Après une année 2024 marquée par un net
ralentissement, le marché immobilier français amorce en 2025 une reprise
mesurée, portée par un léger assouplissement des conditions de crédit.
Dans ce contexte,
GoFlint publie les nouvelles conclusions de son baromètre La Vigie, fondées sur
l’analyse de plus de 2,2 millions de biens uniques mis en vente depuis janvier
2025.
Celles-ci révèlent
qu’au printemps, le stock de biens commercialisés a enregistré une hausse
significative de 18% (+176 000 unités) par rapport à la même période l’an
passé, signe de la volonté des propriétaires de tirer parti de conditions
d’emprunt redevenues plus favorables pour finaliser leurs transactions.
Une progression
significative du stock de biens en vente
Dans un contexte de
reprise du marché immobilier, GoFlint a recensé plus de 1,1 million de biens
uniques commercialisés en France, soit +7,7% en trois mois au second semestre
2025. Par rapport à la même période en 2024, le stock en vente a progressé de
18% (+176 000 unités).
Cette hausse est
principalement portée par les 20 départements les plus peuplés, qui concentrent
à eux seuls 46% du volume national. Parmi eux, la Loire-Atlantique, la Gironde
ainsi que l’ensemble des départements franciliens (hors Paris, +5%) se
distinguent, enregistrant chacun une progression des stocks supérieure à 8%.
Malgré cette dynamique, la structure du marché demeure stable : 76% des biens
restent classés C à E, 13% sont notés F ou G, et 12% affichent une performance
énergétique A ou B.
Dans le détail, on
constate une augmentation du stock particulièrement significative pour les
biens dont le DPE est classés C-D -E :
• +7 430 de biens mis
en vente qui affichent un DPE A-B soit une augmentation de 5,9%
• +62 947 de biens mis
en vente qui affichent un DPE C-D-E (+7,8%)
• +11 720 de biens mis
en vente qui affichent un DPE F-G (+8,7%)
« Cette reprise
modérée reste largement dépendante des conditions de financement proposées par
les établissements bancaires, dans un contexte où la baisse des taux semble
marquer une pause alors que les banques prêtent avec une marge quasiment nulle
par rapport à leurs propres coûts de financement », souligne Mihai
Gavriloiu, co-CEO de GoFLint
.
Dans ce contexte, il ajoute : « Les marges de négociation, qui sont estimées entre 5,5 et 7,5%, enregistrent une légère progression par rapport au premier semestre 2024. Cela suggère que certaines hausses de prix affichées sont en partie tempérées lors des phases de vente. Nous attribuons en partie cette évolution à une prise en compte progressive de la hausse des DMTO dans les négociations. »
Une stabilité des prix
avec des disparités régionales marquées
Au niveau national, les
prix de l’immobilier, tous Diagnostics de Performance Energétique (DPE)
confondus, ont connu une progression très modérée, avec une hausse de seulement
0,4% depuis janvier 2025, et de 0,9% entre mars et juin de la même année. Cette
faible augmentation s’explique principalement par la baisse moyenne de 22
points de base des taux de crédit immobilier observée au cours du premier
semestre.
En analysant plus finement les grandes agglomérations, parmi les 40 villes de plus de 100 000 habitants, seules 14 affichent une hausse des prix supérieure à 2%, dont Paris qui enregistre une progression de 2,3%. À l’inverse, six villes voient leurs prix reculer. Lyon, Nantes et Bordeaux se distinguent par une quasi-stagnation des prix, malgré des conditions de financement devenues plus favorables depuis le début de l’année.
Un écart de prix stable
entre logements énergivores et les habitations vertes dans les grandes villes
Au deuxième trimestre
2025, les prix dans ces grandes villes ont progressé en moyenne de 0,6%, tous
DPE confondus. Les logements les moins performants sur le plan énergétique
(classés DPE F-G) ont quant à eux enregistré une hausse plus marquée, de 1,3%,
tout en restant, hors Paris, en moyenne
20% moins chers que les biens les mieux
notés (A-B).
On constate ainsi que
le Diagnostic de Performance Énergétique demeure un critère déterminant pour la
valorisation des biens, avec un écart de prix moyen national de :
• 15,8% entre un bien
F-G et un bien A-B (soit 595 €/m²)
• 7,3% entre un bien
F-G et un bien C-D-E (soit 251 €/m²)
Sur le 1er semestre
2025 les écarts avec la valeur verte (excluant Paris) sont restés constants :
• Appartements : DPE F-G vs. A-B : -18%
(Paris -11%)
• Maisons : DPE F-G vs. A-B : -35%
Le classement des prix
des passoires thermiques reste stable depuis fin 2023 en prix attendu (frais
d’agence inclus) :
• Top 3 : Paris (10 821€),
Boulogne Billancourt (8 838€) et Montreuil (6 171€)
• Low 3 : St-Etienne (1 226€),
Mulhouse (1 516€) et Limoges (1 520€)
« L’instabilité
règlementaire autour de la performance énergétique est un facteur majeur de
risque compte tenu du poids du DPE dans la détermination du prix. Près de 20%
des logements classés passoires thermiques pourraient obtenir un quitus
réglementaire sans amélioration effective de leur performance énergétique. Les
3,4 millions de passoires restantes risquent de subir une décote encore plus
marquée, surtout si les rénovations d’ampleur ne bénéficient pas d’un programme
de soutien pérenne comme MaPrimeRenov. » explique Mihai Gavriloiu.
Une hausse des droits
de mutation à titre onéreux (DMTO) qui influe sur les prix
Adoptée par la majorité
des collectivités dans le but d’augmenter leurs recettes fiscales, la hausse
des DMTO de 4,5 à 5% est entrée en vigueur progressivement à partir du 1er
avril 2025. Cette mesure se traduit par un surcoût direct de 0,5% sur le prix
d’acquisition des biens immobiliers, soit, à titre d’exemple, 2 500€
supplémentaires pour un logement vendu 500 000€.
À la fin juin 2025, seuls 11 départements n’avaient pas encore appliqué cette augmentation. Les effets de cette évolution sur les prix du marché devraient commencer à se manifester au cours du deuxième semestre 2025.