L’analyse de l’équipe Recherche
Europe d’AEW
- Un point d’entrée
attractif :
8% de rendements totaux attendus pour l'immobilier « prime » en France sur 5
ans, soutenus par des rendements locatifs solides et la croissance des loyers.
- Résilience du marché
:
L’immobilier non coté en France devrait se montrer résilient, avec des
rendements attractifs même dans un scénario pessimiste (7%).
- Secteurs en
surperformance :
Les bureaux et la logistique devraient surperformer les autres secteurs
immobiliers français.
L’équipe Recherche
Europe d’AEW, l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la
gestion d’actifs immobiliers, publie ses perspectives sur le marché de
l’investissement français.
Les bureaux et la
logistique représentent les deux secteurs les plus importants en termes de
volumes investis en France et devraient surperformer les autres secteurs
immobiliers dans les années à venir en termes de rendements attendus.
Résilience face aux
tensions géopolitiques et aux droits de douane
Les conflits géopolitiques et les incertitudes sur les tarifs douaniers américains créent des risques macroéconomiques, avec un ralentissement de la croissance. L’inflation devrait néanmoins rester contenue en Europe. L’impact de ces risques géopolitiques sur le marché obligataire est plus incertain.
Le cycle de baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne semble toucher à sa fin ; cependant, une politique plus accommodante serait envisagée en cas de choc macroéconomique, ce qui pourrait contribuer à une baisse des taux immobiliers.
Pour refléter ces
risques accrus, l’équipe Recherche Europe d’AEW a élaboré un scénario
pessimiste, dans lequel la reprise des marchés immobiliers resterait sur la
bonne voie, mais avec des rendements totaux prime des marchés immobiliers
français révisés à 7% par an pour 2025-2029, contre 8% par an dans le scénario
central2. Ces rendements seront soutenus par des rendements locatifs solides et
prévisibles, ainsi que par la croissance des loyers, et seront moins dépendants
du marché obligataire qu’auparavant.
Marché immobilier
français : reprise en cours, mais plus lente que celle de ses grands voisins
européens
Trois ans après la
hausse des taux d’intérêt, le marché de l’investissement immobilier continue sa
reprise. AEW anticipe des volumes d’investissement de 200 milliards d’euros en
Europe en 2025, en légère progression par rapport à 2024, dont 20 milliards d’euros
en France. La diversification sectorielle s’affirme comme une tendance à long
terme, avec un poids croissant des secteurs immobiliers dits « alternatifs »
(résidentiel géré, hôtellerie, santé, data centres, etc.) dans les volumes
investis.
La dynamique de reprise
du marché français demeure néanmoins plus lente que celle d’autres pays
européens pour plusieurs raisons :
- Une part
historiquement plus importante du secteur des bureaux dans les volumes
investis.
- Un marché ralenti par
l’incertitude des valeurs des actifs situés en périphérie.
- Une reprise timide de
la collecte des véhicules grand public.
- Des taux de rendement
faibles par rapport à l’OAT 10 ans.
Néanmoins, la France
représente toujours 10% des volumes investis en immobilier en Europe, et les
rendements attendus pour les marchés immobiliers français au cours des 5
prochaines années sont proches de la moyenne européenne (8% par an pour
2025-2029). Le premier semestre de l’année a été marqué par le retour des
investisseurs institutionnels et des grandes transactions, y compris dans le
secteur des bureaux. Le marché européen dans son ensemble bénéficie également
d’un regain d’intérêt de la part des grands fonds de pension internationaux,
qui cherchent à limiter leur exposition au marché immobilier américain.
Le besoin en entrepôts
logistiques reste fort en France, 2ème marché logistique en Europe
L'incertitude liée à la
politique commerciale a atteint des niveaux sans précédent, ce qui pourrait
perturber les chaînes d’approvisionnement. A court terme, les utilisateurs de
surfaces logistiques devraient adopter une position plus prudente concernant
leurs projets immobiliers. Si la demande ralentit, la construction de nouveaux
entrepôts s’est également ajustée. Un équilibre devrait progressivement se
rétablir entre l’offre et la demande, permettant à la vacance logistique de
diminuer à 4% d'ici 2029 en Europe et à 3,6% en France, deuxième marché
logistique européen (17% du parc après l’Allemagne). Cela devrait soutenir la
croissance future des loyers prime.
Malgré ce
ralentissement conjoncturel sur le marché locatif, la classe d’actifs
logistique continue de bénéficier d’un fort appétit des investisseurs
institutionnels, acteurs historiques ou primo-investisseurs en quête de
diversification. A long terme, les différents moteurs de la demande en
logistique restent en effet robustes : croissance du commerce en ligne ;
réorganisation des circuits de distribution ; modernisation du parc, notamment
vis-à-vis de l’efficience énergétique.
Le marché des bureaux
se rééquilibre grâce aux transformations de bureaux vacants et à une offre
neuve limitée
Depuis 2020, la demande
en surfaces de bureaux en Île-de-France a enregistré une baisse de 20% par
rapport à sa moyenne historique pré-Covid en raison du déploiement du
télétravail associé à celui du flex office. Néanmoins, les perspectives de
croissance de l’emploi tertiaire restent soutenues, même avec l’émergence
d’outils d’intelligence artificielle. Paris est particulièrement bien
positionnée pour bénéficier de cette tendance.
Les taux de vacance
dans les marchés de bureaux français sont encore en hausse. En Île-de-France,
le taux de vacance atteint 9% au premier trimestre 2025, avec des écarts allant
de 3 à 4% dans Paris intramuros à 15-20% en première couronne. Les marchés de
bureaux restent en effet très polarisés entre les quartiers centraux, ou très
accessibles, et les marchés de première couronne.
L’offre future devrait
être limitée avec peu de livraisons de nouveaux programmes. De plus, même si le
nombre de projets de transformation reste limité par rapport à d’autres marchés
européens, une tendance vers davantage de transformations de bureaux obsolètes
se dessine, ce qui permettra d’absorber une partie de la vacance. En
Île-de-France, le taux de vacance devrait ainsi baisser à 7% d’ici à 2029, en
ligne avec la moyenne des grandes métropoles européennes. L’offre de surfaces
de bureaux modernes, restreinte dans les secteurs les plus recherchés, continue
de soutenir la croissance des loyers, qui demeure toutefois sous pression dans
les marchés secondaires.
Un point d’entrée
favorable pour de nouveaux investissements immobiliers en France
Selon Irène Fossé et
Ken Baccam, Directeurs Recherche & Stratégie Europe chez AEW, « La confiance des
investisseurs et la liquidité continuent de s'améliorer, après le réajustement
significatif des prix ces dernières années, offrant ainsi un point d’entrée
attractif pour de nouveaux investissements immobiliers. Les bureaux prime
devraient surperformer les autres secteurs immobiliers en termes de rendements
attendus au cours des cinq prochaines années, suivis par la logistique. Dans un
contexte géopolitique instable, l’immobilier non coté se positionne comme une
valeur refuge face à la volatilité des marchés financiers. 2025 marque le début
d’un nouveau cycle immobilier avec des valeurs orientées à la hausse dans la
plupart des marchés français et européens. »