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En 2015, un marché de bureaux dynamique à Strasbourg

BB - Analyse du marché immobilier
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… avec une forte reprise de la demande, une hausse des montants investis et l'arrivée d'opérations d'envergure.

L'activité tertiaire représente près de 60% de l'activité économique à Strasbourg. L'immobilier de bureaux strasbourgeois s'appuie sur ce dynamisme et représente un axe stratégique pour la métropole qui voit se développer de nouvelles opérations d'envergure.

Une offre en hausse de 21%
Selon BNP Paribas Real Estate, l’offre globale du marché des bureaux strasbourgeois a progressé de 21% en 2015 et s’établit à 160 000 m². Cette progression est corrélée à la variation de l’offre de seconde main, qui augmente dans la même proportion et représente 86% de l’offre globale du marché. Le parc immobilier strasbourgeois représente un peu plus de 3 millions de m², dont 600 000 m² dédiés aux institutions européennes, soit un taux de vacance de 5,25%.
La hausse de l’offre concerne aussi bien le centre-ville que la périphérie. La proportion de l’offre de centre-ville par rapport à l’offre de périphérie reste stable d’une année sur l’autre. En l’absence de grands projets urbains livrables à un an, l’offre de centre-ville est largement constituée d’offre de seconde main. Le développement du Quartier d’Affaires international Wacken-Europe permettra d’inverser la tendance à partir de 2018.


1/ Une reprise de la demande de 40%

La demande en volume progresse de 40% en 2015. Elle progresse également en nombre à +39% pour le centre-ville. Cette demande reste à 85% locative et 88% des demandes se sont exprimées pour des surfaces inférieures à 500 m² - la demande moyenne s’établit à 257 m² - signifiant ainsi le rôle essentiel des PME et Directions Régionales.
A noter : 3% des demandes supérieures à 1 000 m² représentent 37% des besoins exprimés.


2/ Des transactions marquées par les opérations en compte propre

Avec 57 000 m² placés, l’année 2015 s’inscrit au-dessus de la moyenne quinquennale mais en retrait de -7% par rapport à 2014. Quatre opérations en compte propre (Consulat de Turquie, Consulat de Chine, extension du conseil de l’Europe par exemple) ont fortement contribué à ce résultat.
Après un bon écoulement de l’offre neuve en 2014, les volumes placés en 2015 ont diminué de 50% dans le neuf, en raison du manque de livraisons d’immeubles neufs. « En 2016, seront comptabilisées les implantations d’Adidas sur 5 000 m² et du Crédit Mutuel sur 22 000 m², dans le Quartier d’Affaires International Wacken-Europe » précise Yves Noblet.
48% du volume placé se sont réalisés en centre-ville. Il s’agit essentiellement d’opérations de plus de 1 000 m², ce qui traduit le retour des grands utilisateurs vers le centre-ville.
A noter : en 2015, une dizaine de transactions supérieures à 1 000 m² ont été observées.


3/ Des loyers stables en 2015

En centre-ville, les loyers varient entre 135€ HT HC/m²/an pour des bureaux de seconde main, et 180€ HT HC/m²/an dans le neuf. Le loyer prime s’affiche à 195€ HT HC/m²/an.
En périphérie, en particulier dans les parcs tertiaires, tels que l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim, l’Aéroparc d’Entzheim, ou encore le Parc d’Innovation d’Illkirch, les loyers moyens varient entre 115 et 135€ HT H /m²/an.


4/ Des opérations d’envergure en cours de développement

A horizon 2017 et au-delà, plusieurs opérations d’envergure viendront alimenter le marché :
- Le Verseau (4 000 m²) dans l’Espace Européen de l’Entreprise, et en partie déjà pré-commercialisé, Black Swans (8 000 m² possibles en bureaux), ou Terracotta (3 700 m²) dans le Parc des Forges.
- La part la plus importante des projets se réalisera néanmoins sur le Quartier d’Affaires international Wacken-Europe, dont les premiers immeubles pourraient être livrés en 2018 (16 400 m²).

En 2016, grandes opérations attendues à Strasbourg :
- la reconversion de la brasserie Kronenbourg représentera 5 000 m² de bureaux, mais également des commerces, de la restauration et des logements dans le respect du paysage urbain et industriel du quartier historique de Kronenbourg.
- L'Eco-Parc Rhénan : la suite de la commercialisation de l’ancienne raffinerie de Reichstett, reconvertie par Brownfields, sur 70 hectares.
- Le Verdiane : immeuble de bureaux de 3 600 m² (dont 2 000 m² disponibles et divisibles), divisibles à partir de 71 m², à la Meinau, quartier mixte de Strasbourg.


45 M€ investis en immobilier de bureaux

Strasbourg bénéficie d’une position géographique stratégique qui attire chaque année davantage d’investisseurs et d’entreprises. L’investissement est en hausse à Strasbourg avec 196 M€ placés (tout type d’actif). Strasbourg confirme ainsi son attractivité auprès des investisseurs institutionnels.
Le volume d'investissement en bureaux à Strasbourg avoisine les 45 millions d’€en 2015, soit une très forte progression par rapport à 2014 en raison de la vente de programmes de bureaux neufs d’envergure loués à des locataires de renom, comme Le Beverly, ou Le Panoramasur l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim ou encore l’immeuble Axiom en cours de construction sur l’axe des Deux Rives à Strasbourg (VEFA).

Ce sont les investisseurs institutionnels, SCPI et Foncières qui ont animé le marché des bureaux.
L’attractivité de l’EUROMETROPOLE auprès des investisseurs va se confirmer en 2016 avec le lancement effectif de la première tranche du Quartier d’affaires international Wacken-Europe.
Comme la plupart des marchés régionaux en 2015, le marché de l’investissement de Strasbourg est marqué par la compression des taux « prime ». Le niveau bas des taux financiers et la baisse des rendements « prime » en Île-de-France ont entraîné par effet d’aspiration une baisse sur la plupart des grands marchés.

A Strasbourg, le taux de rendement prime s’établit à 6,40%, soit au même niveau que Nantes. « Une tendance baissière à Strasbourg qui devrait perdurer grâce à la qualité des opérations neuves louées et au lancement du Quartier d’Affaires international Wacken-Europe. La forte compétition entre investisseurs sur les rares offres « core » explique cette tendance baissière » souligne Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.

https://www.realestate.bnpparibas.fr


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