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BB - Analyse du marché immobilier
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La logistique, un marché qui résiste

CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise commente le marché de l’immobilier industriel et logistique au 3ème trimestre 2020. Avec des volumes placés pour le marché locatif logistique en net recul de 31% par rapport à la même période 2019, le marché logistique accuse le coup après quatre années exceptionnelles. Avec des résultats très hétérogènes selon les marchés, CBRE anticipe un rattrapage au 4T avec un atterrissage supérieur à 3,2 millions de m², ce qui dans le contexte actuel démontre la capacité de résilience de ce marché.


Ajustement du marché locatif logistique en France

Pour la France entière, la demande placée logistique sur les 9 premiers mois 2020 s’élève à 2 095 200 m² (dont 744 400 m² au 3è trimestre 2020). « Par rapport au 9M 2019, ce résultat à l’échelle nationale représente une baisse de 31%. Sauf facteur exogène imprévu, la demande placée devrait atteindre 3,2 millions de m² à fin 2020, soit un retrait de 20% par rapport à 2019 et en baisse de 4% par rapport à la moyenne décennale. L’année 2020 aurait dû logiquement s’inscrire dans les performances des dernières années, autour de 4 millions de m² placés. En effet, si le contexte actuel n’a pas remis en question la plupart des décisions immobilières, bon nombre de projets de développement ont pris du retard et glisseront sur 2021 », explique Didier Malherbe, Executive Director Industrial & Logistics chez CBRE.


Dorsale : des résultats contrastés

La dorsale a totalisé 1 371 400 m² placés au 9M 2020, et a ainsi concentré 66% des volumes placés, ce qui marque un renforcement de ses positions comparé à l’année dernière.

« Si certains marchés de la dorsale ont enregistré de bonnes performances comme la région Rhône-Alpes avec 330 500 m² placés, et la région PACA avec 266 200 m², elles progressent toutes deux sensiblement par rapport à l’année passée. A contrario, la tendance est inversée sur le marché francilien, avec une demande placée ayant totalisé 474 100 m². La décrue du nombre de transactions a été importante (seulement 34 transactions au 9M 2020, contre 61 l’année passée à la même période), avec un marché principalement animé par les transactions comprises entre 10 000 m² et 30 000 m². Un fort rebond est toutefois anticipé au 4è trimestre avec un atterrissage autour des 800 000 m² placés en Ile-de-France ce qui viendra corriger cette tendance.  Quant à la demande placée dans les Hauts-de-France elle a été divisée par 2 sur un an avec 300 600 m² placés », complète Didier Malherbe.

En ce qui concerne les transactions XXL (> 50 000 m²), 6 ont été recensées depuis le début de l’année (contre 15 en 2019), soit une baisse de 39% du volume par rapport à la même période un an plus tôt, essentiellement dû à des retards liés à la crise sanitaire.


Une situation à l’offre hétérogène selon les marchés

La détente de l’offre à l’échelle nationale, initiée fin 2019, se confirme avec un stock d’offres immédiat au plan national de 2 852 100 m² qui progresse de 26% en 1 an et un taux de vacance qui s’établit à 6,7%. Le volume d’offres prêt-à-démarrer progresse (+13% en 3 mois) au détriment de l’offre en blanc (-10%).

Si les régions PACA et Rhône-Alpes voient une légère détente de l’offre immédiate et à moins d’un an, la situation reste tendue avec des taux de vacance de respectivement 2,6 et 1,7%.

En Ile-de-France, le stock immédiat est stable, mais reste à un niveau satisfaisant, avec un stock d’offre immédiate de 877 500 m², accusant une légère hausse de 1,5% par rapport au trimestre précédent.

La région Hauts-de-France de son côté voit son stock d’offres immédiat augmenter de 29% depuis le 2T 2020, ce qui s’explique par deux livraisons importantes de 52 000 m² et 19 300 m². Son stock d’offres prêt-à-démarrer augmente également, tendance qui devrait se poursuivre compte tenu du volume de projets recensés.


Une bonne résistance des valeurs

Les loyers faciaux restent globalement stables, mais dépendent intrinsèquement de la situation de chaque marché. Les régions Ile-de-France et Rhône-Alpes résistent particulièrement bien avec des valeurs faciales qui continuent d’augmenter légèrement. L’ajustement se fait principalement par des efforts en matière d’avantages commerciaux.


Un marché de l’investissement qui s’accélère avec la crise

Au 9M 2020 le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a atteint près de 17 Mds€ (dont 17% en I&L), en baisse de 57% par rapport à l’année passée à la même période. Le volume d’investissement I&L s’élève à près de 3 Mds€ au terme des 9 premiers mois de l’année et devrait atteindre 5 Mds€ d’ici fin 2020. Cette évolution atteste de l’engouement des marchés de capitaux pour cette classe d’actifs, avec un véritable effet d’accélérateur provoqué par la crise sanitaire de la Covid-19 sur les besoins prégnants des chaînes d’approvisionnement et le renforcement du e-commerce. La performance du marché industriel et logistique crée une tension à l’offre consécutive à cet afflux de capitaux cherchant à se positionner et impacte directement les prix à la hausse sur cette classe d’actifs. Il bénéficie en outre du report des intentions d’acquisition au détriment d’autres classes d’actifs et en particulier le bureau.

Les transactions en sale & leaseback se renforcent et représentent 1/3 des volumes. Sont en particulier concernées les cessions par les enseignes et acteurs de la grande distribution qui cherchent à dégager des liquidités.

Au 3è trimestre 2020, témoignant de l’appétit des investisseurs, le plancher du taux de rendement prime s’est à nouveau enfoncé, passant désormais sous la barre des 4%.

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