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BB - Analyse du marché immobilier
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Repérage des copropriétés potentiellement fragiles.

La quantification des copropriétés en difficulté n’est pas aisée, mais on peut estimer entre 800 000 à 1 000 000, le nombre de résidences principales situées dans ces copropriétés, si l'on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l'occupation sociale. Dans son rapport de 2012, Dominique Braye, président de l’Anah*, insistait notamment sur la nécessité d’intervenir en amont des difficultés avérées et regrettait à cet effet l’absence criante d’outils d’observation des copropriétés en France.

Afin de favoriser l’émergence de politiques locales adaptées, l’Anah et l’État ont conçu un outil statistique inédit qui permet aux élus de localiser les secteurs à fort potentiel de fragilité.

Méthode de l’évaluation

- Une source statistique exhaustive : la méthode repose sur l’utilisation d’une unique base de données d’origine fiscale: le fichier des logements par commune (FILOCOM).

- Un parc de référence local : chaque copropriété est évaluée dans son environnement local, par rapport à l’ensemble des logements privés de son aire urbaine ou de son pôle d’emploi de l’espace rural.

- Une classification en 4 familles selon le degré de fragilité : chaque copropriété est notée sur chacun des indicateurs choisis puis obtient ensuite une note moyenne globale permettant leur classement en quatre familles : A, B, C et D, du plus faible au plus fort potentiel de fragilité.

Résultats des zones à risque

- A l’échelle nationale : 15% des logements en copropriétés évaluées se classent en catégorie D, soit 1 million de logements classés dans cette famille au plus fort potentiel de fragilité. Ces copropriétés se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).

- A l’échelle régionale :

- Limousin, Corse et Champagne-Ardenne : moins 8 000 logements dans la catégorie D.

- Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon : 70% des logements catégorie D.

L’approche en taux confirme ce fort potentiel de fragilité en Ile-de-France et dans l’ensemble du pourtour méditerranéen, particulièrement dans le Languedoc Roussillon où la part de logements en copropriété de famille D excède les 20% du parc étudié (pour une moyenne nationale à 15%).

Mais, alors que le volume de logements de catégorie D tend à décroitre en région parisienne (-1% sur 2 ans), les régions de l’arc méditerranéen enregistrent des progressions de 7% pour une moyenne nationale proche de + 4% sur 2 ans).

L’évolution entre 2007 et 2009 met également en lumière des régions qui semblaient plutôt bien classées au regard des taux et des volumes : Alsace, Lorraine, Franche-Comté, Limousin et Centre.

* A propos de L’Anah : Agence nationale de l‘habitat, établissement public de l’Etat créé en 1971, a   pour mission de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc privé de logements existants. L’action de l’Anah revêt une triple dimension : solidaire, économique et écologique.

Opérateur dédié au redressement des copropriétés en difficulté depuis 2002, l’Anah consacre environ 90 M€ chaque année à la prévention et au redressement de copropriétés en difficulté, toutes aides confondues (ingénierie, travaux) et accompagne les collectivités dans la mise en œuvre :

- de démarches de veille et d’observation locale des copropriétés,

- de dispositifs de prévention et d’accompagnement des copropriétés fragiles,

- de dispositifs de redressement des copropriétés en difficulté à travers la mise en place d’opérations d’amélioration de l’habitat « OPAH copropriétés », de plans de sauvegarde ou d’OPAH de renouvellement urbain (OPAH RU) avec volet dédié au traitement des copropriétés.

L’Anah finance également les travaux en parties communes et privatives des copropriétés en difficulté qui font l’objet de dispositifs de redressement.

 

 

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