Chaque année, la
réception de l’avis de taxe foncière est un rendez-vous attendu – et parfois
redouté – par des millions de propriétaires. En 2025, cette contribution locale
connaît une nouvelle évolution. L’augmentation mécanique liée à l’inflation
s’accompagne, selon les communes, de choix fiscaux qui peuvent accentuer sa
progression. Les résidences secondaires, quant à elles, restent soumises à la
taxe d’habitation, ce qui alourdit la facture.
Le réseau Guy Hoquet
l’Immobilier décrypte les tendances et leurs impacts sur la rentabilité
locative, le pouvoir d’achat immobilier et l’attractivité des territoires.
Une augmentation
automatique… et parfois très marquée
La taxe foncière est
calculée sur la “valeur locative cadastrale”, c’est-à-dire le loyer théorique
annuel des logements. Chaque année, cette base est automatiquement réévaluée en
fonction de l’inflation, à partir de l’indice des prix à la consommation (IPC)
de l’INSEE, avant que les communes n’appliquent leurs propres taux
d’imposition.
En 2025, cette
revalorisation se traduit ainsi par une hausse mécanique de +1,7% pour tous les
biens, soit une taxe foncière moyenne qui passerait de 1 072€ à 1 090€ pour une
maison, et de 851€ à 865€ pour un appartement. À cela s’ajoutent, dans 13% des
villes - principalement de petites tailles et/ou touristiques -, des
augmentations supplémentaires votées par les conseils municipaux pour compenser
la baisse des dotations de l’État ou financer des projets locaux. Et dans
certains cas, ces hausses se révèlent particulièrement marquées.
« La fiscalité locale
devient un critère aussi déterminant que la localisation ou la qualité du bien.
Certaines communes perdent en attractivité quand d’autres deviennent des
opportunités. Il est plus que jamais essentiel d’avoir une lecture fine des territoires.
», analyse
Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.
Top 5
des hausses en 2025
Communes
de - de 10 000 habitants
- Gandrange (57) :
+137.3%
- Poilcourt-Sydney
(08) : +64.7%
- Alzon (30) : +42%
- Lourde (31) : +40%
- Villard-Reymond
(38) : +35.8%
Communes
de 10 000 à 50 000 habitants
- Ploërmel (56) : +8%
- Pont-du-Château
(63) : +8%
- Hendaye (64) :
+7.5%
- Les Mureaux (78) :
+7.2%
- Les Herbiers (85) : +6.8%
Parmi les villes de
plus de 50 000 habitants, seules deux ont choisi d’augmenter la taxe foncière : La Roche-sur-Yon (+7%)
et Créteil (+1%). Faut-il y voir une stratégie préélectorale ? Les élections
municipales étant prévues en mars 2026, les équipes sortantes privilégient
souvent la prudence fiscale afin de ne pas contrarier les électeurs ...
Taux de la taxe foncière
dans les 20 plus grandes villes de France
Si les 20 villes les plus importantes en termes de population ont opté pour la stabilité du taux de taxe foncière en 2025, il est cependant à noter qu’il existe une forte disparité entre elles : de 20,5% à Paris à 65,79% à Grenoble !
Enfin, si les communes
fixent les taux, le cadre général est défini par l’État dans la loi de finances
: revalorisation des bases, exonérations, surtaxes possibles … L’avenir de la
fiscalité locale dépendra donc à la fois des décisions communales et des arbitrages
du prochain gouvernement.
Des conséquences concrètes
pour le marché immobilier
La taxe foncière
finance les services de proximité comme les crèches, les écoles, les
équipements sportifs, les transports, la voirie ou encore les espaces verts.
Autant d’infrastructures dont bénéficient l’ensemble des habitants. Avec la
suppression progressive de la taxe d’habitation, elle est devenue la principale
source de revenu fiscal direct des communes, ce qui explique en partie son
évolution à la hausse.
Dans ce contexte, la
fiscalité locale est devenue un critère déterminant dans les décisions d’achat
ou d’investissement. Pour les acheteurs, une taxe foncière élevée peut remettre
en question un projet, notamment dans le neuf ou pour des biens de grande taille.
Pour les bailleurs, elle vient impacter une rentabilité déjà fragilisée par la
régulation des loyers dans les zones tendues, les contraintes énergétiques
(DPE, travaux obligatoires) et une réglementation de plus en plus dense.
Résidences secondaires :
la double facture fiscale
La pression fiscale sur
les résidences secondaires s’est nettement renforcée ces dernières années. En
plus de la taxe foncière, ces biens restent soumis à la taxe d’habitation,
supprimée pour les résidences principales mais toujours en vigueur pour les logements
secondaires.
Dans les zones tendues,
la loi permet aux communes d’en majorer le montant jusqu’à +60%. De nombreuses
villes ont activé cette option pour lutter contre la vacance locative,
favoriser le retour de logements sur le marché et renflouer leurs finances.
Parmi celles qui ont appliqué la majoration maximale : de très grandes villes
comme Paris, Marseille, Lyon, Nice, ou Nantes et aussi certaines de tailles
inférieures comme Annecy, La Rochelle, Fréjus, Bayonne ou encore Arles.
Pour les propriétaires,
l’addition peut vite grimper : un petit logement secondaire peut désormais
coûter plus de 2 000€ par an en impôts locaux, pour une occupation de seulement
quelques semaines …
Les dates à retenir
