L'édito de Loïc
Cantin, Président de la FNAIM
Les chiffres du marché
immobilier d’octobre le confirment : après trois années de crise, le marché de
l’existant retrouve des couleurs. Les ventes repartent, les prix se
stabilisent, les taux se normalisent. Mais cette reprise reste fragile, bridée
par l’incertitude politique et fiscale, la hausse des droits de mutation et la
défiance persistante des ménages et des investisseurs.
Le logement a besoin
d’un véritable choc de confiance. Sans stabilité et sans vision d’ensemble, les
signaux positifs observés ne suffiront pas à enrayer la crise structurelle que
traverse le pays. La politique du logement ne peut plus être une variable d’ajustement
budgétaire : elle doit redevenir une priorité nationale, au service du pouvoir
d’achat, de l’investissement et de la cohésion territoriale. Pour cela, il est
urgent d’acter un rééquilibrage entre soutien au neuf et à l’existant, de
renforcer l’attractivité de l’investissement locatif tout en débloquant le
parcours de l’accession à la propriété, pilier central de la politique du
Logement de notre pays. Alors que les débats sur le PLF 2026 ont débuté à
l'Assemblée, espérons que l'urgence pour le Logement saura enfin être entendue.
Les bases d’un
redressement sont là. Il appartient désormais au gouvernement et au Parlement
de les consolider, en donnant un cadre clair, durable et incitatif aux
propriétaires et à l’ensemble des acteurs du logement.
La reprise sur le
marché de l’existant est bien là. Après plus de trois ans de recul marqué, le
nombre de ventes se redresse et atteint 910 000 ventes à fin juillet, en hausse
de 8,7% sur un an. L’année 2025 devrait se finir autour de 925 000 à 930 000 ventes.
Les prix, après une baisse moyenne de 5% en France – et davantage dans
certaines grandes villes – se redressent timidement et devraient finir l’année
à +1%.
Toutefois, si le marché
a repris des couleurs, la reprise semble se modérer depuis quelques mois. Elle
est bridée par plusieurs freins : l’incertitude économique et politique
pèse sur la confiance des acheteurs, les DMTO ont été augmentés en 2025 dans la
plupart des départements et la pénurie de logements empêche une correction
supplémentaire des prix.
Par ailleurs, les taux
des crédits immobiliers ont cessé de baisser depuis mars 2025, et se
stabilisent autour de 3%. Avec cette stabilisation des taux ainsi que des prix
et des revenus qui augmentent modérément, le pouvoir d’achat immobilier
n’augmente plus et se stabilise, après s’être redressé en 2024.
L’inflation sous
contrôle, mais une croissance qui sera modeste en 2025.
L’inflation est
maîtrisée et stabilisée à 0,9% sur un an en août 2025. Après 2023 où elle
s’était envolée à 6%, elle a reflué et est désormais stabilisée depuis février
2025 à un peu moins de 1%. Elle est donc revenue dans les clous de la cible de
la Banque Centrale, qui a procédé à huit baisses de ses taux directeurs depuis
juin 2024. L’inflation est actuellement nettement plus faible en France que
dans l’ensemble de la zone euro (+2,1%).
Désormais, les craintes
sur l’inflation se sont transformées en craintes sur la croissance, notamment
dans un contexte politique très incertain.
Les prévisions (de
septembre de la Banque de France) pour la croissance du PIB sont de 0,7% pour
2025, 0,9% pour 2026 et 1,1% pour 2027. En 2026, l’incertitude politique (et
fiscale) pourrait nuire à la consommation et à l’investissement en France avec
un effet négatif sur la croissance qui devrait toutefois être compensé par une
moindre consolidation budgétaire.
Stabilisation des taux
de crédit.
Après avoir été divisée
par trois en deux ans, pâtissant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la
chute dans le neuf, la production de crédits à l’habitat se redresse.
Le niveau encore
relativement modeste de la nouvelle production (13 milliards d’euros hors
renégociations) se traduit par une stabilisation des encours de crédit : les
remboursements de crédits sont équivalents aux mensualités des nouveaux
crédits.
Les taux des crédits immobiliers ont reculé de 113 points de base en un peu moins de deux ans.
Cette détente ne compense toutefois qu’un tiers de leur flambée des deux années précédentes, mais elle a offert une bouffée d’oxygène au marché du logement.
Stables depuis mars 2025, ils s’établissent à 3,08% en août 2025 selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, frôlant ainsi le seuil psychologique des 3%. Fait notable, ces taux se situent désormais en dessous des OAT à 10 ans, dans un contexte de concurrence entre les banques pour capter de nouveaux clients, et de défiance des investisseurs à l’égard de la dette publique française. Alors que l’État doit se financer sur les marchés internationaux, les ménages s’endettent auprès des banques de détail, dont les ressources proviennent principalement des dépôts et du refinancement auprès de la BCE, souvent moins onéreux que le recours au marché obligataire.
Ce décalage n’est pas
inédit : en 2012, lors de la crise de la zone euro, l’Espagne et l’Italie
avaient vu leurs taux souverains s’envoler, sans que cela ne se traduise par
une flambée parallèle des taux de crédit immobilier. Dans ce contexte, les taux
des prêts à l’habitat en France devraient donc rester globalement stables au
cours des prochains mois.
Par ailleurs, la hausse
des taux des dernières années n’incite pas les ménages déjà propriétaires à
déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par
rapport à leur crédit en cours (sans compter une éventuelle moins-value sur le
prix du logement).
Redressement en cours
des ventes, sans emballement
Sur 12 mois à fin
juillet, 910 000 ventes ont été réalisées, un chiffre en hausse de +8,7% sur un
an. Le redressement des ventes est en cours depuis octobre 2024. Depuis mai
2025, les ventes poursuivent leur hausse à un rythme moindre, en lien avec la
fin de la baisse des taux de crédits, la hausse des DMTO et les incertitudes
politiques, notamment. La dynamique reste positive malgré ce léger tassement.
Hausse contenue des
prix
Après avoir baissé en
2023 et s’être stabilisés en 2024, les prix s’inscrivent en légère hausse (+1%
sur un an au 1er septembre 2025), à un rythme similaire à celui de l’inflation.
Cette quasi-stagnation
des prix cache des disparités territoriales. Les prix sont encore en baisse sur
un an dans les périphéries des grandes villes (-2,3% en banlieue parisienne et
-1,1% dans la périphérie des 10 plus grandes villes de province). Ailleurs, les
prix sont généralement en hausse modérée. A noter une dynamique positive en
zone rurale (+1,9% sur un an), où les prix ont retrouvé leurs niveaux d’avant
crise. La région parisienne est par ailleurs la zone où les prix ont le moins
augmenté depuis 10 ans.
De manière générale, la baisse des prix survenue n’a pas entièrement compensé la hausse passée des taux, même en tenant compte de la hausse des revenus. La capacité d’achat des acheteurs s’est redressée en 2024 et début 2025, sous l’effet de la hausse des revenus, de la baisse du prix des logements et de la baisse des taux. L’ajustement a déjà eu lieu, le marché s’est assaini, mais c’est encore insuffisant pour une franche reprise du marché à court terme. Et il n’y a en principe plus de baisse de prix ou de taux à attendre dans les prochains mois.