Selon Cafpi, alors
que les débats parlementaires sur la loi de finances 2026 se poursuivent, les
taux de crédit immobilier demeurent stables. Portés par une OAT 10 ans peu
volatile (3,41% au 27/11) et des taux directeurs de la BCE inchangés, ils
permettent aux banques de continuer à proposer des conditions attractives pour
financer l’achat de logements.
Cette stabilité arrive
au moment où le marché immobilier ancien reprend enfin des couleurs, une
conjonction d’éléments particulièrement favorable pour les emprunteurs et pour
la fluidité du marché.
Stabilité des taux,
reprise des ventes, retour des primo-accédants, ajustement des prix : tous les
signaux convergent vers une fin d’année 2025 plus dynamique, avec une
perspective très favorable pour l’activité de crédit.
Les conditions sont
réunies pour permettre à davantage de ménages de se lancer dans leur projet
immobilier — un mouvement que CAFPI accompagne pleinement, dans un marché qui
retrouve enfin de la respiration.
À noter qu’en cas de
non-adoption du budget avant la fin de l’année, les banques pourraient
toutefois revoir leur positionnement.
Des taux de crédit attractifs et stables
Les conditions de
crédit évoluent peu d’un mois sur l’autre en cette fin d’année. Ainsi en
novembre, CAFPI a obtenu en moyenne des taux de :
• 3,07% sur 15 ans (-5 centièmes par rapport à
octobre 2025)
• 3,24% sur 20 ans (stable)
• 3,34% sur 25 ans (+ 1 centième).
Les meilleurs profils
bénéficient eux aussi de cette accalmie, avec des décotes importantes négociées
par CAFPI :
• 2,90% sur 15 ans (+5 centièmes)
• 3,05% sur 20 ans (+5 centièmes)
• 3,10% sur 25 ans (stable).
Cette stabilité
renforce le pouvoir de projection des ménages et soutient directement le retour
des acheteurs, observé ces derniers mois dans l’ancien.
Un marché de l’immobilier
ancien qui repart : un signal fort pour le crédit
Après deux ans de
crise, la reprise du marché immobilier ancien se confirme. Les ventes repartent
franchement et les acheteurs reviennent :
• 921 000 transactions sur douze mois, un plus
haut depuis 2022
• Prix en légère hausse : +0,7% sur un an
• Demande en hausse de 9% en octobre selon
SeLoger – Meilleurs Agents
Les agences
immobilières constatent un regain de mandats, des acheteurs plus présents et
des vendeurs qui ajustent leurs prix, rendant les biens plus accessibles.
Cette dynamique est
particulièrement positive pour le crédit : les ménages reprennent confiance,
les projets se débloquent et les primo-accédants reviennent en force.
Primo-accédants moteurs,
investissements en retrait : un marché qui se rééquilibre
La baisse des prix
enregistrée en 2024, combinée à des taux stabilisés en 2025, a permis un retour
massif des primo-accédants. Ils constituent aujourd’hui le moteur principal de
la reprise.
En revanche, les
investisseurs restent en retrait — un phénomène qui, s’il pèse sur l’offre
locative, laisse davantage de place aux acheteurs occupants. Encadrement des
loyers, contraintes liées aux rénovations énergétiques, règles du HCSF… leurs
freins persistent.
Un besoin de visibilité,
mais un marché qui avance malgré tout
Malgré les effets
d’annonces, le marché immobilier souffre d’un manque de visibilité sur la
politique du logement pour les prochaines années. Les discussions sur le budget
2026 mettent d’ailleurs d’autant plus en évidence l’absence de vision des élus
en matière de logement.
Les propositions du
gouvernement, comme celles des oppositions, et les débats au sein de
l’hémicycle n’ont fait émerger aucune ligne directrice claire, semant le doute
notamment chez les investisseurs.
Même si le PTZ a été
prorogé et étendu pour les primo-accédants, les mesures susceptibles
d’encourager l’investissement locatif, telles que le statut du bailleur privé,
disparaissant avec le rejet du budget 2026 par l’Assemblée nationale, le
candidat investisseur subit toujours les règles du HCSF, limitant ses
possibilités de financement.
Un pouvoir d’achat immobilier
stable
Avec des taux de crédit
immobilier et des prix qui évoluent peu, le pouvoir d’achat immobilier reste
également à un niveau identique à celui d’il y a un mois. Ainsi entre octobre
et novembre, pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, la surface achetable
évolue entre -0,78 m² pour Toulouse et
+0,68 m² à Rennes.
A noter : c’est à Strasbourg que la stabilité actuelle
est la plus flagrante avec une évolution de
-0,01 m² en 1 mois.
Sur 1 an, entre
novembre 2024 et novembre 2025, les évolutions sont à peine plus notables avec
+3,24 m² à Rennes, +2,73 m² à Lille, -0,80 m² à Lyon et -0,96 m² à Toulouse.