Baromètre ERA Europe
2024-2025
Le réseau ERA Europe publie
les résultats de son étude annuelle couvrant vingt marchés résidentiels du
continent. Sur fond de détente monétaire et de politiques publiques
contrastées, le logement européen évolue désormais à des rythmes nettement
différenciés : flambée record en Bulgarie, rebond spectaculaire au Luxembourg,
convalescence française, fiscalité dopante en Belgique, tandis que Chypre et la
façade sud attirent toujours plus d’investisseurs étrangers.
Une dispersion de prix
inédite
Alors que l’indice
Eurostat affiche encore une progression moyenne de 4,9% dans l’UE au quatrième
trimestre 2024, l’écart-type entre les pays n’a jamais été aussi large.
Bulgarie : +18,3% sur un an, plus
forte hausse de l’Union, portée par l’arrivée annoncée dans la zone euro en
2026 et par la quête d’actifs « refuge » face à l’inflation.
Irlande et Monténégro suivent avec des bonds
dépassant 8% et 20% respectivement, alimentés par une offre limitée et une
demande étrangère soutenue (données internes ERA).
France : repli contenu (-2,3%
pour les maisons, -1,8% pour les appartements sur l’année 2024) et premiers
signes de reprise des volumes à Paris après quinze mois de correction.
« Le marché immobilier
européen montre aujourd’hui un paysage à géométrie variable : certains pays
amorcent un rebond, d’autres restent en retrait. Dans ce contexte fragmenté,
les réseaux internationaux comme le nôtre jouent un rôle d’observateur privilégié.
Ce que nous constatons partout, c’est la résilience des acteurs de terrain :
malgré les incertitudes, ils s’adaptent, innovent, et rétablissent
progressivement un climat de confiance. », observe François Gagnon président
ERA Europe et ERA France
Transactions : le grand
écart
Au Luxembourg, le nombre de ventes a
bondi de 48% en 2024 (7 431 mutations), effaçant en partie le creux historique
de 2023.
En Autriche, la réglementation
prudentielle KIM-V a gelé l’accès au crédit ; les transactions ont reculé de 7%
malgré des fondamentaux de prix toujours solides à Vienne (4 180 €/m², +18%
au-dessus de la moyenne nationale).
En Belgique, l’annonce de la
réduction des droits d’enregistrement de 3 à 2% en Flandre à compter du 1ᵉʳ
janvier 2025 a dopé les ventes de 20% au premier trimestre 2025.
L’effet « capital
étranger » au sud
À Chypre, malgré une légère
contraction des volumes (-3%), la valeur totale des transactions a atteint un
record absolu de 5,71 milliards d’euros en 2024 ; près de 70% des acquisitions
dans les villes côtières proviennent de non-résidents.
Deux tendances
transversales
Prime verte : l’étiquette
énergétique devient déterminante. En Belgique, une maison classée B se
valorise en moyenne 22% de plus qu’un bien classé F, selon une étude SUERF.
Digitalisation des
ventes :
visites virtuelles et outils de signature en ligne accélèrent les transactions,
particulièrement en Albanie où un quart des achats côtiers se concluent
désormais à distance (données internes ERA corroborées par PwC).
Perspective 2025 : le
retour progressif de la confiance
La baisse graduelle des taux directeurs de la BCE, alliée aux ajustements de prix et aux incitations fiscales ciblées, devrait permettre un rapprochement entre vendeurs et acheteurs. Le principal défi demeure toutefois la production de logements abordables et sobres en carbone dans les grandes métropoles, alors que les exigences réglementaires (RE 2020, taxonomie verte, rénovation obligatoire)
se
renforcent.
« Nos chiffres
confirment la fin d’un cycle européen homogène : l’immobilier repart, mais
chacun à son rythme. La performance 2025 sera d’abord conditionnée à l’agilité
fiscale et à la capacité à verdir le stock existant, analyse François
Gagnon. Car si la reprise de l’immobilier européen est inégale, elle
semble désormais enclenchée. Le retour progressif de la confiance se confirme
dans la plupart des marchés, porté par des signaux plus encourageants sur les
taux et une meilleure lisibilité économique ».
Les points à retenir
Une Europe immobilière
à plusieurs vitesses
Des écarts
spectaculaires entre les marchés : flambée des prix en Bulgarie (+18%), rebond
massif des transactions au Luxembourg (+48%), repli contrôlé en France,
ralentissement en Autriche. L’étude ERA révèle des dynamiques résidentielles
fortement différenciées selon les contextes nationaux.
Le retour progressif de
la confiance en 2025
La baisse des taux, les
ajustements de prix et les mesures publiques ciblées (fiscalité, soutien au
crédit) préparent un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande dans
plusieurs pays.
Des tendances communes
malgré les disparités nationales
Partout en Europe, la performance énergétique devient un critère central de valorisation, les outils numériques accélèrent les ventes (notamment transfrontalières), et le segment haut de gamme reste particulièrement résilient.