vis-à-vis des générations futures. On est loin des réserves et de la tiédeur : on est juste dans la vraie vie. »

En ligne de mire : quelle offre pour loger les Français demain ?

Au-delà de la rénovation énergétique, pour un propriétaire, mettre en location un bien pour une courte durée via une plateforme sera d’autant plus tentant que les contraintes s’accentuent : permis de louer, encadrement des loyers… Cela n’est pas pour rassurer la Fédération, témoin d’une reprise avérée de la location touristique depuis janvier 2021, qui pourrait conforter le risque d’érosion du parc privé à court terme.

Selon les chiffres compilés par la FNAIM, l’offre de logements à vendre est en baisse de 26% sur six mois. La crise a marqué une inflexion à la baisse de l’offre dans les villes rurales et à la hausse à Paris. Cette pénurie est bien sûr valable sur le segment du neuf, où les constructions et mises en chantier observent une diminution continue depuis le T3 2018, mais également sur celui de l’ancien.

Pour la FNAIM, le retour des investisseurs institutionnels sur le segment résidentiel, espéré par beaucoup, comme alternative, n’est pas sans soulever quelques interrogations. L’État peut-il raisonnablement compter sur eux au détriment des petits épargnants ? Sont-ils la solution au défi de la rénovation énergétique de logements éparpillés sur le territoire, et de lutte contre la pénurie de l’offre ? 

La campagne présidentielle 2022 se profile et la FNAIM espère que le logement occupera une place centrale dans les débats à venir. Elle rappelle qu’il est du rôle de la puissance publique de faciliter la fluidité du marché et la diversité de l’offre, de repenser le secteur de façon globale. Jean-Marc Torrollion rappelle : « Oui, le bilan d’un gouvernement, c’est le nombre de logements construits. Ce doit être aussi le nombre de logements rénovés, la quantité et la qualité du parc locatif privé. Surtout, le champ de la réflexion ne peut pas se limiter au logement social ou même au logement intermédiaire. »

La FNAIM appelle à une simplification de l’investissement locatif du particulier et le paysage réglementaire des bailleurs : elle met en garde sur l’impact du « permis de louer » et invite à réinventer le statut de bailleur privé locatif. « Notre fédération sera dans la présidentielle à venir un acteur constructif, engagé, pour porter des propositions et ainsi loger les Français, dans des logements de qualité. Oui, c’est une charge considérable dans le budget des ménages, en particulier des classes moyennes et nous ne pouvons l’ignorer. Nous serons à la disposition des candidats. »

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