Selon Edouard Fourniau, Président de Consultim Groupe : « Alors
que le débat public s’intensifie autour de la crise du logement, de la pression
foncière, de la fiscalité des bailleurs et de l’opportunité de créer un statut
du bailleur privé, une question mérite d’être posée : et si, plutôt que de
chercher à tout réinventer, il suffisait de mieux valoriser ce qui fonctionne
déjà ?
Car ce bailleur « heureux », utile à la société et bénéficiant de visibilité sur son investissement, existe bel et bien. Il investit dans un modèle éprouvé, accessible et parfaitement aligné avec les besoins actuels :
la résidence
services. »
Un marché sous tension,
des besoins immenses
L’immobilier demeure
une valeur refuge, mais traverse une zone de turbulences. La fin du dispositif
Pinel au 31 décembre 2024 a marqué un coup d’arrêt brutal à la dynamique du
neuf chez les particuliers. En parallèle, les ventes en bloc ont chuté de plus
de 30% sur un an.
Conséquence directe :
un marché locatif sous pression, notamment dans les grandes et moyennes
agglomérations, où la pénurie de logements s’aggrave. Plus de 60% des étudiants
peinent à se loger, et d’ici 2030, 3 millions de Français de plus de 75 ans
vivront seuls, souvent dans des logements inadaptés à leurs besoins de
mobilité, de sécurité et de lien social.
Un modèle éprouvé face
à des enjeux sociaux et d’usage
La résidence services –
qu’elle soit étudiante, senior, touristique ou inclusive – apporte une réponse
concrète à un investissement à impact :
• Un besoin vital : se loger pour étudier,
bien vieillir, accéder à un habitat temporaire ou adapté.
• Un cadre de vie : des lieux de vie
pensés pour répondre à de nouveaux usages. Ce que recherchent les étudiants,
les seniors ou les actifs, ce n’est pas seulement un toit, mais un cadre de
vie, avec des services intégrés (restauration, conciergerie, linge,
animations…) et surtout, du lien social.
• Une sobriété foncière : grâce à des résidences
collectives verticales, sobres en espace, compatibles avec les objectifs de ZAN
(zéro artificialisation nette).
• Une visibilité financière pour l’investisseur grâce à un bail
commercial long terme et un cadre fiscal favorable (LMNP)
Un cadre qui rassure et
stimule l’investissement
Le modèle s’appuie sur
deux piliers :
• Un statut fiscal clair, qui permet
l’amortissement du bien et qui génère des revenus peu fiscalisés
• Un contrat locatif de longue durée (via le bail
commercial) qui offre une visibilité sur les loyers.
Cela ne fait pas de la
résidence services une solution universelle. Mais c’est un cadre structuré,
maîtrisé, qui fonctionne. À condition
que l’actif réponde à quatre critères : bon emplacement, opérateur fiable, besoin
identifié et surtout une cohérence économique, tant sur le niveau de loyer que
le prix, associés au bien immobilier.
Des signaux
encourageants
Après une période de
gel, le crédit immobilier repart : les taux se stabilisent autour de 3,3% sur
20 ans. Les banques reprennent confiance. Et les Français, toujours attachés à
la pierre, restent attentifs aux opportunités. La résidence services répond à
cette attente.
Un modèle à valoriser
Le défi du logement ne
sera pas relevé sans les investisseurs privés. Encore faut-il leur donner
confiance. Le cadre en place pour les résidences gérées, notamment dans les
secteurs étudiant et senior, constitue un exemple de dispositif vertueux. À la
croisée d’un statut fiscal lisible et d’un encadrement locatif, il offre aux
investisseurs simplicité, visibilité et efficacité économique.
Un modèle spécifique,
mais qui peut inspirer la réflexion actuelle sur le statut du bailleur privé.
Le bailleur heureux n’est pas une chimère. C’est un investisseur lucide,
responsable et confiant.
Impossible n’est pas
Français mais complexe l’est, valorisons ce qui existe déjà. Inspirons-nous en
afin de bâtir un cadre équilibré et offrant de la lisibilité pour
l’investissement locatif dans sa globalité.