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[Tribune] Le marché de l’immobilier tertiaire doit s’adapter aux nouveaux usages et anticiper l’évolution de la réglementation

BB - Analyse du marché immobilier
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Par Yann Guivarc’h, directeur de Perial AM

Un immeuble de bureaux doit respecter et anticiper les normes les plus exigeantes en matière environnementale tout en répondant aux nouvelles attentes de ses utilisateurs. Cette transformation coûteuse mais indispensable doit impliquer l’ensemble des acteurs de la filière.

Le marché de l’immobilier de bureaux évolue et intègre désormais, de façon grandissante, les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (critères ESG). La contrainte réglementaire s’accentue et l’évolution des tendances de marché contribue à changer les pratiques. Les bureaux doivent s’avérer plus respectueux de l’environnement, mais aussi s’adapter aux nouvelles formes de travail et aux besoins de collaborateurs plus exigeants.

En effet, la vie au bureau change et la valeur d’un actif immobilier peut rapidement se déprécier en l’absence d’adaptation à ces nouvelles tendances. Cela passe aussi bien par le développement de locaux plus fonctionnels (espaces ouverts, salles de réunion plus nombreuses etc.). L’essor du « coworking », du « flex office » (sans bureau fixe) et du nomadisme obligent en effet les entreprises à repenser l’organisation du travail de leurs collaborateurs. Elles veulent également être en mesure de leur proposer de nouveaux services, comme l’accès à une cafeteria de qualité, une salle de fitness ou à un service de conciergerie.

Dans ce domaine, les efforts réalisés ne suffisent pas à masquer le fait que le marché de l’immobilier tertiaire se caractérise par une certaine obsolescence. Plus de la moitié des 55 millions de m² du parc francilien ne correspondrait plus aux standards actuels. La nécessaire transformation des immeubles existants ainsi que la conception de nouvelles constructions entretiennent un cercle vertueux pour toute l’industrie immobilière.


Anticiper l’évolution de la réglementation

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) a fixé un nouveau socle réglementaire en matière d’évolution technologique et industrielle pour les filières du bâti et des équipements. Si la réglementation s’est montrée exigeante pour imposer des normes de construction respectueuses de l’environnement, celle-ci s’est toutefois montrée plus frileuse concernant l’exploitation des immeubles, une fois leur construction achevée.

Si chez Perial, nous avons anticipé la nouvelle réglementation initiée à partir du Grenelle de l’environnement en 2009, les décrets d’application se font toujours attendre. Ce plan rénovation des bâtiments vise à réduire de près de 40% la consommation énergétique du parc immobilier tertiaire français au cours de la prochaine décennie. Il s’agit en effet d’éviter de se retrouver au pied du mur, une fois ces décrets publiés. A terme, grâce à l’installation de façades photovoltaïques, d’éoliennes, de procédés géothermiques innovants, de nombreux immeubles pourraient parvenir à supprimer en intégralité leurs émissions de carbone et devenir auto-suffisants en matière énergétique.

Aujourd’hui, l’immobilier est responsable de près de 40% des émanations de carbone. Ainsi, afin de répondre à la réglementation actuelle et future, nous pensons que les propriétaires d’immeubles de bureaux doivent être en mesure de connaître le plus précisément possible les données relatives à leur consommation énergétique et d’engager dès à présent les travaux et réglages fins des immeubles nécessaires pour atteindre l’objectif fixé par la réglementation, sans attendre la parution des décrets d’application.

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