AEW, l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, publie son étude sur le risque de transition climatique et son impact sur le secteur immobilier européen.
Couvrant 196 segments de marché dans 20 pays et 5
secteurs, l’étude examine l'impact des
coûts prévus associés à la transition
énergétique sur les rendements totaux attendus de l’immobilier prime.
Les dernières données
sur l’élévation des températures et du niveau de la mer confirment que le
changement climatique s’accentue en raison de l'augmentation des émissions de
gaz à effet de serre (GES). Les prévisions actuelles suggèrent que l'objectif
de l'Accord de Paris, qui vise à limiter le réchauffement climatique à 1,5 °C
d'ici 2050, pourrait être hors de portée à l’échelle mondiale.
L’étude indique une
augmentation moyenne de 37% de la prime de risque de transition climatique en
Europe, atteignant 26 points de base (pdb) des rendements totaux annuels
attendus pour la période 2025-2029 contre 19 pdb dans l’étude précédente, dans
les 196 marchés européens, en tenant compte de données plus détaillées et d’une
nouvelle méthodologie. L’étude souligne que le risque de transition reste
modéré par rapport aux rendements totaux attendus de 8,1%, ce qui suggère que
pour l’immobilier en Europe, les objectifs de l'Accord de Paris demeurent
pertinents. Les dernières modélisations d'AEW intègrent des coûts de rénovation
à l’actif en augmentation, selon quatre partenaires de données experts analysant
un portefeuille immobilier européen représentatif du marché. A partir de ces
données, l’étude estime un coût de rénovation de 14 €/m²/an, en hausse par
rapport à l'estimation précédente d'AEW de 12 €/m²/an sur une base comparable.
La mise à jour de la prime de risque d'AEW inclut également une nouvelle pénalité basée sur le prix du carbone pour les émissions dépassant les dernières trajectoires cibles de réduction de carbone du Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), qui intègrent implicitement les objectifs de l'Accord de Paris. Cependant, notre analyse projette un écart constant au-dessus de l'objectif pendant toute la période de détention hypothétique de 10 ans. La logistique continue d’afficher la prime de risque de transition la plus élevée à 58 pdb, principalement en raison d’une valeur vénale prime au m² plus basse. La prime des centres commerciaux a, quant à elle, connu une plus forte augmentation, atteignant 26 pdb, contre
19 pdb auparavant, et les bureaux sont passés à 19 pdb, contre 12 pdb précédemment. Avec 13 pdb, le résidentiel et le commerce de pied d’immeuble conservent les primes les plus basses. Les estimations spécifiques à chaque ville et secteur peuvent varier significativement par rapport aux moyennes sectorielles européennes. Le commerce de pied d’immeuble à Zurich reste le plus bas, avec moins de
1 pdb, tandis que la logistique à Milan enregistre la prime
de risque la plus élevée à 117 pdb. L'approche d'AEW permet des estimations
spécifiques par ville et secteur pour tous les 196 segments de marché européens
couverts.
Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, commente : « Malgré les efforts mondiaux pour réduire les émissions de carbone, le changement climatique se poursuit, et les objectifs de zéro émission nette de l'Accord de Paris pour 2050 semblent désormais de plus en plus hors de portée. Néanmoins, nous restons convaincus que la plupart des investisseurs resteront engagés et pourront atteindre les objectifs de décarbonisation pour leurs actifs immobiliers européens. Notre dernière étude utilise une nouvelle méthodologie, mise à jour avec des sources de données améliorées, pour estimer les coûts moyens pour les investisseurs afin de décarboniser leurs portefeuilles. Bien que cela ait contribué à réviser à la hausse les coûts de 37%, soit 26 points de base par an des rendements totaux, nous estimons que cela reste gérable et permet toujours aux investisseurs de bénéficier de rendements attractifs ajustés au risque à court terme tout en préservant la valeur à long terme de leurs actifs. Il est important de noter, cependant, que cette méthodologie se concentre uniquement sur le risque de transition et ne prend pas en compte les coûts associés aux risques physiques potentiels liés au climat pour les bâtiments, y compris les événements météorologiques extrêmes. »