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[Point de vue] Cécile Duflot, ou la facilité de l’idéologie - par François Gagnon

BB - Analyse du marché immobilier
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Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France

L'idéologie est une facilité de l'esprit. Elle simplifie, elle caricature, elle distribue les indulgences et les sanctions.

Madame Duflot, avec son projet de loi ALUR, n'est coupable que de cela, mais le crime est impardonnable.

Depuis une dizaine d'années, l'analyse des tensions du marché du logement, des évolutions excessives des prix, de la désolvabilisation, est partagée, par la gauche, la droite et le centre, par tous les professionnels de la filière, par les universitaires : l'offre est insuffisante, à la vente comme à la location, partout où le dynamisme économique, social et culturel fait légitimement apparaître des demandes fortes.

Or, quelle intention sous-tend le projet de loi « pour l'accès au logement et un urbanisme rénové » ? La volonté de réguler, c'est-à-dire d'ajouter des brides, des contraintes.

Aurait-on l'idée de brider un moteur qui est sur le point de s'étouffer ? L'idée, non, l'idéologie, oui, parce que l'idéologie est de principe, qu'elle est aveugle à la réalité.

Une réalité dure : 280 000 constructions en 2013, pour des besoins doubles... et des objectifs politiques - lucides pour le coup - à 500 000 logements ! Pourtant, le choix est clair : réguler l'offre en croyant bien mériter de la demande.

Les loyers sont trop élevés ? Au mépris même du constat qu'ils sont baissiers depuis trois ans, on pose sur eux un couvercle avec un mécanisme d'encadrement.

L'offre en sera-t-elle majorée ? Le marché en sera-t-il détendu ? Non, c'est l'inverse qui va se produire : les producteurs, à savoir les investisseurs, vont se détourner du locatif. D'autant que le projet de loi leur crée une série d'obligations juridiques supplémentaires, telles que celle d'accepter un préavis réduit à un mois dans les zones tendues ou encore des pénalités lourdes en cas de retard de restitution du dépôt de garantie, ou aussi d'exclusivité du paiement des honoraires de location.

 

Parlons également de la GUL (garantie universelle des loyers)

C'est toujours l'idéologie qui la motive : les locataires sont générateurs du risque d'impayé, et donc on va inventer une machine assurantielle pour protéger bailleurs et preneurs en cas de problème. Mais seuls 2,5% des loyers font l'objet d'impayés prouvant ainsi que la relation locative est marquée par une bonne fluidité et par un respect ordinaire du contrat entre les parties. Eh bien, pour soigner une maladie rare, on va créer la sécurité sociale payée par tous, et qui couvrira également les bien portants et ceux qui sont exceptionnellement touchés par l'affection. L'idéologie empêche d'être pragmatique.

Au final, la GUL va produire un étrange effet à force d'être inefficace : l'universalité va profiter à tous, et ceux qui présentent des risques majorés, les jeunes, les faibles revenus, ne se distingueront pas: dans une file, si tout le monde avance d'un pas, l'ordre de ceux qui piétinent ne change pas. L'idéologie aura voulu que tous soient protégés, plutôt que de distinguer entre les situations prioritaires et les autres !

 

Mais le pire est peut-être ailleurs 

Madame Duflot nous peint un marché du logement qu'il suffit de mettre sous tutelle pour qu'il devienne vertueux. Elle oublie que les règles ne sont rien face à la pénurie, et qu'elles peuvent mêmeinduire des comportements de contournement : les obligations seront malmenées quand par manque de solutionsun locataire n'aura pas le choix. L'essentiel s'imposera au circonstanciel.

Dans le même temps, le Gouvernement entretient la vaste illusion, celle que tout va bien. Il accrédite aussi que plus d'Etat résout tout, alors que l'initiativeprivée seule pourra nous tirer d’affaire : l'envie d'acheter, d'investir, de construire, plutôt que la soif de réguler et debrimer en désignant au passage des boucs-émissaires, les propriétaires et les professionnels notamment.

Il n'est que de regarder à l'étranger pour se persuader que les économies administrées ne sont pas les plus performantes. L'idéologie est une facilité rassurante, mais elle ne fait qu'endormir les consciences. Le réveil n'en est que plus difficile.

 
www.erafrance.com/

 

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