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Les provisions de charges locatives de bureau, mal évaluées

BB - Analyse du marché immobilier
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Lowendalmasaï publie la 1ère édition d’une analyse sur les charges locatives des immeubles de bureaux en Ile de France. Extrait de l’analyse 

Depuis maintenant plusieurs années, le rythme de développement des entreprises a évolué transformant les logiques de management des équipes et des espaces et donc de la gestion immobilière. 
En effet, des phénomènes tels que l’accroissement du nombre de fusions & acquisitions (+23% en 2014) et le récent modèle « Start-Up » remettent en question le schéma classique 3/6/9 du bail immobilier.
Un grand nombre de salariés travaillent aujourd’hui au sein d’équipes projet flexibles et mobiles. Autrefois très marqué SSII, ce mode de travail se développe dans d’autres métiers et secteurs d’activités et génère de nombreux espaces vides ou sous exploités.

Les entreprises ne doivent plus réfléchir simplement en coût immobilier global mais en termes de « coût du poste de travail » : selon l’étude Buzzy Ratios 2015 mené par l’Arseg, le coût moyen d’un poste de travail, qui se situe entre 11 et 18k€ par an, inclut le loyer mais également l’ensemble des charges payées par l’entreprise.

Les propriétaires sont nombreux à mal évaluer les provisions pour charges : avec plus de 10% de marge d’erreur dans 26% des cas audités, le manque de transparence sur la répartition des charges est également très répandu. 
- Dans l’hypothèse de provisions fortement surestimées, le besoin en fonds de roulement peut se trouver amputé jusqu’à 30%.
- Le taux de mauvaise évaluation à plus de 10% de marge d’erreur est de 26%.
Lors des régularisations, les éléments communiqués se résument souvent à une unique ligne indiquant que le solde de la régularisation de charges de l’année N-1 est « créditeur » ou « débiteur ».  


La hausse des charges va reprendre en 2016

Entre 2009 et 2013 les charges ont connu une progression importante, en particulier entre 2009 et 2010 avec une augmentation de l’ordre de 48%. Elle s’explique notamment par les réglementations qui ont imposé des mises aux normes : modernisation des ascenseurs et sécurité incendie. Les postes « eau », « électricité » et « nettoyage intérieur », restent pour leur part stables.
Cette évolution à la hausse va donc reprendre, avec notamment l’avancement de la réglementation thermique des bâtiments, et les mises aux normes de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, qui devront être réalisées avant 2020.

Via le site ci-dessous, lire l’intégralité de l’analyse, dont le paragraphe « Quel type d’immeuble choisir pour réduire le poste immobilier ? » :
http://presse.almacg.com/Release.aspx?FID=I44863_E5138743

* Lowendalmasaï http://www.lowendalmasai.com/fr/

 

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