Selon l’édition 2025
de l’UBS Global Real Estate Bubble Index, Miami présente le risque de bulle le
plus élevé parmi les villes étudiées, suivie de Tokyo et de Zurich. Au cours
des quatre derniers trimestres, les prix mondiaux des logements sont restés pratiquement
inchangés en termes réels, la baisse de l’accessibilité pesant sur la demande.
Pour cette étude, UBS a analysé les prix de l’immobilier résidentiel dans 21
grandes villes à travers le monde.
Miami affiche le risque
de bulle le plus élevé parmi les villes de l’étude. Un risque élevé est
également observé à Tokyo et à Zurich. Un risque accru est aussi visible à Los
Angeles, à Genève, à Amsterdam et à Dubaï. Cette dernière a enregistré la plus forte
progression du risque par rapport à l’édition précédente, avec Madrid.
Les risques sont
modérés à Sydney, à Vancouver et à Toronto. Madrid, Francfort et Munich
appartiennent également au groupe à risque modéré. Selon l’indice, Londres,
Paris et Milan présentent un faible risque de bulle. Hors Europe, Hong Kong,
San Francisco, New York et São Paulo se situent dans la même catégorie, São
Paulo affichant le risque le plus faible parmi toutes les villes analysées.
En moyenne, les marchés
mondiaux du logement ont continué de se refroidir. Matthias Holzhey,
auteur principal de l’étude au sein du Chief Investment Office d’UBS Global
Wealth Management, explique : « L’exubérance généralisée s’est estompée,
le risque moyen de bulle dans les grandes villes ayant diminué pour la
troisième année consécutive. » Les villes identifiées comme à haut risque
en 2021, telles que Francfort, Paris, Toronto, Hong Kong ou Vancouver, ont
enregistré une baisse moyenne des prix réels de près de 20% depuis leur sommet,
sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt au cours des années suivantes. A
titre de comparaison, les prix corrigés de l’inflation dans les villes
présentant moins de déséquilibres ont reculé d’environ 5% en moyenne.
Mais certaines villes
font exception à la tendance. Au cours des cinq dernières années, Dubaï et
Miami ont été en tête avec une croissance moyenne des prix réels d’environ 50%.
Tokyo et Zurich suivent, avec une hausse de 35% et de près de 25%. Par rapport
à l’an dernier, Madrid affiche la plus forte croissance des prix réels parmi
toutes les villes analysées, avec une augmentation de 14%.
La baisse de
l’accessibilité accroît le risque de régulation
Hong Kong est la ville
la moins abordable de l’étude, nécessitant environ quatorze années de revenus
pour acquérir un appartement de 60 m². Les prix se sont également détachés des
revenus locaux à Tokyo, à Paris et à Londres, où le ratio prix/revenu dépasse
le facteur 10. Globalement, pour un salarié qualifié, la surface de logement
financièrement accessible est en moyenne 30% plus petite qu’en 2021.
Lorsque l’immobilier
devient trop cher pour les citoyens, des réglementations supplémentaires sont
souvent introduites. Maciej Skoczek, auteur de l’étude chez CIO d’UBS GWM,
souligne : « Des règles plus strictes, allant de nouvelles taxes à des
interdictions d’achat ou des mesures de contrôle des loyers, ont réduit
l’attrait de marchés autrefois très prisés comme Vancouver, Sydney, Amsterdam,
Paris, New York, Singapour et Londres. »
Néanmoins, la hausse
continue – et probablement insoutenable – de la dette publique pourrait donner
un nouvel élan au marché immobilier dans les années à venir. En période de
répression financière, la demande d’actifs à rendement réel positif, comme l’immobilier,
augmente. A court terme, les banques centrales devraient abaisser leurs taux
directeurs d’ici 2026, réduisant progressivement le coût réel du financement.
L’offre limitée dans la plupart des centres urbains soutient également de
nouvelles hausses de prix.
Focus régionaux
Miami
Au cours des quinze
dernières années, Miami a enregistré la plus forte appréciation des prix
immobiliers corrigés de l’inflation parmi toutes les villes de l’étude, avec
plus de 5% par an. Cependant, la dynamique s’est atténuée au cours des quatre
derniers trimestres, la croissance des prix ralentissant nettement. L’offre de
logements s’est redressée et la pression à la vente augmente, en raison de la
hausse des coûts d’entretien et d’assurance. La demande internationale –
notamment en provenance d’Amérique latine – reste toutefois robuste, en
particulier dans le segment des condominiums de luxe en bord de mer.
Tokyo
Les prix des logements
corrigés de l’inflation sont environ 35% plus élevés qu’il y a cinq ans, tandis
que les loyers et les revenus réels n’ont progressé que de quelques points de
pourcentage. La croissance démographique de Tokyo est de plus en plus portée
par la migration internationale, ce qui stimule également la demande étrangère
pour l’immobilier résidentiel en tant qu’investissement. Alors que les prix des
logements à Tokyo continuent de dépasser la moyenne nationale, l’accessibilité
se détériore davantage. Les progrès de la participation des femmes au marché du
travail – qui soutiennent les revenus des ménages – ne suffisent pas à
compenser la diminution de la population active, ce qui pèse sur les
perspectives à long terme.
Zurich
Les prix d’achat des
logements sont désormais 60% plus élevés qu’il y a dix ans, la valeur des biens
augmentant deux fois plus vite que les loyers et cinq fois plus vite que les
revenus. Les niveaux de prix élevés dans la ville continuent de stimuler la demande
vers les communes suburbaines plus abordables. Zurich affiche le ratio
prix/loyer le plus élevé parmi les villes de l’étude, ne compensant que
faiblement les investisseurs pour les risques à long terme. Aucun retournement
du marché immobilier n’est en vue, les coûts de financement restant faibles et
Zurich continuant d’attirer un flux constant d’entreprises internationales.
Dubaï
Depuis mi-2023, les
prix réels ont augmenté à deux chiffres et sont désormais 50% plus élevés qu’il
y a cinq ans, soit la plus forte hausse parmi toutes les villes de l’étude. En
conséquence, le risque de bulle immobilière a fortement progressé pour la deuxième
année consécutive et atteint un niveau élevé.
Les revenus ne suivent pas la
hausse des prix, alors que la population de Dubaï a augmenté de près de
15%
depuis 2020, l’immigration accentuant la pénurie de logements. En outre, les
permis de construire suggèrent que les nouvelles constructions pourraient
retrouver les niveaux observés en 2017, et la concurrence pour les
investissements immobiliers étrangers avec Abou Dhabi et Riyad s’intensifie.
Londres
Les prix réels des
logements sont environ 20% en dessous du sommet de 2016 et 5% en dessous du pic
de la bulle de 2007. Le risque de bulle immobilière a continué de diminuer au
cours de l’année écoulée, passant d’un niveau élevé en 2016 à un niveau faible
aujourd’hui. Les mises en chantier sont à des niveaux historiquement bas, ce
qui maintient la pression à la hausse sur les loyers. La demande étrangère pour
l’immobilier londonien se redresse, la faiblesse de la livre et le statut
international de la ville continuant d’attirer des capitaux étrangers.
Toutefois, les acheteurs haut de gamme restent prudents, les surtaxes et la
fiscalité moins favorable pour les non-résidents pesant sur la demande.
Francfort
Les prix des
appartements se sont stabilisés après plusieurs années de baisse. En termes
réels, les prix sont environ 20% en dessous du sommet de mi-2022. Les
déséquilibres du marché se sont atténués et le risque de bulle est passé de
élevé à modéré. La croissance solide du secteur financier soutient la demande
locale de logements. Les loyers ont suivi l’inflation ces dernières années et
devraient continuer à augmenter dans les prochains trimestres. Globalement, les
perspectives du marché immobilier de Francfort sont positives, l’offre limitée
soutenant à la fois les prix et les loyers.
Paris
Les prix des logements
continuent de rester en retrait par rapport aux évolutions des loyers, des
revenus et des valeurs nationales. Depuis la mi-2024, les prix ajustés à
l'inflation se sont stabilisés à environ
25% en dessous des niveaux de 2020,
réduisant ainsi les risques de bulle précédents. L'accessibilité financière
reste un défi majeur, poussant de plus en plus de ménages vers des banlieues
moins chères. Des normes énergétiques plus strictes entraînent des réductions
sur les bâtiments inefficaces tout en augmentant la qualité — et les loyers —
ce qui met encore plus de pression sur les budgets. Les mesures visant à
augmenter l'offre, comme des règles plus strictes sur les locations de courte
durée, devraient avoir un impact limité.