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BB - Analyse du marché immobilier
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SCPI et OPCI 2019 : performances, collecte et investissements records 

L’ASPIM et l’IEIF publient les statistiques annuelles des deux principaux fonds d’investissement immobilier à destination du grand public. Les SCPI et OPCI Grand Public ont collecté 11,4 Mds€ en 2019, dépassant le précédent record de 2017 (10,4 Mds€). Le volume d’investissement des SCPI a également atteint le niveau historique de 9,2 Mds€. Les deux véhicules affichent des performances globales en hausse à fin 2019.

Pour Véronique Donnadieu, Déléguée générale de l’ASPIM, « L’année 2019 a été particulièrement dynamique pour le marché de l’immobilier non coté grâce à un contexte porteur et des fondamentaux solides. Les OPCI et SCPI s’affirment, année après année, comme des produits performants et stables dans un contexte de baisse du rendement de l’épargne liée à la persistance des taux bas. Ces véhicules devraient trouver toute leur place dans le nouveau Plan Épargne Retraite (PER) introduit par la loi PACTE. »


1/ Collecte nette et investissement

  • SCPI

En 2019 avec un total de 8,6 Mds€, les SCPI ont atteint un nouveau record historique depuis la création de ce véhicule d’investissement il y a une quarantaine d’années. Après avoir marqué une pause l’an dernier (-19%), la croissance de la collecte s’établit à +68% par rapport à l’exercice 2018 et +36% par rapport à l’exercice 2017.

Les SCPI ont réalisé pour 9,2 Mds€ d’acquisitions en 2019 (+48%), particulièrement actives au dernier trimestre 2019 avec 3,7 Mds€ d’acquisitions (soit 40% du total annuel). Sur l’année, les acquisitions se sont orientées sur les bureaux (63%), les locaux commerciaux (12%), la santé, les EPHAD et résidences de service pour seniors (10%), l’hôtellerie (4%), la logistique et locaux d’activité (6%). Les autres catégories (dont le résidentiel, les crèches/écoles, les locaux mixtes) complètent les investissements à hauteur de 5%.

D’un point de vue géographique, les acquisitions ont concerné d’abord l’Ile-de-France (48%, avec 10% à Paris), puis l’étranger (28%, pour moitié à destination de l’Allemagne et un quart du Benelux) et les régions (24%). Les SCPI ont également arbitré des actifs pour un montant de 1,7 Mds€ soit le double de l’exercice précédent. 79% des cessions ont concerné des bureaux très majoritairement localisés en Ile-de-France hors de Paris.

  • OPCI Grand Public

En 2019, les vingt OPCI Grand Public majoritairement distribués par le biais des contrats d’assurance-vie, ont collecté un total de 2,8 Mds€ (soit une hausse de 30% par rapport à l’exercice précédent).


2/ Capitalisation et actif net

  • SCPI

Au 31 décembre 2019, la capitalisation des SCPI atteignait au total 65,1 Md€, soit une augmentation de 17% par rapport à la fin 2018.

  • OPCI Grand Public

Au cours du dernier exercice, l’actif net cumulé des OPCI est passé de 15,2 Mds€ fin 2018 à 18,6 Mds€ fin 2019, soit une augmentation de près de 23%.


3/ Marché secondaire

Avec un peu plus de 1 Mds€ de parts échangées, le marché secondaire des parts de SCPI connaît un léger ralentissement (-8,4% par rapport à l’exercice précédent). Le taux de rotation annuel se situe à 1,53% pour l’ensemble des parts de SCPI (hors SCPI résidentiel). Surtout, le marché secondaire des SCPI ne connaît pas de tension sur sa liquidité : le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limite à 0,21% de la capitalisation globale.

4/ Performances

  • SCPI

En 2019, les SCPI Immobilier d’entreprise ont vu leur taux de distribution remonter à 4,4% (contre 4,34% en 2018). Le niveau de revenus distribués par les SCPI leur permet de dégager une prime de risque en hausse (480 points de base au-dessus des emprunts d’Etat à 10 ans). En outre, la variation du prix moyen de part (VPM) est également en hausse à +1,2% (contre +0,8% en 2018).

  • OPCI Grand Public

En 2019, la performance globale des OPCI a atteint 5,4% contre +0,8% en 2018. C’est davantage la valorisation du patrimoine (+4,3% contre - 0,4% l’année précédente) qui a porté cette performance que le rendement courant (+1,2%, comme en 2018). La volatilité des marchés actions explique une forte fluctuation des performances sur les 2 dernières années. Depuis le 31 décembre 2017, la performance annuelle moyenne des OCPI s’établit à +3,1% (dont 1,2% de rendement courant et 1,9% de revalorisation du prix de part).

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