Par
Arnaud Hacquart, président-fondateur d’Imodirect.
Depuis le 1er juillet, les modalités des saisies sur salaire sont simplifiées.
Désormais, le créancier
muni d’un titre exécutoire peut directement engager une saisie en s’adressant à
un commissaire de justice. Et ce, sans avoir obtenu préalablement l’accord d’un
juge. Le titre exécutoire peut être un jugement, une ordonnance de référé, une
injonction de payer mais aussi un contrat de bail notarié.
Ce dernier, qui coûte
quelques centaines d’euros partagés entre le propriétaire et le locataire, a
longtemps été présenté comme l’apanage d’une grande sécurité juridique, car
rédigé par un professionnel du Droit. Mais cet argument est tombé depuis la loi
Alur du 24 mars 2014 qui impose d’utiliser un contrat de bail type.
La valeur exécutoire du
bail notarié n’est pas nouvelle, simplement sa mise en œuvre est simplifiée en
cas d’impayés de loyers. Faut-il rappeler que la réforme qui est entrée en
vigueur le 1er juillet ne vise que les saisies sur salaire et pas celles sur
les meubles, immeubles ou placements ? Si le locataire est – volontairement ou
non – insolvable, son propriétaire ne récupérera pas ses fonds.
Finalement, la réforme
qui a fait grand bruit dans la presse, ne change pas grand-chose dans les
rapports locatifs. Et elle ne doit surtout pas procurer un faux sentiment de
sécurité aux bailleurs. D’autant que, selon les statistiques publiées par
Imodirect en février dernier, dans de nombreux territoires, le taux d’impayés
de loyers de plus d’un mois excède 4%, contre 3,80% début 2024 et seulement
1,25% avant la Covid. Autre signe de cette dégradation, les relances à J+5, qui
étaient à 6,12% en mars 2020 frôlent dorénavant les 20%. Les commissaires de
justice, quant à eux, font état de 24 000 expulsions locatives en 2024 contre «
seulement » 19 000 en 2023.
Seule une assurance loyers impayés permet de limiter les conséquences d’une défaillance de son locataire. Si ce dernier respecte certains critères d’âge et de situation professionnelle, la garantie Visale peut être une solution viable.
Dans les autres cas, pour sécuriser son investissement, il convient de souscrire une garantie des loyers impayés (GLI) dont, rappelons-le, la prime est déductible. Il faut, bien sûr, préalablement vérifier l’étendue des garanties : remboursement intégral des impayés, prise en compte des dégradations et des frais de justice…