Le club deal immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification, de contrôle et de performance. Derrière cette appellation attractive, les pratiques varient fortement selon qu’elles sont, ou non, encadrées par une société de gestion agréée. Gouvernance, stratégie, transparence : le cadre réglementaire change profondément la nature de l’investissement collectif.
Un terme générique pour
des pratiques très contrastées
Le club deal n’a pas de
définition réglementaire stricte et correspond davantage à une notion de
pratique de marché. Certains véhicules d’investissement relèvent d’un
dispositif supervisé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), d’autres sont
conçus en dehors de tout encadrement prudentiel (gouvernance survolée, absence
de reporting régulier et de supervision indépendante).
Alexandre André,
président d’Aalto REIM, explique : « Dans certains montages informels,
l’investisseur est livré à lui-même, sans garantie sur la stratégie déployée,
ni transparence sur les comptes ou la valorisation des actifs. Pour nous,
l’encadrement réglementaire est une condition de confiance. »
Le cadre AIFM :
transparence, discipline et protection
À l’inverse, les
sociétés de gestion agréées, qui relèvent de la directive européenne AIFM
offrent un environnement structuré, où la gestion est professionnelle, les
processus documentés, les risques encadrés, et les informations financières
transmises à intervalles réguliers.
Autant d’exigences qui
permettent une supervision rigoureuse, une information claire et un dispositif
de contrôle adapté aux enjeux de chaque investissement.
« L’encadrement AIFM
n’est pas une option : c’est un gage de rigueur, mais aussi de crédibilité
auprès des investisseurs, poursuit Alexandre André. Il permet d’instaurer une
relation de confiance, indispensable dès qu’on parle de projets à 5, 10 ou 15
millions d’euros. »
Aalto REIM : un cadre
clair pour chaque club deal
Depuis 2022, Aalto REIM
structure ses véhicules d’investissement en club deal sous la forme de Fonds
d’Investissement Alternatifs (FIA), gérés conformément aux exigences de la
directive AIFM. Ce format impose par ailleurs un dispositif de contrôle renforcé,
gage de transparence et de rigueur dans la gestion. Chaque fonds mobilise trois
intervenants indépendants : un dépositaire, chargé de la surveillance des
mouvements financiers ; un commissaire aux comptes, garant de l’exactitude des
flux financiers ; et un expert immobilier, qui évalue chaque année le
patrimoine détenu. Ces évaluations régulières permettent de calculer une valeur
de référence pour le fonds, un indicateur clé pour les investisseurs qui
souhaitent suivre, au-delà du rendement perçu, l’évolution de la valeur de leur
placement.
Enfin, le niveau
d’endettement autorisé est strictement défini dans le règlement du fonds,
validé en amont par l’AMF. Une façon d’assurer un recours au levier à la fois
transparent, encadré et connu dès la souscription.
Sur cette base
réglementaire, Aalto REIM déploie une stratégie d’investissement claire,
spécialisée dans l’immobilier d’entreprise sur l’Arc Atlantique. Chaque fonds
repose sur des immeubles rigoureusement sélectionnés, un objectif de rendement
défini, un horizon de placement adapté (10 ans pour les fonds Aaltimmo, 2 à 3
ans pour les stratégies de marchand de biens) et un niveau de dette maîtrisé
(maximum 40% de la valeur hors droits des immeubles).
« Nous sélectionnons
des immeubles de qualité, situés dans des territoires que nous connaissons
parfaitement. Chaque fonds combine une attention portée à l’emplacement, à la
solidité des locataires et à la lisibilité du rendement mesuré et éprouvé. » souligne Alexandre
André. Les investisseurs disposent d’un reporting clair, d’une gouvernance
professionnelle et d’une transparence sur la stratégie comme sur les risques.
Une approche rigoureuse et responsable du club deal immobilier, à rebours de
certaines pratiques plus opportunistes et plus opaques.
La directive européenne
AIFM (2011/61/UE), adoptée après la crise de 2008, encadre les Fonds
d’Investissement Alternatifs (FIA) en Europe.
Elle s’applique à toute
entité qui :
• Lève des capitaux auprès de plusieurs
investisseurs,
• Les investit selon une politique
d’investissement définie,
• Sans solliciter l’accord préalable des
investisseurs pour chaque opération.
Dès lors que ces
critères sont réunis, la structure est considérée comme un « autre FIA » et
doit être gérée par une société agréée par l’AMF (sauf exemptions limitées).
Le cadre AIFM impose
alors :
• Une gouvernance encadrée, assurée par une
société de gestion agréée ;
• Une valorisation indépendante des actifs au
moins une fois par an ;
• Un reporting régulier auprès des
investisseurs (performance, risques, situation des actifs) ;
• Un encadrement des risques, notamment sur
l’endettement ;
• Un dispositif de gestion des conflits
d’intérêts ;
• Des obligations strictes de conformité en
matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
L’AMF a rappelé dans plusieurs positions (notamment DOC-2013-12 et DOC-2020-03) que de nombreux clubs deals entrent dans cette définition dès lors qu’ils sont portés par un opérateur unique, avec une stratégie centralisée. Une absence d’agrément dans ce cadre peut entraîner des sanctions.