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Le plan CAFPI pour relancer la primo-accession

BB - Analyse du marché immobilier
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Le rêve français de la propriété est un rêve dont la surface diminue : -16m² entre 2007 et 2014 alors que les fonds propres augmentent.  Acheter son premier logement demande aujourd’hui davantage de revenus, un apport personnel plus conséquent et un endettement supérieur. En moyenne, on s’endette de 1/3 tiers de ses revenus pour 1/3 de sa vie.

Les primo-accédants actuels sont plus âgés que leurs homologues d’il y a quelques années et gagnent plus, mais ils sont aussi moins nombreux, constate Cafpi. Manquent à l’appel les jeunes ménages aux revenus plus modestes, trop souvent écartés de l’accessionà la propriété faute d’une solvabilité suffisante. Pour les resolvabiliser, Cafpi propose un PTZ éco-conditionné.

Chez Cafpi, le primo-accédant type est un couple de trentenaires (34 ans contre 32 en 2007),avec un enfant. Le ménage dispose d’un revenu annuel de 42 000€ (contre 35 000 en 2007) et d’un apport personnelde 40 500€ (contre 30 500 en 2007). Il emprunte 168 400€ sur 234 mois, contre 150 270€ sur 273 mois en 2007. Si les employés et ouvriers restent majoritaires (54%), leur part tend à se réduire au profit des professions libéraleset des cadres supérieurs (24%). Les locataires HLM représentent seulement 4% des primo-accédants, contre 7% en 2010.L’achat d’une maison est privilégié dans 60% des cas.

Pour Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi : «  Le problème de l’ancien, c’est le prix. Les banques ne suivent pas. Il faudrait un coup de pouce pour sécuriser les banques, car il ne manque pas beaucoup de critères à ces emprunteurs pour avoir le OK de la banque »Le prêt à taux zéro éco-conditionné destiné à l’achat dans l’ancien avec travaux, la solution vertueuse et économiquement performante de Cafpi pour faire revenir sur le marché 100 000 à 150 000 primo-accédants par an :

- Vertueux. En finançant l’acquisition assortie de travaux, ce type de prêt favoriserait la remise en état de logements existants, mais vides, pour cause de vétusté ou d’état très dégradé. Dans les zones tendues, il mobiliserait ainsi une partie du parc vacant. Partout, il participerait à l’amélioration des qualités thermiques des habitations ainsi rénovées.

- Performant sur le plan économique. Compte tenu de leur état, les biens financés seraient acquis moins chers. Les travaux contribueraient à relancer l’activité des métiers de la rénovation des bâtiments. Au total, l’acquéreur verrait son budget réduit par rapport à un achat dans le neuf ou dans l’existant sans travaux. Il aurait moins besoin d’emprunter et aurait moins à rembourser chaque mois.  Le nombre de primo-accédants s’en trouverait donc sensiblement accru.

Exemple pour un ménage de primo-accédants avec enfants qui recherche un appartement de 75 m² en proche banlieue parisienne (Asnières). Il dispose d’un apport personnel de 25 000€ et peut emprunter 286 000€ sur 20 ans ou 336 658€ sur 25 ans.

Sans travaux
A 4 850 €/m², un appartement ancien sans travaux reviendrait à 400 500€ frais compris. Déduction faite de l’apport de 25 000€, il resterait à financer 375 500€. C’est trop pour la capacité d’emprunt du ménage.

Avec travaux
Un appartement ancien nécessitant d’importants travaux se négocie autour de 3 550€/m², soit un prix d’achat de 290 212€ frais compris. Pour les travaux, il faut compter 750€ TTC/m², soit 56 250€ pour 75 m². Le budget de l’opération se monte à 346 462€ (290 212 + 56 250). Avec son apport de 25 000€ et un PTZ de 78 000€, il resterait au ménage de primo-accédants à emprunter 243 462€. L’opération devient aisément finançable.

http://www.cafpi.fr/

 

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