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Marché immobilier 2016 : le défi de la croissance

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Le mot de Son Descolonges, Directeur associé chez Kacius, cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine spécialiste du marché de l’investissement immobilier et du placement.

L’entrée dans le second semestre 2016 est l’occasion de faire un état des lieux du marché immobilier français, des enjeux de l’environnement global dans lequel il s’inscrit et des perspectives de croissance à venir. Alors que la baisse des taux d’intérêts se poursuit et que celle de l’euro s’accélère, les instances de régulations financières mondiales s’attèlent à lutter contre tout risque de déflation. 

En janvier dernier, Mario Draghi, président de la BCE annonçait des mesures préventives pour protéger et relancer la croissance au sein de la zone euro. La Fed, elle, ne dément toujours pas une hausse des taux prévue a priori pour cet été.
Malgré ces fragilités, le marché immobilier français continue sa progression et confirme l’embellie amorcée en 2015 (hausse des transactions, stabilisation des prix, retour des investisseurs particuliers, prolongement de la loi Pinel…).

Le risque d’éclatement de la bulle immobilière n’est pas écarté pour autant. Bercy appelle donc à la vigilance. L’immobilier reste l’une des pistes présentées pour relancer la croissance en France. Le gouvernement encourage d’ailleurs une hausse des prix pour rééquilibrer le rapport « prix de vente / coût de construction », favoriser l’emploi et ainsi amorcer une nouvelle croissance positive grâce à l’ « investissement logement des ménages ». Ce positionnement de l’exécutif se traduira par de nouvelles mesures allant dans ce sens.

Marché immobilier français : une embellie sous surveillance

Les taux d'emprunts sont historiquement bas, le mois de mai 2016 affiche un nouveau recul de 0,25 à 0,50 points pour les prêts sur 15, 20 et 25 ans.  Le phénomène des taux d’intérêts négatifs (liés à la politique monétaire de la BCE pour favoriser l’investissement) montre déjà ses effets pervers ; certaines banques se retrouvent aujourd'hui à rembourser une partie des intérêts mensuels de leurs clients (souscripteurs de crédits à taux variables). C'est dire si la crainte est grande même si la plupart des établissements ont depuis longtemps protégées leurs produits des caprices de l'Euribor.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) prévient des risques pesant actuellement sur l'immobilier commercial français. Il souligne les dangereuses tensions qui ont lieu entre la demande, encore très forte, et la valorisation excessive de l'offre. En effet, le marché immobilier français présente encore de dangereux déséquilibres : dégradation de la rentabilité locative, arrivée des taux négatifs, spéculation encore active dans les zones tendues, taux de vacances en hausse... L’analyse de Bercy compte aussi bien l'immobilier résidentiel que de bureau. La menace est réelle.

Selon l’Observatoire de l’Immobilier du Crédit Foncier, 74% des professionnels de l’immobilier sont malgré tout optimistes quant au marché du logement pour les douze prochains mois. Effectivement, la hausse des volumes de transactions au 1er trimestre, l'arrivée de nouveaux investisseurs (jeunes et étrangers), et les projets de constructions en cours, dynamisent le marché et laissent entrevoir de belles opportunités de croissance à moyen et long terme. Les prix affichent désormais une tendance globale à la stabilisation.

Les lois ALUR et Macron : de nouvelles mesures pour structurer le marché

Encadrement des loyers (avec Paris pour pilote et un déploiement prévu dès cet été 2016 à Lille, Alençon et Grenoble), nouvelle réglementation des contrats entre bailleurs-locataires, syndics-copropriétaires et des professions juridiques (notaires, avocats…), protection des épargnants…
Les réformes des lois Alur et Macron battent leur plein avec de nouvelles règles transversales permettant de fluidifier le marché, favoriser l’information et la transparence (contrats, services, tarifs). Elles impliquent aussi bien les collectivités que les particuliers, les bailleurs, les professionnels de l'immobilier (promoteurs, agents,...) et les constructeurs.

Ces mesures laissent encore les professionnels et les propriétaires perplexes et les prochains mois devraient permettre de mesurer leur efficacité sur le marché. Après l’annonce par François Hollande du prolongement de l’attractif et controversé dispositif Pinel, les professionnels attendent désormais des nouvelles de la loi Censi-Bouvard dont la date d'échéance est fixée au 31 décembre prochain.  Au-delà de son attrait fiscal, le dispositif a montré son intérêt aussi bien pour les problématiques liées au logement des étudiants (de plus en plus nombreux dans les grandes agglomérations), à celui des personnes âgées dépendantes (résidences EHPAD) et à l’emploi (industrie de la construction). 

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