Le point de vue de Marc Gedoux, président du Pôle Habitat FFB Grand Paris.
L’encadrement des
loyers, une fausse bonne idée
Après des années
d’inaction pour arrêter l’effondrement de la construction de logements, toutes
catégories confondues, le gouvernement avec un plan de relance ambitieux
reconnait que le logement est « l’une des premières préoccupations des Français
» et une des « grandes urgences dans le pays », le Premier Ministre affiche une
ambition claire : la construction d’ici 2030 de 2 millions de logements.
Toutefois, cette démarche attendue tant par les ménages que par les acteurs de l’immobilier, qui est nécessaire pour palier le déséquilibre entre l’offre et la demande, pourrait voir son efficacité limitée par
la fin anticipée de l’expérimentation
de l’encadrement des loyers et sa généralisation à l’ensemble du territoire.
Encadrement des loyers
: des « effets ambivalents »
Le rapport intitulé «
l’encadrement des loyers : effets économiques et redistributif » rédigé par
deux éminents professeurs d’économie Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack a été
remis au Premier ministre et au parlement le 22 mai.
Ce rapport attendu, met
en avant plusieurs effets :
- Le dispositif
d’encadrement des loyers est complexe à mettre en œuvre par manque de données
de références fiables sur le territoire
- Un effet
redistributif limité
qui ne cible pas les ménages prioritaires les plus modestes mais ceux
appartenant aux centiles les plus élevés, notamment à Paris.
- Il est coûteux pour
les finances publiques : par la baisse des revenus fonciers imposables donc des
recettes fiscales qui en découlent. 1/3 de la baisse des loyers est financée
par l’Etat (les 2/3 par les bailleurs).
- Les effets de moyen
et long terme sur l’offre de logements locatifs privés : le dispositif va entrainer une réduction de
l’offre, les bailleurs privés compte tenu des faibles espoirs d’amélioration de
leur rentabilité vont mettre en vente leurs biens dès qu’il sera libre au lieu
de le relouer au même niveau de loyer. Le produit de la vente sera alloué à des
placements plus rentables et liquides que celui de l’immobilier de logement.
Dans ce contexte, il
serait dommageable que les parlementaires généralisent le dispositif de
l’encadrement des loyers, cela risquerait d’assécher davantage le marché
locatif privé, déjà en situation d’urgence. Dans les faits, cette mesure ne
“protège” pas durablement les locataires : elle réduit le nombre de logements
disponibles et accélère la sortie des biens du parc locatif. Ainsi, quand il
est mis en place on constate à moyen terme la raréfaction de l’offre, la
dégradation du parc privé par manque d’entretien, la baisse de la mobilité
résidentielle et l’exclusion des nouveaux entrants
Selon Marc Gedoux : « Pour faire baisser durablement les loyers, il est primordial de produire et remettre des logements sur le marché. Or l’encadrement des loyers engendre exactement l’inverse :
il décourage l’investissement et raréfie l’offre ».
Il est également urgent
de déconstruire un préjugé tenace : les propriétaires bailleurs ne sont pas, dans
leur immense majorité, de riches rentiers. Selon l’ANIL, 84 % des bailleurs
particuliers détiennent un ou deux logements. Ces ménages investissent avant
tout pour compléter une retraite marquée par le vieillissement de la population
et l’évolution défavorable des régimes de pension.
Pour créer plus d’offre locative, il est donc primordial d’encourager les propriétaires qui investissent, entretiennent et rénovent leur patrimoine participant indirectement à répondre aux objectifs de rénovation énergétique des logements.