Dernière étude de
l’équipe Recherche & Stratégie Europe d’AEW.
Selon Hans Vrensen,
Reponsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, « Dans notre
dernière étude, nous abordons une question de longue date : en quoi les
rendements de marché prime peuvent-ils être utiles pour les investisseurs en
fonds immobiliers ? Pour y répondre, nous avons converti nos rendements
projetés de marché prime européen de 8,1% par an pour la période 2025-2029 en
une nouvelle projection de rendement des fonds européens de 7,1% pour la même
période, en analysant les différences entre les rendements de marché et les
rendements des fonds. De plus, nous avons testé rétrospectivement nos
prévisions sur les rendements de marché prime. Cette analyse confirme que les
25% des marchés ayant les rendements projetés les plus élevés ont
systématiquement surperformé la moyenne de tous les marchés européens de 260 à
420 points de base durant les périodes historiques de prévision pour lesquelles
un rendement à 5 ans est disponible. »
Conclusions principales de l’étude
ü La forte corrélation à long terme entre les rendements de marché prime européens et les rendements des fonds constitue une base solide pour tester si nous pouvons utiliser les rendements du marché prime pour projeter les rendements des fonds.
ü Les rendements prime de
CBRE sont fondés sur les rendements et les loyers, en supposant le meilleur
actif dans le meilleur emplacement pour chacun des 196 marchés. Les rendements
des fonds INREV reflètent les rendements réalisés par les portefeuilles de fonds
européens suivis par l’INREV.
ü La corrélation entre
les rendements prime de marché et les rendements des fonds a varié au fil du
temps. Les rendements prime de marché ont dépassé les rendements des fonds
entre 2015 et 2019, mais la situation s’est inversée pour la période 2020-2024.
ü Afin de les aligner
autant que possible, nous rapprochons les rendements de marché prime et les
rendements au niveau des fonds en :
1/ repondérant la moyenne des rendements de
marché selon les pondérations de l'indice INREV par pays et par secteur
immobilier ;
2/ prenant en compte les charges immobilières ;
3/ incorporant les coûts de structure des
véhicules ;
4/ intégrant l’effet de levier.
ü Cela laisse cependant
un écart non expliqué qui varie de -140 points de base à +60 points de base
entre les rendements prime de marché et les rendements des fonds, selon la
période de comparaison. Ce résidu provient du fait que les rendements prime
synthétiques ne reflètent pas entièrement les risques propres à chaque actif, à
la gestion des actifs et des fonds, ainsi qu’au timing des acquisitions et des
cessions.
ü Par conséquent, nous supposons un impact
négatif de -40 points de base sur les rendements futurs, fondé sur la
performance spécifique aux actifs historiquement enregistrée. Nos prévisions de
rendements pour les fonds INREV de 2025 à 2029 sont de 7,1% par an, contre 8,1%
par an pour les prévisions de marchés prime, impliquant un écart de rendement
de 100 points de base.
ü La qualité des actifs
n’explique pas entièrement la différence résiduelle. Bien que les rendements
prime de CBRE (haute qualité d’actifs) aient dépassé ceux de Greet Street
non-prime (qualité d’actifs moyenne) pendant les périodes 2015-2019 et
post-Covid 2020-2024, les prévisions pour 2025-2029 montrent en réalité des
rendements prime inférieurs à ceux des rendements non-prime.
ü Étant donné qu’aucun
fonds ne peut acquérir uniquement des actifs prime, il est logique que les
rendements des fonds soient inférieurs aux rendements prime (synthétiques). Les
investissements dans des fonds demeurent toutefois justifiés, car la plupart des
investisseurs n’ont pas les ressources humaines ou les capacités financières
nécessaires pour constituer un portefeuille suffisamment diversifié. Les fonds
peuvent se déployer dans de nombreux marchés et secteurs et gérer activement
les actifs.
ü Cela amène la question suivante : quelle a été l’utilité des prévisions sur les rendements de marché prime ? Bien que les prévisions sur les rendements et taux de rendement aient été compliquées par les chocs externes (Covid, guerre en Ukraine etc.), notre analyse rétroactive indique que les marchés dont les prévisions de rendement étaient les plus élevées ont bien systématiquement surperformé la moyenne de marché.