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[Questions de Gestion] Marchés des bureaux T4 2020

Les régions n’échappent pas à la crise, mais l’attractivité demeure

CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise, conseil en immobilier d’entreprise, réagit aux chiffres du marché des bureaux des grandes métropoles régionales au 4ème trimestre 2020. Sans surprise, l’impact de la crise sanitaire s’est fait ressentir en régions. Après 7 années de croissance consécutive, la demande placée enregistre un recul de 40% par rapport à 2019. Des chiffres qui expriment les interrogations des utilisateurs sur leur politique immobilière avec l’impact du télétravail, la réduction des coûts et la mise en place de nouveaux modes de travail. 

Stanislas Leborgne, Directeur Exécutif Régions, Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions ainsi que les 7 Directeurs Régionaux de CBRE France dressent le bilan 2020 et nous livrent ici leurs perspectives pour cette nouvelle décennie.


Les métropoles régionales affichent des fondamentaux solides 

La demande placée termine l’année 2020 à 824 300 m², soit un recul de 40% par rapport à 2019. La référence à 2019 est d’autant plus impactante qu’elle constituait une année record pour les régions. En comparaison avec la moyenne décennale, le recul devrait se limiter à 20% (1 015 000m²).

Les transactions supérieures à 5 000 m² participent fortement au recul de la demande placée (16 en 2020 contre 34 en 2019). En volume, cela représente près de 150 000 m² contre 307 300 m² l’année dernière, soit un recul marqué de 62%.

Par ailleurs, le taux de vacance régional reste inférieur à 5%, reflet des marchés immobiliers sains en régions. Avec 1,3 million de m² de stock immédiat et en hausse sur 1 an, cet équilibre devrait se maintenir au cours des prochains mois, sans risque de suroffre, en moyenne, en régions comparé aux précédentes crises. 

« La crise sanitaire met un terme à 7 années de croissance des volumes placés bureaux en régions mais avec des fondamentaux solides, l’attractivité des métropoles régionales reste forte, voire pourrait se trouver renforcée », déclare Stanislas Leborgne.


Focus sur les 7 métropoles régionales : analyse des Experts CBRE

Lyon et Lille font preuve de maturité 

« A Lyon, le marché des bureaux garde un socle solide et s’établit légèrement en-dessous de la moyenne décennale (276 200 m2) », déclare Loïc de Villard, Directeur Régional Rhône-Alpes. 

« Le Neuf, encore et toujours plébiscité par les utilisateurs Lillois, représente 60% du volume placé en 2020 », précise Patrick Duez, Directeur Régional Lille.


Aix-Marseille et Nice se montrent particulièrement résilients 

« Malgré la crise sanitaire, le marché des bureaux à l’échelle de la Métropole d’Aix-Marseille a enregistré une baisse modérée (-7% sur 1 an), notamment porté par le retour des grandes transactions », commente Daniel Tchenio, Directeur Régional Aix-Marseille. 

« Le marché tertiaire s’est montré particulièrement résilient sur l’ensemble du territoire azuréen avec une légère baisse de 7% sur 1 an », ajoute Georges Benichou, Directeur Régional Nice.


La mobilité en régions profite à l’Ouest 

« Après une année 2019 record, Nantes voit sa demande placée baisser d’environ 30%. Des résultats à nuancer avec l’absence d’offres neuves sur les secteurs centraux recherchés par les entreprises. Malgré un contexte perturbé, l’Ouest confirme son attractivité, et continue d’accueillir de nouveaux acteurs économiques sur le territoire, notamment dans les domaines de la Santé, du Numérique et des énergies nouvelles », déclare Ségolène Bianchi, Directrice Régionale Nantes.

« Le marché des bureaux en 2020 a bien résisté, porté par les transactions de grandes surfaces emblématiques représentant près de 60 300 m2. La demande exprimée par les utilisateurs reste forte notamment pour les programmes neufs ou réhabilités », poursuit Alexandre Cieux, Directeur Régional Bordeaux


À Toulouse, la position défensive de l’industrie aéronautique a pénalisé le marché

« La demande placée se replie de moitié en raison de la position défensive des utilisateurs, notamment dans le secteur aéronautique. L’économie de la ville rose reste néanmoins solide, grâce aux secteurs de la santé-recherche, du spatial et des nouvelles technologies. » commente Elodie Moine, Directrice Régionale Toulouse. 


Des investisseurs à la recherche de produits sécurisés 

Conclusion de Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions : « A l’instar du marché parisien, l’investissement bureaux dans nos régions connait un rythme à deux vitesses : les produits core à rendement immédiat conservent tout l’intérêt des investisseurs, les taux prime traduisent cet appétit en maintenant leur niveau record pré-Covid. Les VEFA en blanc et produits core+ souffrent quant à eux particulièrement dans des marchés moins profonds. L’exposition au risque et la localisation n’ont jamais eu autant d’importance dans les stratégies de nos clients. La durabilité des taux bancaires bas et les excellents fondamentaux du marché locatif en région laissent espérer des scénarios de résistance malgré le contexte. »  

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