Bilan 2025 et perspectives 2026 : Sondage
interne du réseau immobilier l’Adresse
Afin de dresser un bilan de l’année 2025, l’Adresse a réalisé un sondage auprès de ses
350 agences immobilières. Si 2025 a bien été une année de reprise, celle-ci a été irrégulière, avec une activité impactée par l’instabilité politique, en particulier en fin d’année. Si le niveau des taux de crédit a permis le retour des acheteurs, le marché a été pénalisé par l’attentisme et les réticences des vendeurs à baisser leurs prix.
Pour 2026, les agences s’attendent en majorité à
un marché identique à 2025… à condition que les taux de crédit restent
attractifs et que le contexte économique et politique ne se dégrade pas. Pour
autant, dans un marché où les acheteurs reprennent le pouvoir, il y a de belles
opportunités pour ceux qui ont un projet immobilier en ce début d’année 2026 !
Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé, comme tous les 6 mois, un sondage interne auprès de ses
350 agences entre le 8 et le 15 décembre, pour dresser un bilan du marché
immobilier en 2025 et esquisser des perspectives pour 2026.
Un marché plus
dynamique qu’en 2024, mais en dent de scie selon 75% des agences
Si le réseau l’Adresse constate une réelle reprise du marché en 2025 avec au global, une hausse des compromis signés de 10% par rapport à 2024, celle-ci a été marquée par une forte irrégularité. Comme en témoigne les résultats du sondage, si 15% des agences jugent le marché dynamique en 2025, selon 75% d’entre elle, il a été en « dent de scie », alternant périodes de reprise ponctuelle et phases de ralentissement marqué. Selon 10% des agences, il a même tourné au ralenti.
« Le marché immobilier
est reparti en 2025 mais il a été irrégulier, alternant dynamisme et
attentisme. Si les taux de crédit et le volontarisme des banques ont permis le
retour des acheteurs, l’instabilité politique et économique a créé un climat
d’attente généralisée, dans lequel chaque décision immobilière a été mûrement
réfléchie. Certaines ont même été suspendues et reportées à plus tard, faisant
de 2025 une année de reprise certes, mais en demi-teinte », analyse Brice
Cardi, président du réseau L’Adresse.
La reprise de
l’activité observée par la plupart des agences, bien que de façon inégale tout
au long de l’année, a reposé sur la stabilisation des taux de crédit, citée par
près de 70% des agences comme un levier. Parallèlement, l’acceptation
progressive de prix plus bas par les vendeurs a contribué à fluidifier
certaines transactions selon 65 % des agences. Le retour partiel des
primo-accédants et la stabilisation des prix sont également cités comme des
facteurs d’amélioration du marché en 2025. « L’une des clés de la reprise a été
le réajustement à la fois des taux et des prix avec des transactions qui ont pu
se réaliser lorsque vendeurs et acquéreurs ont réussi à se mettre d’accord sur
des prix parfois inférieurs à ceux que l’on a connu après le covid. Mais
malheureusement, il est encore parfois difficile de faire comprendre cette
réalité à certains vendeurs qui ont vu ainsi leur délai de vente s’allonger ! »
poursuit Brice Cardi.
L’instabilité politique
: un frein à l’activité immobilière dans 90 % des agences
L’incertitude politique
a constitué en 2025 l’un des principaux facteurs de ralentissement du marché
immobilier, en particulier au dernier trimestre, en entrainant un attentisme
généralisé en raison lié au manque de visibilité sur les orientations gouvernementales,
le vote du budget et les évolutions fiscales à venir.
Près de 90% des agences
l’Adresse estiment que l’instabilité politique a impacté leur activité en 2025,
avec des conséquences plus importantes côté acheteurs selon une majorité
d’agences, mais tout autant coté acheteurs que vendeurs, selon 38% d’entre
elles. Côté acheteurs, concrètement, les agences les décrivent comme « plus
frileux et indécis », avec des délais de réflexion fortement allongés, des
projets mis en standby ou des abandons de recherche en cours de route, surtout
depuis la rentrée de septembre 2025. Coté vendeurs, beaucoup de projets de
vente ont également été repoussés faute de visibilité comme en témoigne la
hausse des estimations demandées non suivies de mise en vente, ou des offres
refusées par les vendeurs.
L’incertitude politique
a ainsi creusé le fossé entre vendeurs et acquéreurs avec des offres jugées
trop agressives par les vendeurs et le refus de négociation sur des prix perçus
comme déconnectés du marché, se traduisant par des difficultés accrues à faire
se rencontrer l’offre et la demande. Résultats, certains vendeurs, n’acceptant
pas de baisses de prix, ou face aux délais de vente trop longs, ont préféré
retirer leur bien du marché ou le mettre en location.
Enfin l’impact unanime
de cette incertitude politique concerne la quasi-disparition des investisseurs,
avec le report ou l’annulation pure et simple des projets d’investissement. «
Des projets d’investissement ont été mis à l’arrêt dans l’attente de
clarifications sur le statut du bailleur privé, la fiscalité du patrimoine
immobilier, les contraintes liées au DPE et la fin de certains dispositifs
d’aide. Cette absence d’investisseurs a entraîné une baisse significative de la
demande, mais aussi la remise sur le marché de biens jusque-là destinés à la
location, fragilisant l’équilibre du marché. Le manque de visibilité politique
et fiscale a provoqué un climat de défiance, plus psychologique qu’économique »,
analyse Brice Cardi.
Plus de vendeurs, moins
d’acheteurs : une offre en hausse face à une demande plus limitée
Dans ce contexte,
l’année 2025 a également été marquée par une inversion du rapport de force
entre offre et demande : sur l’année entière, 65% des agences constatent une
hausse du nombre de biens à la vente, tandis que 45% observent une baisse du
nombre d’acquéreurs potentiels. Elles ne sont qu’un tiers à constater une
hausse de la demande. Ce nouveau déséquilibre a redonné du pouvoir aux
acheteurs, à la fois plus exigeants, mieux informés, plus réticents à faire des
travaux et moins enclins à se positionner rapidement.
Pour autant, le marché
est resté largement porté par les secundo-accédants, segment le plus présent
dans plus de 50% des agences. Les primo-accédants, bien que de retour,
demeurent structurellement minoritaires : dans 65% des agences, ils
représentent moins de 30% des acheteurs. Quant aux investisseurs, comme évoqué,
ils se sont largement tenus à l’écart du marché en 2025, dans l’attente de
davantage de visibilité sur les enjeux fiscaux, réglementaires et énergétiques.
Des prix en correction
et une négociation devenue structurelle
Le sondage confirme par ailleurs une correction progressive des prix. Plus de 60% des agences constatent une baisse des prix par rapport à 2024, le plus souvent modérée (moins de 5%) mais bien réelle. Seuls 5% des agences constatent une hausse des prix, mais limitée. En effet, dans ce contexte d’offres supérieures au niveau de la demande, l’heure a été à la négociation : 80% des professionnels du réseau l’Adresse ont observé une hausse des marges de négociation, entre 4 et 7% du prix affiché dans 60% des agences, mais jusqu’à 10% dans près d’un tiers d’entre elles !
« Ce phénomène illustre
un retour à un marché plus rationnel, dans lequel l’immobilier redevient un
projet de vie et non un acte spéculatif. Le prix de vente final reflète
davantage la solvabilité réelle des acquéreurs et les conditions économiques du
moment. Nous sommes revenus à un marché de négociation raisonnée, beaucoup plus
sain, mais qui exige tout de même un positionnement juste dès la mise en vente
», explique
Brice Cardi.
Malgré ces nouveaux paramètres qui ont fragilisé la fluidité du marché et contribué à l’irrégularité de leur l’activité, les agences l’Adresse donne à l’année 2025 une note moyenne de 6 sur 10 (contre 5 sur
10 pour l’année 2024).
Le réseau l’Adresse
réaliste pour l’année 2026
Concernant les
perspectives pour 2026, les professionnels du réseau l’Adresse interrogés font
preuve de réalisme. Une majorité d’entre eux (60%) anticipe un marché
relativement similaire à celui de 2025, tandis que 30% envisagent une
amélioration progressive de l’activité. Seules 10% des agences craignent une
dégradation. Les principaux freins identifiés à une reprise plus franche
restent le contexte économique et politique (83% des réponses), la réticence de
certains vendeurs à ajuster leurs prix (69%), l’attentisme des acheteurs (55%)
et les contraintes liées au DPE et à la rénovation énergétique (45 %)
« 2026 ne sera pas une
année d’euphorie, mais elle peut devenir une année d’opportunités si la
confiance revient. Des signaux positifs existent : la stabilisation des taux,
la normalisation des prix et le besoin structurel de logement pourraient
permettre une reprise graduelle, à condition que la confiance revienne et que
la visibilité s’améliore. Les projets existent, mais beaucoup ont été mis sur
pause dans l’attente d’un cadre plus lisible. Il y a urgence à le clarifier et
à encourager ceux qui veulent acheter à le faire avant une année 2027 électorale
qui risque d’être moins propice et de relancer l’attentisme », prévoit Brice
Cardi.
Les conseils pour
réaliser son projet d’achat ou de vente en 2026
Dans un contexte où ni
les taux, ni les prix, ni la fiscalité ne seront totalement lisibles à court
terme, les professionnels du réseau l’Adresse rappelle que l’immobilier
s’inscrit dans un cycle long : le bon moment est celui en lien avec la volonté
de réaliser un projet immobilier, en particulier dans un contexte de globale
stabilité des taux de crédit et des prix de l’immobilier.
Coté acheteurs :
• Ne pas attendre le “moment parfait” : les taux et les prix
sont stabilisés, mais jusqu’à quand ?
• Sécuriser son financement en amont : avoir déjà préparé son
dossier de financement et vu un courtier ou sa banque permet d’être réactif sur
les biens bien positionnés.
• Profiter du contexte pour négocier : il y a actuellement
des marges de négociation réelles, notamment sur les biens en vente depuis
plusieurs mois ou à rénover.
• Visiter sans autocensure : un bien jugé trop cher
au départ peut devenir une opportunité après négociation.
• Raisonner à long terme : rembourser un crédit,
c’est amortir du capital et se constituer un patrimoine, contrairement au
versement d’un loyer à fonds perdus.
• Se faire accompagner localement : l’expertise de l’agent
immobilier local permet de négocier intelligemment et d’éviter les erreurs.
Coté vendeurs :
• Positionner le bien au juste prix dès le
départ :
se baser sur les prix réellement pratiqués, pas sur ceux de 2021–2022.
• Faire confiance à l’estimation
professionnelle :
un prix cohérent génère plus de contacts, plus de visites et plus d’offres et
réduit les délais de vente.
• Anticiper la négociation : même limitée, elle
fait désormais partie intégrante du marché.
• Soigner la présentation du bien : un logement bien
préparé se vend mieux et plus vite.
• Savoir accepter une offre cohérente : la première offre est
souvent la meilleure.
• Ne pas repousser son projet : attendre davantage
peut entraîner des conditions moins favorables à moyen terme.
« Dans un contexte encore incertain, l’année 2026 s’annonce comme un moment clé pour agir avec réalisme plutôt qu’attentisme. Les projets immobiliers qui réussiront seront ceux portés par un juste prix, et l’accompagnement de professionnels de terrain » conclut Brice Cardi.