AEW, l’un des acteurs mondiaux
du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, publie ses
Perspectives Immobilières Européennes 2026. Cette étude met en évidence le
retour de la liquidité sur le marché immobilier, accompagné d’une compression
progressive des taux de rendement prime.
Dans son scénario
principal, AEW prévoit un rendement total prime moyen de 8,4% par an sur
l’ensemble des vingt marchés européens couverts entre 2026 et 2030. Bien qu’un
rebond de la croissance du PIB européen soit prévu, celle-ci demeure modérée à
1,7% par an, comme anticipé en mars 2025.
Selon Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW : « Les marchés immobiliers poursuivent leur phase de reprise, avec une légère baisse des taux de rendement prime – estimée à
30 points de base – au cours des cinq prochaines années, malgré des tensions macroéconomiques persistantes. Si l’impact des droits de douane devrait finalement être finalement moins négatif qu’initialement prévu, l’économie européenne reste confrontée à de multiples défis, notamment la hausse des dettes publiques, l’incertitude liée aux politiques commerciales et les risques inflationnistes. Selon AEW, la résilience des marchés immobiliers s’explique par des fondamentaux locatifs solides, un accès à des financements compétitifs et une amélioration de la confiance des sociétés de gestion. Ces facteurs soutiennent la hausse des volumes d’investissement. L’écart de 160 points de base entre les taux de rendement immobiliers prime et les taux obligataires devrait rester stable sur les cinq prochaines années, revenant à son niveau moyen pré-assouplissement quantitatif. Dans ce contexte, AEW anticipe un renforcement de l’attractivité des marchés immobiliers européens pour les investisseurs multi-actifs.
Nos
prévisions sur la croissance des loyers prime et la baisse progressive des taux
de rendement suggèrent un rendement total prime attendu de 8,4% par an en
Europe sur les cinq prochaines années, porté principalement par les bureaux
prime et les marchés britanniques, qui devraient afficher les meilleures
performances, à 10,3% par an en moyenne. »
La baisse des taux de
vacance comme moteur de la croissance locative
Les taux de vacance
dans les principaux marchés immobiliers européens poursuivent leur baisse en
2025, après une augmentation pendant le Covid, à l’exception du marché des
bureaux. AEW estime que le taux de vacance sur le marché des bureaux a atteint
un point haut à 8,1% à la fin de 2025, et devrait baisser à 6,3% d’ici 2030,
avec un écart croissant entre les localisations centrales et périphériques.
Dans le secteur logistique, le taux de vacance est prévu à 5,6% en 2025 (contre
2,5% en 2022), mais devrait se stabiliser à 4,1% d’ici 2030, sous l’effet du
ralentissement des programmes de construction neuve.
Le scénario principal
d’AEW anticipe une croissance locative prime tous secteurs confondus de 2,2%
par an pour la période 2026-2030. Le résidentiel prime devrait enregistrer la
croissance locative la plus élevée à 3,2% par an, suivi des bureaux prime à 2,6%
par an, et de la logistique à 2% par an. Les commerces de pied d’immeuble et
les centres commerciaux affichent des perspectives de croissance locative plus
modérées, respectivement à 1,6% et 1,2% par an, sur la même période.
Conditions de
financement assouplies et dette relutive pour les investisseurs
Les coûts d’emprunt
dans la zone euro demeurent attractifs pour les investisseurs en capitaux
propres, à 3,9% au T3 2025, contre 5,2% pour le taux de rendement prime moyen
tous secteurs confondus. Cette tendance est également observée aux Royaume-Uni,
bien que dans une moindre mesure, les taux swap et marges bancaires y étant
supérieurs à ceux de la zone euro. Le financement immobilier est devenu plus
accessible, avec une activité accrue des fonds de dette et un retour des
banques sur le marché du crédit. La concurrence accrue entre établissements
bancaires et prêteurs alternatifs améliore les conditions d’emprunt, y compris
sur les critères non financiers.
Le défi des
refinancements s’est également atténué sur un an. Selon AEW, le déficit de
financement estimé pour les marchés européens pour la période 2026-2028 s’élève
à 74 milliards d’euros, soit une baisse de 18% par rapport à l’estimation de
2023. En pourcentage des octrois de prêt, le déficit de financement ne
représenterait plus que 12% sur les trois prochaines années (contre 13% estimé
en 2024). La France se distingue avec un déficit de financement en hausse à 20%,
contre 18% estimé en 2024, à rebours de la tendance européenne. Les déficits de
financement liés aux prêts adossés à des actifs britanniques, espagnols et
italiens demeurent inférieurs à la moyenne européenne.
Amélioration de la
confiance des investisseurs sur les secteurs des bureaux et des commerces et
reprise des volumes d’investissement
Les fondamentaux de
marché se sont améliorés, et la confiance des investisseurs dans les secteurs
des bureaux et des commerces augmente, rattrapant progressivement celle des
secteurs résidentiel et logistique. AEW estime que le volume annuel de
transactions immobilières atteindra entre 200 et 220 milliards d’euros en
Europe en 2025 et 2026, contre environ 185 milliards d’euros d’investissements
en 2024. Les écarts entre les prix attendus par les vendeurs et les prix
attendus par les acheteurs continuent de se resserrer. Les secteurs immobiliers
alternatifs progressent en part de marché, représentant désormais près de 20%
des volumes investis en immobilier en Europe au cours des quatre derniers
trimestres.
La dynamique des taux
de rendement immobiliers prime a changé au cours de l'année écoulée, avec un
resserrement de 10 à 15 points de base sur un an depuis leur pic au T2 2024.
AEW anticipe une compression supplémentaire d’environ 30 pdb d’ici 2030, avec une
baisse de 45 pdb attendue pour les bureaux prime, 35 pdb pour les centres
commerciaux et 30 pdb pour la logistique sur les cinq prochaines années à
compter de mi-2025.
Les investisseurs
multi-actifs, cherchant principalement des revenus locatifs, comparent
traditionnellement les taux de rendement immobiliers prime aux taux souverains
dits « sans risque ». L’écart entre les taux de rendement immobiliers prime et
les taux de rendement des obligations d’Etat, actuellement autour de 160 pdb,
devrait rester stable sur les cinq prochaines années. Ce niveau correspond à la
moitié de l’écart moyen observé entre 2009 et 2021 (320 pdb), période durant
laquelle les politiques d’assouplissement quantitatif avaient comprimé les
rendements obligataires à des niveaux proches de zéro. L’écart de taux attendu
pour 2026-2030 se situerait en ligne avec la moyenne historique
pré-Quantitative Easing de 160 pdb.
Les bureaux et les
centres commerciaux prime européens, ainsi que les marchés britanniques,
affichent les meilleurs rendements totaux projetés
Dans le scénario principal d’AEW, le rendement total tous secteurs confondus atteindrait 8,4% par an sur 2026-2030 (moyenne de 196 marchés européens). Les bureaux prime offrent les rendements les plus élevés, à 9,3% par an sur les cinq prochaines années. Les centres commerciaux, longtemps délaissés par les investisseurs, se hissent désormais en deuxième position, avec un rendement prime de 8,6% par an, grâce à un ajustement de taux, à la croissance des loyers et à une compression attendue des taux de rendement prime. Le Royaume-Uni se distingue en tête du classement, avec un rendement total projeté de 10,3% par an, soutenu par des taux de rendement supérieurs et une forte compression attendue des taux de rendement prime. Les marchés d’Europe centrale et orientale suivent avec un rendement total attendu à 9,1% par an, portés par des rendements locatifs élevés. Enfin, l’Espagne complète le podium, avec des rendements totaux attendus élevés, tirés par une croissance locative plus soutenue que dans la plupart des autres marchés européens.