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Loi ALUR : Colocataire ou cotitulaire du bail ?

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Attention, danger !
Est à proscrire l’utilisation de baux pré-imprimés établi avant la loi nouvelle : ils sont devenus obsolètes et d’usage dangereux pour la sécurité juridique du contrat.

La colocation a désormais une définition légale. On la doit à la loi ALUR du 24 mars 2014 qui donne accès aux concubins pacsés le droit à la cotitularité du bail d’habitation, jusqu’alors réservé aux couples mariés. Ces deux textes ont, pour les locataires comme pour les propriétaires, des conséquences directes que la FNAIM explique ici.


1/ La colocation

C’est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Conséquence de cette définition très large, il y a colocation dès lors que le logement estloué à plus d’une personne : des étudiants mais aussi les couples, qu’ils soient en concubinagesimple, pacsés ou même mariés.

- Bail collectif ou baux individuels. La loi ALUR ouvre deux possibilités : faire signer à tous les colocataires un bail unique ou leur proposer à chacun la signature d’un bail individuel. En réalité, le propriétaire n’a pas toujours le choix. En effet, la conclusion de plusieurs baux individuels entraîne la division du logement en autant de parties distinctes dont chacune doit répondre aux normes légales de décence et de surface minimum.

- Loyer applicable plafonné. La loi ALUR limite la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires au montant du loyer applicable au logement en application des dispositions légales. Si par exemple le logement est situé dans une zone tendue visée par l’encadrement du loyer, le total des loyers payés par l’ensemble des locataires ne pourra être supérieur au loyer tel qu’il sera fixé par le préfet.

 

2/ La cotitularité du bail

C’est encore un peu plus complexe. Il s’agit du cas où une personne a signé seule un bail pour son logement avant de se mettre en couple, de se marier ou de se pacser. Avant la loi ALUR, le droit au bail du logement qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si le bail a été conclu avant le mariage, appartenait à l'un et à l'autre des époux.
Ce droit au bail du logement a été étendu par la loi ALUR aux deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement au propriétaire. L’égalité de traitement entre époux et partenaires pacsés devient totale en cas de décès, mais non en cas de séparation :

a) Décès. En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, survivant cotitulaire du bail, dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. S’il le souhaite, le survivant pourra donc demander à conserver la location pour lui-même.

b) Divorce. En cas de divorce ou de séparation de corps, le droit au bail pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. La séparation d’un couple pacsé ne donne pas les mêmes droits à l’un ou l’autre des partenaires.

 

3/ La rédaction des contrats de location complexifiée

Pour la FNAIM, la réglementation de la colocation et l’extension des droits des cotitulaires d’un bail d’habitation sont des dispositions qui vont dans le bon sens. Elles rendent toutefois plus complexe la rédaction du contrat de location. L’obligation au paiement du loyer par les différents locataires se trouve également modifiée dans certains cas.
C’est pourquoi la FNAIM attire l’attention des propriétaires sur la difficulté renforcée de faire signer un contrat de location sans l’aide d’un professionnel. Le recours à un agent immobilier ou un gestionnaire locatif adhérent de la FNAIM, par exemple, est vivement recommandé.

www.fnaim.fr/

 

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