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Baisse des charges de copropriété à Paris sur le 1er semestre 2014

BB - Analyse du marché immobilier
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L’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris enregistre pour la 1ère  fois une baisse de 6,7% des principaux postes de charges de copropriété dans Paris intramuros par rapport à une période de 6 mois sur l’année 2013. Publié par la FNAIM du Grand Paris, cet observatoire qui s’adresse aux professionnels, responsables de copropriété et consommateurs a vocation à permettre une analyse objective des charges de copropriété, poste désormais conséquent pour les très nombreux Franciliens qui vivent en copropriété.

Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM du Grand Paris commente : « En zones tendues comme à Paris, lorsqu’il s’agit d’immobilier, l’attention se focalise essentiellement sur le prix des loyers. Or les charges de copropriété représentent un poste important pour les ménages. Le logement représente en moyenne 27% de leurs dépenses. C’est pourquoi nous avons souhaité mettre à la disposition de tous les Parisiens un outil de vigilance, d’optimisation et d’anticipation des dépenses et des coûts. »

Principaux enseignements de cette 3ème édition, portant sur 3 349 immeubles et 92 623 lots de copropriété implantés à Paris, que la FNAIM du Grand Paris entend souligner :

 

1/  baisse des charges de 6,7% en moyenne sur le 1er semestre 2014 :

en baisse : l’eau, le chauffage central, et l’entretien ;
- en augmentation : l’électricité, les ascenseurs, les assurances et les honoraires de syndic.

2/ les impôts et taxes directement prélevés par l’Etat et les collectivités locales comme par exemple la taxe foncière ou la taxe d’ordure ménagère, ont connu ces dernières années une hausse souvent importante. Exemple : la taxe d’habitation et la taxe foncière bâtie ont augmenté respectivement de 44% et 97,3% sur Paris entre 2001 et 2013.Si l’action des gestionnaires, des responsables de copropriété et des copropriétaires s’avère le moyen le plus efficace pour diminuer les charges de copropriété, celles-ci restent néanmoins en partie dépendantes de l’action des décideurs publics.

3/principal poste de dépenses des immeubles, le budget du chauffage collectif sur Paris est en baisse. Ceci s'explique par la clémence météorologique de l'année la plus chaude du siècle, les températures ayant un effet immédiat sur les charges de chauffage. A noter que les charges d’électricité, quant à elle, ont légèrement augmenté.

4/ l’augmentation de 5% des honoraires forfaitaires des syndics de copropriété s’avère mesurée et ne représente en proportion qu’une infime hausse : indépendamment de l'incidence du changement de TVA au 1er  janvier (0,4%), cette augmentation s’explique en partie par des ajustements contractuels (clause d'indexation) et par l'imputation de nouveaux frais tels que la gestion des comptes bancaires séparés.

« L’immobilier reste le premier actif des Français : selon l’INSEE, il représente 62% de leur patrimoine brut. Il ne faut donc pas perdre de vue que les charges de copropriété représentent en grande partie un investissement au service de l’entretien et de la réhabilitation du patrimoine des Parisiens. Ce sont les investissements réalisés par les copropriétaires qui contribuent à faire baisser les charges sur le long terme », rappelle Gilles de Ricour de Bourgies.

 

Moyennes par poste par lot et par m² assuré.

1/ Chauffage collectif :

Il représente une charge moyenne de 258,4€ / lot sur Paris (7,97€ / m2 assuré) versus 304,05€ / lot sur 6 mois de 2013.
- Evolution 1er semestre 2014 : - 15% - Extrapolation du poste pour 2014 : 430,70€ / lot et 7,97€ / m² assuré
Par lot comme par surface assurée, plus les immeubles sont récents et plus le coût du chauffage collectif est réduit ; la baisse constatée entre le 1er semestre 2014 et 6 mois de 2013 est d’autant plus importante que les immeubles sont récents (-6% pour les immeubles construits avant 1918 et -19% pour les immeubles construits après 1970). 2014 est l’année la plus chaude du siècle, avec un taux de réchauffement de 11% ayant un effet direct sur les dépenses de chauffage en diminution de 15%. Cette corrélation entre réchauffement de la température à Paris et son incidence sur la baisse de la consommation énergétique est étudiée pour la toute première fois. L’Observatoire des charges tient à analyser dans le temps l’évolution de ces deux critères afin de déterminer la part de l’action des Parisiens en matière d’économie d’énergie, des premiers travaux réalisés et de la meilleure gestion de ce poste par les copropriétés et leurs syndics.


2/
Eau :

Sur le 1er semestre 2014, l’eau représente une charge de 116,85€/ lot (1,95€ / m2 assuré) contre 123€ / lot sur 6 mois de 2013.
- Evolution 1er semestre 2014 (Paris) : - 5% - Extrapolation du poste pour 2014 : 233,70€ / lot et 1,95€ / m² assur


3/
Assurance :

Elle représente une charge de 96,03 euros / lot et 2,87 euros / m2 assuré.
- Evolution 1er semestre 2014 (Paris) : + 2% - Extrapolation du poste pour 2014 : 192,06 € / lot  et 2,87 € / m²
Les chiffres de cette augmentation très modérée par rapport aux années précédentes sont à relativiser dans la mesure où il y a une très grande disparité des dates d’appel des primes d’assurance. L’évolution de ce poste ne peut être figée que sur la comparaison d’années budgétaires entières.


4/
Ascenseurs (entretien) :

Les charges liées à l’ascenseur s’élèvent à 77,56€ / lot et 2,53€ / m2 assuré sur Paris. Elles sont en légère augmentation puisqu’elles s’élevaient à 75,31€ / lot sur 6 mois de 2013.
- Evolution 1er semestre 2014 (Paris) : + 3% - Extrapolation du poste pour 2014 : 155,12€ / lot et 2,53€ / m²


5/ Salaires et charges :

Il s’agit du 2ème poste de dépenses des copropriétés après le chauffage. L’évolution de ce poste ne pourra être constatée et estimée qu’à la reddition des chiffres de l’année 2014. En effet, les six premiers mois 2014 présentent une diminution par rapport à l’année 2013 car une proportion non négligeable des dépenses de ce poste sont effectuées au deuxième semestre de chaque année (congés, remplacements congés payés, 13ème mois, charges sociales annuelles).


6/
Honoraires de syndic :

Sur Paris, les honoraires forfaitaires semestriels s’élèvent à 86,1€ / lot et 1,57€ / m2 assuré versus 82€ / lot et 1,50€/ m2 assuré sur 6 mois de 2013. Si on les agrège pour Paris avec les autres honoraires prélevés au cours du 1er semestre (mutations, vacations), on aboutit à un total stable (108,14€ en 2013 et 107,80€ par lot pour six mois en 2014).
- Evolution 1er  semestre 2014 (Paris) : + 5% (honoraires forfaitaires) - Extrapolation du poste pour 2014 : 172,20€ / lot et 3,14€ / m².
Ces chiffres révèlent une augmentation maîtrisée qui tient sans doute compte des premiers effets de la loi ALUR, dont l’obligation de la gestion en comptes séparés des copropriétés de plus de 15 lots.

http://lamaisondelimmobilier.org/

 

 Comprendre l'économie durable pour s'y investir

 

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