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[Etude] Immobilier : Un début d'année marqué par quelques signaux positifs

CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise, a réagi aux chiffres Immostat du 1er trimestre 2021.

La crise sanitaire continue de chahuter le marché de l’immobilier, même si l’attentisme des entreprises semble se dissoudre peu à peu. En ce début d’année 2021, le marché des bureaux en Ile-de-France connaît un léger frémissement. Les volumes d’investissements sont quant à eux en ligne avec la moyenne des 5 dernières années. Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties dressent le bilan de ce premier trimestre et se projettent dans l’année 2021.

La sidération de la crise passée, l’activité connaît un léger frémissement

La demande placée de bureaux en Ile-de-France (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) s’élève à 327 400 m² pour le T1 2021, en baisse de 30% par rapport au T1 2020, période précédant la crise sanitaire. « Même si l’incertitude économique et sanitaire et la généralisation du télétravail continuent de peser sur le marché tertiaire francilien, un léger frémissement de l’activité est perceptible depuis le mois de février », déclare Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.

« Pour favoriser la productivité, la créativité et le sentiment de cohésion, les bureaux restent un point d’ancrage fondamental dans la vie des entreprises. L’attentisme des utilisateurs très prégnant en 2020 semble commencer à progressivement se dissoudre, » ajoute Grégoire de la Ferté.

Pour preuve, le 1er trimestre 2021 a marqué le retour des grands utilisateurs sur le marché de la location avec 13 prises à bail enregistrées pour des surfaces de plus de 5 000 m² contre 23 sur l’ensemble de l’année 2020. Quant au créneau des petites et moyennes surfaces (inférieur à 5 000 m²), le volume de transactions se maintient à un niveau proche de celui enregistré au 1er trimestre 2020, avant confinement.

L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 mars 2021 s’établit à 3 787 000 m², en hausse de 30% par rapport à son niveau il y a un an, mais seulement de 3% si l’on compare à la fin de l’année 2020. Le rythme est donc beaucoup moins soutenu que les trimestres précédents, preuve que l’attentisme des entreprises se dissipe au fil l’eau.

 « D’une manière générale, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à s’engager dans des projets immobiliers, mais pour des surfaces plus restreintes. Une tendance qui s’inscrit en ligne avec l’hybridation des modes de travail et la recherche d’une stratégie immobilière plus flexible », poursuit Grégoire de la Ferté.

Le marché de l’investissement affiche un volume comparable à la moyenne des 5 dernières années. Depuis janvier 2021, près de 5 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France (Bureaux, Commerce, Industriel & Logistique), soit une baisse de 39% par rapport au 1T 2020.

« Malgré la crise sanitaire, un marché locatif en retrait et des stratégies de diversifications, les bureaux ont été la classe d’actif qui a tiré les volumes » souligne Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties. Une dizaine d’opérations, avec un ticket unitaire supérieur à 125 M€, totalisant 2,2 Mds €, a porté le marché et permis ainsi de rester dans la moyenne des volumes 1T des 3 dernières années en bureaux.  Les taux de rendements sur le prime QCA sont stables sur les volumes de taille liquide et s’affichent toujours entre 2,5 et 3%.

Le Résidentiel et la Logistique en tête !

A l’instar du Résidentiel et des Résidences Services Séniors, le segment Industriel & Logistique continue de progresser dans les feuilles de route des investisseurs, renforcé par l’engouement pour la logistique du dernier kilomètre, en lien avec la montée du e-commerce et de l’importance de l’optimisation de la Supply Chain.

Côté Commerce, si le marché est très logiquement en retrait, l’activité pourrait reprendre légèrement, avec cependant une grille de lecture plus aiguisée que jamais et les questions sur les nouvelles habitudes de consommation. « Les investisseurs privilégient encore plus les actifs bien placés, sécurisés par des baux fermes et loués à des distributeurs de biens dits essentiels et à des loyers raisonnables », complète Nicolas Verdillon.

« Depuis novembre dernier, l’ensemble des mesures de restriction pour palier la situation sanitaire vont évidemment retarder la reprise d’une meilleure fluidité du marché de l’investissement. Même s’il commence à se détendre un peu dans son offre, le marché reste extrêmement étroit. Les produits dits en localisation prime resteront une cible privilégiée des investisseurs. Les actifs mal situés dit "à risque" seront encore plus impactés en raison des craintes sur la pérennité des revenus locatifs et des financements aux conditions très resserrées », conclut Nicolas Verdillon.

 

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