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Encadrement des loyers : les nombreux points qui restent flous dans la loi créent des couacs

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A presque deux mois de la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris, le réseau Guy Hoquet l’Immobilier dresse ses premiers constats « terrain » sur la mise en œuvre de la mesure.


1/ Les effets se font davantage sentir sur les loyers des petites surfaces (studios, …) que des grandes surfaces. A titre d’exemple :  

- L’agence Guy Hoquet l’Immobilier de Magenta constate qu’ 1 studio dans le 10ème arrondissement de Paris affiché à 650€ est désormais à 560€, soit 14% de baisse.
- L’agence Guy Hoquet de Convention Paris 15ème, note que l’effet peut être moindre sur des surfaces plus conséquentes : un 3 pièces dans le 15ème passé de 1 860€ à 1 720€, soit 7% de baisse.


2/ Les 3 critères - secteur, année de construction et type de location - fixés par l’Olap*, ne permettent pas de rendre compte de la réalité d’un bien.

« L’état général du bien, la vue ou même l’étage sont des critères clés que nous intégrons dans l’estimation d’un bien. Ils ne sont maintenant plus pris en compte et n’ont plus d’incidence sur le loyer, alors même qu’ils peuvent influer, en positif ou en négatif, sur la valeur d’un bien », regrette Bruno Gauthier, agent à Guy Hoquet Paris Bastille.


3/ Certains loyers se trouvent même gonflés par la mesure et doivent être revus à la baisse par les agents immobiliers, notamment dans le cas de meublés.

Un appartement de 65 m² dans le 10ème arrondissement loué en meublé a une valeur, selon l’Olap, de 1 900€ par mois. «  Cela était complètement au-dessus du marché, explique Daniel Wahnoun. Nous avons dû le remettre au prix du marché, soit 1 400€. Nous devons ainsi souvent réajuster des prix à la baisse pour être au niveau du marché ».
Une hausse des prix causée par l’encadrement des loyers qui pourrait devenir chronique, puisque « tous les propriétaires demandent la mise en application du loyer majoré, c’est-à-dire de 20% supérieur au loyer médian, mécaniquement, le loyer médian prenant en compte la moyenne des loyers appliqués l’année en cours, l’année prochaine, ils devraient donc être plus élevés », remarque Romanella Albanese.

« La volonté de lisser les abus était nécessaire, et, en ce point, la mesure est efficace, nous le voyons sur les petites surfaces. Néanmoins, de nombreux points restent flous dans la loi et créent, de manière générale, des couacs pour sa mise en application : loyers surévalués, risque d’encombrement des tribunaux administratifs, flou juridique quant à la notion de caractéristiques permettant une augmentation du prix, sont autant de points noirs qui rendent compliquée l’application pour tous les acteurs du marché, locataires comme propriétaires », explique Fabrice Abraham,Directeur Général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier.

* Olap : Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne

http://www.guy-hoquet.com/

 

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